Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи

Производство сельскохозяйственной продукции осуществляется в условиях, иногда не зависящих от воли производителя. Специфика сельскохозяйственного производства – большая зависимость от погодных условий, высокий удельный вес других случайных факторов, влияющих на результат, делает производителя сельскохозяйственной продукции экономически более слабой стороной договора. В том случае, когда сельскохозяйственному производителю, продающему выращенную им продукцию, противостоит предприниматель, закупающий ее для переработки или продажи, экономическое неравенство достигает той степени, при которой требуется юридический противовес в виде специальных норм института контрактации. Возникает необходимость в особом юридическом нормировании, которое позволило бы путем повышения уровня правовой защиты сельскохозяйственного производителя-продавца устранить экономическое неравенство в его отношениях с лицом, закупающим сельскохозяйственную продукцию с предпринимательской целью.

Согласно избранной законодателем конструкции нормы о контрактации распространяются лишь на такие отношения, в которых на стороне покупателя выступает предприниматель, приобретающий сельскохозяйственную продукцию с целью ее последующей переработки или продажи. Следовательно, если покупатель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее потребления либо для иных целей, не связанных с последующей переработкой или продажей, обязательство не может регулироваться институтом контрактации.

Специфика правового регулирования контрактации выражена главным образом в двух нормах:

1) согласно ст. 538 ГК производитель сельскохозяйственной  продукции, не исполнивший либо  ненадлежаще исполнивший обязательство, несет ответственность лишь при наличии вины;

2) в соответствии  с диспозитивным правилом п. 1 ст. 536 ГК заготовитель обязан  принять сельскохозяйственную продукцию  у производителя по месту ее  нахождения и обеспечить ее  вывоз. Данная норма ужесточила  обязанности покупателя по получению  сельскохозяйственной продукции.

Сторонами договора контрактации является продавец (производитель продукции) и заготовитель – покупатель (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства, звероводства, в том числе пушного и т.д.).

Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте. Как следует из ст. 537 ГК, ассортимент относится к существенным условиям договора контрактации.

Обязанности заготовителя сводятся к принятию товара и его оплате.

Договор энергоснабжения

В ст. 539 ГК договор энергоснабжения определен как правоотношение, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Принадлежность энергоснабжения к типу купли-продажи предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлено на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно определенное денежное предоставление. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике энергоснабжения. В п. 5 ст. 454 ГК законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к энергоснабжению, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

В том случае, когда товар передается покупателю не обычным путем, а через присоединенную сеть, т.е. систему технических устройств, обеспечивающих получение и безопасное использование энергии потребителем, возникают особенности отношений, требующие правового отражения. Данные особенности выражаются в неразрывности процессов производства, транспортировки и потребления товара, в ограничении возможности его хранения, во влиянии деятельности потребителей на качество товара1. Таким образом, специфика правоотношения, выражающаяся в передаче товара через присоединенную сеть, является нормообразующим, системным признаком.

Указанная специфика является единой для всех товаров, передаваемых через присоединенную сеть. Это позволяет выработать унифицированные нормы, применимые к любой купле-продаже, при которой товар передается через присоединенную сеть, независимо от иной специфики этого товара.

В то же время особенности конкретных видов товара, передаваемого через присоединенную сеть, могут требовать выделения отдельных специальных положений, «привязывающих» регламентацию передачи товара через присоединенную сеть к характерным свойствам того или иного товара (электроэнергия, тепловая энергия, газ и т.д.).

Учитывая указанную роль системного признака «передачи товара через присоединенную сеть» и принципы его взаимодействия с иными нормообразующими факторами, представляется, что в ГК было бы целесообразно сформировать единый вид купли-продажи, отражающий специфику передачи товара через присоединенную сеть независимо от иных особенностей отдельных видов товара. В рамках данного вида купли-продажи можно было бы выделить его отдельные разновидности, отражающие дополнительную специфику конкретных товаров. Такой подход позволил бы обеспечить надлежащую унификацию и специализацию правового материала.

В то же время в действующем ГК реализована несколько иная конструкция. Энергоснабжение выделено законодателем как институт, отражающий особенности передачи через присоединенную сеть не любого товара, а только энергии. Как следствие, в § 6 гл. 30 ГК присутствуют, во-первых, унифицированные нормы, применимые к купле-продаже любого товара, передаваемого через присоединенную сеть, и, во-вторых, правила, обусловленные спецификой энергии как предмета договора. Например, п. 1 ст. 547 ГК, предусматривающий ограниченную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора энергоснабжения (возмещение реального ущерба), касается только передачи энергии, поскольку данная норма обусловлена особенностями энергии.

Сформулировав договор энергоснабжения как обязательство, направленное на передачу энергии через присоединенную сеть, законодатель предусмотрел возможность применения норм данного института к купле-продаже через присоединенную сеть и иных видов товара. В ст. 548 ГК сказано, что положения об энергоснабжении применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Иными словами, законодатель, предусмотрев возможность применения норм об энергоснабжении к некоторым другим правоотношениям, лишь компенсировал отсутствие норм, регулирующих соответствующие договоры.

Представляется, что конструкция, принятая за основу в ГК, не в полной мере отвечает основным принципам построения системы гражданских договоров. Она искусственно разъединяет обязательства, основанные на едином нормообразующем признаке (способе передачи товара через присоединенную сеть). В результате затрудняется возможность применения к ним унифицированных норм, обусловленных этим признаком. Весьма сложно в процессе правоприменения выяснять, какие нормы института энергоснабжения в силу своего унифицированного значения применимы к любой купле-продаже через присоединенную сеть, а какие «привязаны» к специфике энергии как предмета договора.

Таким образом, хотя формально законодательная модель договора энергоснабжения и не позволяет квалифицировать как энергоснабжение обязательства, предусматривающие передачу через присоединенную сеть иных товаров (не являющихся энергией), необходимо помнить о том, что все эти договоры основаны на общем системном признаке (способ передачи товара), позволяющем применять к ним те унифицированные правила об энергоснабжении, которые не конкретизированы спецификой энергии как предмета договора.

Отношения по передаче товаров через присоединенную сеть различаются также в зависимости от того, кто выступает на стороне абонента – покупателя (физическое или юридическое лицо) по договору энергоснабжения. Участие в договоре гражданина, использующего энергию для бытового потребления, обусловило необходимость установления ряда специальных правил. Данные нормы отражают не просто участие в обязательстве на стороне абонента гражданина, но и бытовой характер энергоснабжения. Специфика бытового энергоснабжения абонентов-граждан проявляется в особом характере прав и обязанностей сторон по договору, в специфическом порядке его заключения (ст. 540 ГК) и в некоторых других элементах правового механизма. Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе получать её в любом необходимом ему количестве (п.3 ст. 541 ГК).

Предмет и форма договора продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК договор продажи недвижимости определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления – государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально определенным вещам, т.е. обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.

В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 552 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.