Понятие договора аренды

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета также и его цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не законным (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанность арендодателя по сравнению с обычным, претерпели следующие изменения:

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначенного имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержания передаточного акта установлены ст. 665 ГК.
2. На арендодателя возложена, дополнительна обязанность – возместить арендатору стоимость произведённых последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК).

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Договор финансовой аренды (лизинга).

 По договору финансовой  аренды арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность  указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им  лица и предоставить арендатору  это имущество за плату во  временное владение и пользование  для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1. наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключения договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, превращённой формой дохода на вложенный капитал;
2. приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причём по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца;

Термин "лизинг" происходит от английского глагола "to lease" (брать в аренду).

1. использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;
2. предоставление имущества по договору лизинга во владение имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Классическому лизингу свойственен трёхсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта.

Первым из них является собственник имущества, предоставляющий его в пользование на условиях лизингового соглашения,– арендодатель (лизингодатель). Им может быть:

1. учреждение банка (если этот вид деятельности зафиксирован в его уставе);
2. финансовая лизинговая компания, созданная специально для осуществления лизинговых операций, главной функцией которой является оплата имущество;
3. специализированная лизинговая компания, которая в дополнение к финансовому обеспечению сделки берёт на себя комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей, консультации по его использованию и т.д.;
4. любая фирма (предприятие, учреждение, организация), для которой лизинговый бизнес является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники для проведения лизинговых операций.

Вторым участником лизинговой сделки является арендатор – лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо, независимо от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и прочее.

Третий участник лизинговой сделки - продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо: производитель имущества, торговая организация и т.д.

Предметом договора лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан:

1. приобрести в свою собственность избранное арендатором имущества у указанного им же продавца на основании договора купли продажи. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначенное для передачи его в аренду (лизинг) определённому лицу (ст. 667 ГК);
2. обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условию договора и назначению имущества.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества. Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же причинам, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идёт о расторжение договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причём только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

Приложение № 1.

 

В данном приложении я бы хотела отразить пример договора, который выделяется, как отдельный вид договора аренды, именуемый договор найма жилого помещения.

ДОГОВОР N _____1

найма жилого помещения сроком более одного года

(с  правом проживания в нем временных  жильцов)

 

г. __________________ "___"__________ ____ г. 
 

Граждан__ ________________, именуем___ в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны и граждан__ _________________, именуем___ в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащее ему на праве собственности изолированное жилое помещение - ____________ (далее - "помещение") Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1.2. Указанное помещение находится  по адресу: ____________.

Помещение имеет следующие характеристики:

- жилая  площадь - _________ кв. м;

- оценочная  стоимость предоставляемой квартиры  по документам БТИ - __________ рублей;

- наличие  телефона: __________________________________;

- наличие  антенны: ___________________________________;

- наличие  бытовой техники: ___________________________;

- наличие  мебели: ____________________________________;

- иные  характеристики: ______________________________.

Помещение пригодно для постоянного проживания в нем.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанное помещение подтверждается следующими документами: _____________________.

1.4. Наниматель обязуется использовать  помещение в течение всего  срока найма в соответствии  с его целевым назначением (для  проживания).

1.5. Одновременно с помещением Нанимателю  по акту приема-передачи передаются: ключи, _____________, ______________.

1.6. Наниматель не вправе регистрироваться  в Помещении, переданном для временного  проживания.

 

2. ПРАВА  И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

 

2.1. Наниматель обязан:

- вносить  плату Наймодателю в сроки и в порядке, установленные настоящим договором;

- в  период действия настоящего договора  своевременно вносить плату за  содержание и ремонт жилого  помещения, включающую в себя  плату за услуги и работы  по управлению многоквартирным  домом, содержанию, текущему и капитальному  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме, плату за  коммунальные услуги;

- пользоваться  помещением, указанным в п. 1.2 настоящего договора, исключительно в целях проживания;

- надлежащим  образом относиться к помещению, указанному в п. 1.2 настоящего договора, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;

- соблюдать  правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к  сохранности помещения, установленного  в нем оборудования и имущества;

- не  нарушать права и интересы  соседей;

- содержать  помещение в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет  осуществлять текущий ремонт  помещения и установленного в  нем сантехнического и иного  оборудования;

- возмещать  ущерб, причиненный помещению и  установленному в нем имуществу  и оборудованию по вине Нанимателя;

- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя  все риски, связанные с порчей  или потерей, кражей или преждевременным  износом установленного в помещении  оборудования, происшедшие во время  действия настоящего договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.

2.3. Наниматель обязан информировать  Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к помещению, указанному в п. 1.2. настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  помещения без письменного согласия  Наймодателя.

2.5. Наниматель имеет право:

- вернуть  помещение Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за ___ (_____) месяца;

- преимущественное  по отношению к другим лицам  право заключить договор найма  на новый срок;

- допускать  безвозмездное проживание в помещении  временных жильцов по своему  выбору с предварительного согласия  Наймодателя и лиц, проживающих совместно с Нанимателем, без передачи квартиры в поднаем. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель. При этом Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека;

- осуществлять  другие права, предоставленные нанимателям  жилых помещений действующим законодательством РФ и обычаями делового оборота.

2.6. Наниматель может предоставить  в поднаем предоставленную ему  квартиру только с письменного  согласия Наймодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п. При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением и ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается Наниматель. Право передавать помещение, указанное в п. 1.2, в поднаем может быть также предоставлено Нанимателю на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

2.7. Наймодатель обязан:

- передать  Нанимателю помещение и установленное  в помещении оборудование и  другое имущество в исправном  состоянии в течение ____ дней после  заключения настоящего договора;

- осуществлять  за свой счет капитальный ремонт  помещения и замену изношенного  оборудования;

- не  чинить препятствий Нанимателю  в правомерном пользовании помещением, указанным в п. 1.2;

- в  срок не позднее чем за ______ месяца до истечения срока настоящего договора предложить Нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение внаем.

 

3. РАСЧЕТЫ  ПО ДОГОВОРУ

 

3.1. Наниматель обязуется ежемесячно/ежеквартально  в срок до _______ вносить Наймодателю плату за пользование помещением.