Понятие аренды предприятия

2. При прекращении договора аренды  предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен  арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК  для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип – как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

       Подготовка предприятия  к возврату арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендатора  и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено  договором аренды. Возложение этой  обязанности на арендатора объясняется  тем, что именно он знает все  особенности арендованного предприятия  на момент возврата и легко  может их учесть.

       Предприятие представляет  собой сложный имущественный  комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие  компоненты предприятия при его  возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно  утраченными, либо стоимость предприятия  существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

 

 

 

7. Содержание договора (права и обязанности сторон).

     Рассматриваемый договор  является взаимным (двусторонним) и  возмездным. В силу этого стороны  имеют друг перед другом ряд  корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие  в состоянии, соответствующем условиям  договора и дающем арендатору  возможность достижения коммерческих  целей, ради которых он приобретает  его в пользование. Содержание  рассматриваемой обязанности определяется  предписаниями ст. 611 ГК и особенностями  предприятия как имущественного  комплекса. Надлежащее состояние  предприятия, соответствующее условиям  договора, есть результат надлежащего  состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих  ему имущественных и исключительных прав.

     Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа. Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

     Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия. Зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права сторон, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем - обладателем исключительных прав на определенной территории, будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. К договору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем, и т.п. (п. 3 ст. 421, ст. 1034 ГК).

     Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

     Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

     Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

     Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

     Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).

     Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

 

 

 

 

 

 

Заключение.

     Весьма специфическими  особенностями по сравнению с  общими положениями об аренде  имущества обладает правовое  регулирование договора аренды  предприятий. Как известно, в Кодексе  под предприятием как объектом  гражданских прав понимается  имущественный комплекс, используемый  для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (см. ст. 132).

     В целом  как имущественный комплекс предприятие  признается недвижимостью. Данное  обстоятельство является отправной  точкой для целого ряда специальных  правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового  регулирования отношений, связанных  с арендой предприятий, вызваны  тем, что сдача в аренду действующего  предприятия «на ходу» предполагает  передачу арендатору не только  зданий, оборудования и другого  имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору  прав и обязанностей арендодателя  в отношении третьих лиц.

      В настоящее  время перечень организационно-правовых  форм коммерческих организаций  не включает в себя арендные  предприятия, среди субъектов гражданских  прав не числятся трудовые  коллективы государственных предприятий.

      По договору  аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого  для осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется  предоставить арендатору предприятие  за плату во временное владение  и пользование.

      В составе  предприятия по договору аренды  арендатору передаются земельные  участки, здания, сооружения, оборудование  и другие входящие в состав  предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном  договором, подлежат передаче также  запасы сырья, топлива, материалов  и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, зданиями, сооружениями  и оборудованием, иные имущественные  права арендодателя, связанные с  предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность  предприятия, и другие исключительные  права. Помимо изложенного арендодатель  должен уступить арендатору права  требования и перевести на  него долги, относящиеся к предприятию.

       Исключение  составляют права арендодателя, хоть и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие  соответствующей деятельностью. По  общему правилу такие права  не могут быть переданы арендатору  без специального на то указания  закона или иного правового  акта. Вместе с тем если в  составе сдаваемого в аренду  предприятия арендатору все же  будут переданы и обязательства, которые не могут быть им  исполнены в связи с отсутствием  у него разрешения (лицензии), арендодатель  не освобождается от соответствующих  обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

      По форме  договор аренды предприятия должен  представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор  аренды предприятия подлежит  государственной регистрации. Нарушение  этих требований влечет недействительность  договора аренды предприятия. В  связи с тем, что сдача предприятия  в аренду сопровождается переводом  на арендатора долгов арендодателя  по обязательствам, относящимся  к этому предприятию, Кодекс проявляет  заботу о дополнительной защите  прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).

Список использованной литературы.

1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 г. // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.94 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.

4. Арендные отношения /Под ред. В.И. Сомова. - М., 2002

5. Арендные отношения, как альтернатива. - М., 2005

6 Высоков А.И. Аренда предприятия: курс лекций. - СПб.: ПИТЕР, 2004

7 Гончарова С.И. Аренда предприятия юридическими лицами. Свои цели. - М., 2005.

8. Гражданские правоотношения. - СПб., 2003

9. Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000.

10. . Гражданское право России. Часть вторая: Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000

11. . Разимов Г.Л. Основы договорных отношений. - М., 2001

12. Ростовский Д.И. Аренда. - М., 2004

13. Харитонов С.Ф. Государственное регулирование арендных отношений. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005.

14. Хворостов Н.Т. Предприятие как объект договора. - М., 2005.

1 ст. 660 ГК РФ

2 Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000.

 

3 ст. 132, п. 1 ст. 656 Гражданского Кодекса РФ

4 Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000.

 

5 статья 656 Гражданского кодекса РФ

6 п.2 статьи 656 Гражданского кодекса РФ.

7 Высоков А.И. Аренда предприятия: курс лекций. - СПб.: ПИТЕР, 2004