Понятие аренды предприятия

       После передачи  предприятия в аренду арендодатель  и арендатор несут солидарную  ответственность по включенным  в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены  на арендатора без согласия  кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче предприятия  в аренду кредитор заявляет  требование о прекращении или  досрочном исполнении обязательства  и возмещении убытков в пределах  трехмесячного срока;

2) не уведомленный о передаче  предприятия в аренду кредитор  заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

       Наконец, отдельно  регламентируется передача в  аренду в составе предприятия  прав, полученных на основании  лицензии (разрешения). Обычно при  утверждении правил лицензирования  какого-либо вида деятельности  прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако  это происходит не всегда. Некоторые  виды лицензий (разрешений) могут  быть переданы, например в сфере внешнеторговой деятельности.

      В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено  правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие  соответствующей деятельностью, не  подлежат передаче арендатору, если  иное не установлено законом  или иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по  договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя  от соответствующих обязательств  перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не  могут быть переданы арендатору  в связи с отсутствием у  него разрешений (лицензий), остаются  у арендодателя.7

4. Элементы договора аренды предприятия.

      Элементы договора аренды предприятия. Круг субъектов гражданского права, могущих быть сторонами договора аренды предприятия, законодательно не определен. Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Вряд ли правильно ограничивать этот круг только коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями. Нельзя исключить, что предприятие как имущественный комплекс находится в собственности гражданина, не являющегося предпринимателем, либо некоммерческой организации, не занимающейся предпринимательской деятельностью с использованием комплекса, но получающей доход от его сдачи в аренду, который в дальнейшем направляется на уставные цели деятельности. Следует отметить, что передача предприятия в пользование не влечет изменений в правовом статусе арендодателя: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права. Вопрос о том, кто может быть арендатором по рассматриваемому договору, сложнее. Безусловно, сюда следует отнести индивидуальных предпринимателей и коммерческие организации. Анализ ст. 48-49 ГК позволяет заключить, что в той мере, в какой некоммерческими организациями допускается осуществление предпринимательской деятельности, они вправе также стать арендаторами предприятия. Для публично-правовых образований и граждан, не являющихся предпринимателями, закон, по всей видимости, такой возможности не предоставляет, если учесть, что аренда предприятия по определению преследует предпринимательские цели.

     В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего передачу арендованного имущества в перенаем, а также в субаренду и безвозмездное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 ГК разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия в отношении материальных ценностей, входящих в состав предприятия, самостоятельно. В случае перенайма арендное правоотношение претерпит изменения: собственником материальных ценностей останется арендодатель предприятия, однако с новым арендатором его будет связывать обычный договор аренды.

     Предметом договора  является предприятие как имущественный  комплекс. Общее определение последнего  дано в ст. 132 ГК, однако сравнительный  анализ ст. 132 и 656 ГК показывает, что  состав предприятия, передаваемого  в аренду, имеет специфику.

     Во-первых, комплексный  характер предмета аренды ставит  перед сторонами довольно трудную  задачу корректно указать в  договоре данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору. Несоблюдение  этого требования повышает вероятность  считать условие о предмете  договора аренды предприятия  не согласованным сторонами, а  соответствующий договор - незаключенным. Состав предприятия определяется  согласно сложившейся практике  на основе полной инвентаризации  имущества предприятия, аудиторского  заключения о составе и стоимости, а также бухгалтерского баланса, отражающего кредиторскую и дебиторскую  задолженности, входящие в имущественный  комплекс предприятия, с расшифровкой  требований.

     Во-вторых, ст. 656 ГК различает процедуры передачи различных составных частей арендуемого предприятия. Первые из составных частей передаются в полном объеме без специального указания на то в договоре, вторые - только в порядке, на условиях и в пределах, определенных в договоре, третьи - вообще не подлежат передаче. Виды передаваемого в составе арендованного предприятия имущества следующие:

1) все земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие  основные средства;

2) запасы сырья, топлива, материалов, денежные средства и иные оборотные  средства;

3) права владения и пользования  землей, водой и другими природными  ресурсами, зданиями, сооружениями, транспортными  средствами и оборудованием, т.е. объектами, находящимися в собственности  третьих лиц, но используемых  арендодателем по договору или  на другом законном основании;

4) права требования и долги, относящиеся  к предприятию;

5) права на обозначения, индивидуализирующие  деятельность предприятия, и другие  исключительные права.

     Права арендодателя, полученные им на основании  разрешения на занятие соответствующей  деятельностью, неразрывно связаны  с личностью их носителя и  поэтому не подлежат передаче  арендатору, если иное не установлено  законом или иными правовыми  актами. Включение в состав передаваемого  по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения, не освобождает  арендодателя от соответствующих  обязательств перед кредиторами. Следовательно, стороной обязательств, которые не могут быть переданы  арендатору в связи с отсутствием  у него лицензий, остается арендодатель.

     Наконец, по общему  правилу права и обязанности  арендодателя по отношению к  его работникам при передаче  предприятия в аренду переходят  к арендатору в порядке, аналогичном  для перехода таких прав и  обязанностей в случаях смены собственника имущества организации, изменения подведомственности организации, ее реорганизации.

     Условие об арендной  плате является существенным  для договора аренды предприятия. Поэтому договор должен предусматривать  ее размер, в противном случае  он будет считаться незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В договоре аренды  предприятия могут применяться  любые формы расчетов, предусмотренные  в ст. 614 ГК. Определение размера  арендной платы, хотя и основано, как правило, на результатах оценочной  деятельности, не может сводиться  к ним в принудительном порядке. Закон не содержит обязанности  сторон непременно учитывать  при расчете арендной платы  рыночную стоимость предприятия, и оснований отменять эту свободу  усмотрения, как иногда предлагается  в литературе, нет. Стимулирование  к рыночной ставке арендной  платы по договору аренды предприятия, как и по любому другому  договору аренды, может осуществляться  методами налогового права, но  это не дает повода ужесточать  нормы права гражданского.

     Какие-либо специальные  правила о сроке аренды предприятия  отсутствуют как в числе норм, регулирующих аренду предприятия, таки среди правил, регулирующих  аренду зданий и сооружений. Поэтому  в данном вопросе следует руководствоваться  общими положениями о договоре  аренды.

5. Форма и государственная  регистрация договора аренды  предприятия. Передача арендованного  предприятия.

     Форма договора аренды предприятий – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

      Договор аренды  предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. В каком порядке производится  регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае  предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация  договора его аренды не может  осуществляться в порядке, установленном  для регистрации юридических  лиц. Исходя из того, что предприятие  признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия  должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации сделок с недвижимым  имуществом. Правда, в настоящее  время предприятия как объекты  недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна  и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды.

      К числу существенных  условий договора аренды предприятий  помимо его предмета относится  также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода  служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор  должен предусматривать размер  арендной платы. При отсутствии  согласованного сторонами в письменной  форме условия о размере арендной  платы договор аренды считается  незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом  правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

      Содержание договора  аренды предприятий модифицировано  исходя из особенностей предмета  этого договора – действующего  и постоянно меняющего свой  состав предприятия.

       Обязанности арендодателя  по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, – передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама но себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена  дополнительная обязанность –  возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя  на такие улучшения, если иное  не предусмотрено договором аренды  предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

       Арендодатель  может быть освобожден судом  от обязанности возместить арендатору  стоимость неотделимых улучшений  предприятия, если докажет, что издержки  арендатора на эти улучшения  повышают стоимость арендованного  имущества несоразмерно улучшению  его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

      Обязанности арендатора  конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение  всего срока действия договора  поддерживать предприятие в надлежащем  техническом состоянии, в том  числе осуществлять его текущий  и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

      Что же касается  расходов, связанных с эксплуатацией  арендованного предприятия, то арендатор  несет и их, однако договором  может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность  арендатора уплачивать платежи  по страхованию арендованного  имущества является императивной. Однако она может быть реализована  только в отношении обязательного  страхования. Обязанность производить  добровольное страхование имущества  в любом случае может быть  возложена на арендатора только  путем прямого указания на  это в договоре аренды предприятия.