Основные положения договора строительного подряда

Особенности договора строительного  подряда

Если из закона или договора строительного подряла не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, то подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств  других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению. Договор строительного подряда субподрядчика в нарушение положений п. 1 ст. 706 ГК РФ или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору строительного подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, то заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с др. лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком. В договоре строительного подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре строительного подряда могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. Указанные в договоре строительного подряда. начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Последствия просрочки исполнения (п. 2 ст. 405 ГК РФ) наступают при нарушении конечного срока выполнения работы и иных установленных договоре строительного подряда сроков.[9]

В договоре строительного подряда. указываются цена работы, подлежащей выполнению, или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Цена в договоре строительного подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Она может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора строительного подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре строительного подряда цена работы считается твердой. Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре строительного подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор  строительного подряда сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в т.ч. в случае, когда в момент заключения договора строительного подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.[10]

При существенном возрастании  стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а  также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора строительного подряда подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Порядок оплаты работы определяется по правилам ст. 711 ГК РФ. Если договор строительного подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, то заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре строительного подряда.[11]

Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора строительного подряда. или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора строительного подряда либо поручить исправление работ др. лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Если иное не предусмотрено договор строительного подряда., заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора строительного подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Правила о приемке заказчиком работы, выполненной подрядчиком, предусмотрены  ст. 720 ГК РФ. Заказчик обязан в сроки  и в порядке, которые предусмотрены договор строительного подряда с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Если иное не предусмотрено договором строительного подряда заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора строительного подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в т.ч. такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора строительного подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая ее назначения, а если экспертиза назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну. Если иное не предусмотрено договором строительного подряда при уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ. Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной (переработанной или обработанной) вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться.

Качество выполненной  подрядчиком работы должно соответствовать  условиям договора строительного подряда а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в Д.п. или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

В случае прекращения договора строительного подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.[12]

Глава 2. Оформление и расторжение  договора строительного подряда

2.1 Основные отличия договора строительного подряда

Оформление договора строительного  подряда.

Существенными условиями  договора строительного подряда  являются условия о предмете, цене и сроке договора.

Предмет договора. Условие  о предмете договора строительного  подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда  на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию  такого-то предприятия и т. п.).

Цена договора. Это согласованная  сторонами стоимость работ по договору. При определении цены договора стороны могут руководствоваться  Порядком определения стоимости  строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в  условиях развития рыночных отношений .

Срок договора. Срок договора строительного подряда - время, необходимое для осуществления предусмотренных в договоре работ. Срок этот в силу п. 1 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности определяется по соглашению сторон и фиксируются путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.[13]

Строительство объектов может  производиться как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика. В силу сложности таких взаимоотношений появляется ряд проблемных вопросов, связанных с учетом и контролем расходования материалов у сторон договора, особенно в случае, если материалы для производства работ предоставляет заказчик на давальческой основе (это значит, что заказчик передает материалы подрядчику для переработки, оставаясь их собственником. Также он становится собственником изготовленной продукции) .

Формирование договорной стоимости строительной продукции  при заключении договора строительного  подряда осуществляется на основе проектно-сметной  документации. В ней тщательно  прорабатываются и обосновываются сметные затраты на все виды строительно-монтажных  работ и прочих затрат. Договор  строительного подряда предусматривает, в частности, условия обеспечения  строительства объекта материальными  ресурсами, оборудованием, временными зданиями и сооружениями.

При выборе способа обеспечения  строительства материалами организации  руководствуются гл. 37 «Подряд» ГК РФ, которая предусматривает способы  выполнения работ:

а) из материалов подрядчика (ст. 704 ГК РФ);

б) с использованием материалов заказчика (ст. 713 ГК РФ).

Обязанность по обеспечению  строительства материалами может  быть также возложена на заказчика  согласно ст. 745 ГК РФ. При этом заказчик по условиям договора строительного  подряда может обеспечивать материалами  строительство в целом или  в определенной его части от общей  потребности в материальных ресурсах.

Договором подряда может  быть установлено, что работы выполняются  с использованием материалов заказчика  на давальческих условиях, т.е. без оплаты, либо предусмотрено, что обязанности  по обеспечению строительства объекта  материалами возлагаются на заказчика  на возмездной основе.

В случае если работы выполняются  из материалов заказчика на давальческой основе, в договоре должны предусматриваться  следующие условия:

- порядок передачи материалов подрядчику;

- по каким ценам передаются материалы;

- порядок использования возвратных отходов и остатков неиспользованных материалов (передаются заказчику или остаются у исполнителя на безвозмездной основе или за плату, в том числе через снижение стоимости работ );

- любые дополнительные условия.

При заключении договора на ремонтно-строительные работы, в котором  обеспечение строительства материалами  возложено на заказчика, бухгалтерский  учет их приобретения и списания осуществляет заказчик. Заказчик приобретает строительные материалы за счет собственных средств  или средств целевого финансирования инвестора и в дальнейшем включает стоимость израсходованных на производство строительно-монтажных работ материалов в затраты по строительству, формируя инвентарную стоимость вводимого  в эксплуатацию объекта. Передавая  строительные материалы подрядчику, заказчик заполняет форму №М-15 «Накладная на отпуск материалов на сторону» (утв. постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 №71а, в ред. от 21.01.2003). При  этом в графе «Основание» формы  заказчик должен отметить, что материалы  отпускаются на давальческих условиях (например: на давальческих условиях по договору № __).

В накладной обязательно  указывается стоимость материала, поскольку согласно ст. 714 ГK РФ подрядчик несет ответственность за утрату или порчу предоставленных заказчиком ценностей. В случае возникновения судебного разбирательства с заказчиком он должен иметь на руках документ, удостоверяющий стоимость этих материалов. Подрядчик получает материалы от заказчика по доверенности, в которой так же указывается, что материалы отпускаются на давальческих условиях. [14]

Подрядные организации, функционирующие  на рынке строительных работ, по мере использования давальческих материалов при выполнении работ составляют отчет об израсходованных материалах и представляют его заказчику  как собственнику этих материалов (ст. 713 ГК РФ). В связи с тем, что  унифицированная форма отчета об израсходованных материалах законодательством не предусмотрена, организация имеет право самостоятельно разработать данную форму с учетом требований п. 2 ст. 9 федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

При этом с целью осуществления  контроля за использованием материалов и снижения налоговых рисков рекомендуем  потребовать от подрядчиков копию отчета о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с производственными нормами по форме №М-29 (инструкция о порядке его заполнения утверждена ЦСУ СССР 24.11.1982 N 613). При этом следует иметь в виду, что некоторые предприятия на основании этой формы разрабатывают и используют собственные формы.

Количество израсходованных  материалов, показанных в отчете формы  №М-29, должно соответствовать количеству материалов, приведенных в отчете об израсходованных материалах.

Экономия или перерасход материалов за каждый месяц определяется как разность между фактическим  расходом и расходом, рассчитанным по производственным нормам.

Когда в процессе выполнения работ из давальческого материала  образуются отходы или происходит экономия материала, договором может быть предусмотрено, что отходы и остатки  материалов возвращаются заказчику  либо остаются у подрядчика.

Если отходы и остатки  материалов остаются у подрядчика, то такая операция квалифицируется  как договор дарения (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ)

Если отходы и остатки  материалов остаются у подрядчика в  счет частичной оплаты за выполненные  им работы, эту операцию необходимо оценивать как реализацию материалов на возмездной основе.

Согласно ст. 753 ГK РФ, сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком-застройщиком оформляются актами, подписанными обеими сторонами. Формы таких актов утверждены постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 №100.

Приемка выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ оформляется  актом о приемке выполненных  работ по форме №KС-2. Последний  составляется в необходимом количестве экземпляров, исходя из данных журнала  учета выполненных работ (форма  №KС-6а), который является накопительным  документом и ведется исполнителем работ по каждому объекту строительства  на основании замеров выполненных  работ и единых норм и расценок по каждому конструктивному элементу или виду работ.[15]