Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

  Необходимо договориться и с  точкой зрения В. Д. Рузановой, что  принятие всеми вместе живущими  с нанимателем гражданами на  себя солидарной ответственности  перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают идти все повинности вровень с нанимателем перед наймодателем, который вправе в согласовании со статьями 323 - 325 ГК РФ спрашивать от них выполнения контракта коммерческого найма.

  Кроме такого, на наш взор, сам  по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной  трактовке появляется логический  вопрос: кто из людей, непрерывно  живущих с нанимателем в жилом помещении, пособственнойволе захотит взять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обещаниям из контракта коммерческого найма? На этот вопрос, быстрее только, будетнеобходимо отдать негативный протест.

  В результате практическая осуществление нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: контракт о солидарной ответственности перед наймодателем содержится на добровольной базе, заставить к его заключению людей, живущих с нанимателем, не имеютвсешансы ни наймодатель, ни работодатель, в том числе и в судебном порядке; буквально так же невозможно заставить нанимателя к заключению аналогичного соглашения. В связи с изложенным считаем целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

  Таким образом, граждане, непрерывно  живущие вместе с нанимателем, имеют одинаковые с ним права по использованию жилым местом самостоятельно от такого, вселялись ли они в жилище сразу с нанимателем или были вселены потом. Ответственность за деяния таковых людей, нарушающие условия контракта коммерческого найма и в окончательном счете связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет работодатель, что является правосудным, так как конкретно работодатель описывает круг людей, с которыми он хочет жить по данному соглашению. Указанное состояние, на наш взор, в совершенной мерке даетответ интересам как наймодателя, так и нанимателя и подходит срочному нраву осматриваемого контракта.

  Граждане имеютвсешансы купить  статус непрерывно живущих вместе  с нанимателем в жилом помещении  как при заключении контракта коммерческого найма, так и в период его деяния. Это считается правомерным, ежели соблюдены в совокупности последующие условия: имеется единодушие наймодателя, нанимателя и непрерывно живущих вместе с ним людей; соблюдены запросы законодательства о норме общей площади жилого помещения на 1-го человека. Данные условия не распространяются на случаи, когда стиль идет о вселении несовершеннолетних деток( ст. 679 ГК РФ).

  При этом неимение желая бы 1-го из перечисленных больше  критерий дает основания заинтересованным лицам оговаривать справедливость вселения гражданина и его преимущество использования жилым местом. Как уже было произнесено, исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовершеннолетние детки нанимателя или детки непрерывно живущих с ним людей. Важно отметить, что законодательство употребляет мнение " несовершеннолетние детки ", т. е. не достигшие 18-летнего возраста. Соответственно, не мешает вселению несовершеннолетнего к родителям( одному из них) покупка им совершенной работоспособности в итоге введения в брак до заслуги 18 лет или эмансипации. При этом принципиально отметить, что схожий распорядок предусмотрен как для деток нанимателя, так и для деток непрерывно живущих с ним людей, так как до 14 лет детки по всеобщему правилу обязаны жить с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается других несовершеннолетних людей( кпримеру, жена нанимателя), они имеютвсешансы быть вселены лишь с соблюдением всех поставленных требований.

  При соц найме 1-го законного  вселения мало, нужно признание вселенного гражданина членом семьи нанимателя( ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). В различие от контракта общественного найма, при коммерческом найме, кроме запросы о гармонии нанимателя и людей, вместе с ним живущих, обязательным условием вселения является во всех вариантах единодушие наймодателя, за исключением вселения несовершеннолетних деток( ст. 679 ГК РФ).

  Для вселения нанимателем новейших  жильцов нужно заполучить единодушие  всех живущих в жилом помещении  людей, самостоятельно от возраста  и работоспособности. Поскольку это разрешено разглядывать как одностороннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принимают соответствующее заключение с согласия их родителей, усыновителей, покровителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных людей представляют опекуны. Согласие от имени несовершеннолетнего или недееспособного на вселение новейшего лица в жилое помещение может быть дано при наличии согласия органом опеки и попечительства( ст. 37 ГК РФ). Отсутствие такового согласия не тянет недействительности абсолютной сделки, ежели подтверждено, что вселение новейшего лица не ущемляет законных прав и интересов несовершеннолетнего( недееспособного). Временное неимение лица, непрерывно живущего вместе с нанимателем( кпримеру, отпуск, служебная командировка), не исключает необходимости заполучить его единодушие на вселение новейшего жильца.

  В статье 679 ГК РФ не предусмотрены  особые критерии, касающиеся формы  выражения согласия( наймодателя, нанимателя  и живущих с нанимателем людей) на вселение. На наш взор, по аналогии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ целесообразно в отношении контракта коммерческого найма предугадать письменную форму выражения такового согласия в целях предотвращения вероятных несогласий при вселении в жилое помещение людей.

  В согласовании со ст. 679 ГК  РФ вселение позволяется при  условии соблюдения требований  законодательства о норме общей  площади жилого помещения на 1-го  человека, несчитая варианта вселения  несовершеннолетних деток. В согласовании  с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общественная площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех долей такового помещения, подключая площадь помещений вспомогательного применения, специализированных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

  Понятие " норма общей площади " не открывается ни в ГК  РФ, ни в жилищном законодательстве. ЖК РФ охватывает мнения " норма  предоставления жилища "< 1> и " учетная норма площади жилого помещения ". При этом законодательные основания идентифицировать норму общей площади жилого помещения как с нормой предоставления, так и с учетной нормой отсутствуют. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на 1-го человека в договоре коммерческого найма жилого помещения с положениями ст. 70 ЖК РФ, разрешено изготовить вывод, что при вселении новейших жильцов, возможно, следует управляться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается малый величина площади жилого помещения, исходя из которого определяется степень состоятельности людей общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилище( ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).

 

Заключение

 

В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

 

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
1	Гражданское право	система правовых норм, регулирующих имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения граждан и юридических лиц, а также охрану и защиту нематериальных благ

 

Список использованных источников

1	Конституция Российской Федерации [Текст]. – М. : Норма, 2008.
2	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) [Текст] : кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 1 февраля 2008 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
3	Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. (в редакции от 28 марта 1998г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., №26, ст. 883.
4	Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.
5	Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.
6	Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда// "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.
7	Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.
8	Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.
9	Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.
10	Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
11	Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997.

 

Приложения

А
Б
В