Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

Основные данные о работе

Версия шаблона	2.1
Филиал
Вид работы	Курсовая работа
Название дисциплины	Гражданское право
Тема	Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства
Фамилия студента
Имя студента
Отчество студента
№ контракта

 

Содержание

 

 

  Основные данные о работе

  Содержание

  Введение

  Основная часть

    1. Общая характеристика договора  найма жилого помещения по  законодательству РФ и РТ.   

    2.  Субъектный состав договора  аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон.   

  Заключение

  Глоссарий

  Список использованных источников

  Приложения

 

Введение

 

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения. Так в Республике Татарстан, в 2000 году появился договор социального найма жилья с участниками Великой Отечественной войны.

 

Целью данной работы раскрытие особенностей договора найма жилых помещений в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

 

 

Основная часть

1 Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ.   

 

Потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущность которого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной части населения - малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

  Решение жилищного вопроса и  удовлетворение жилищных потребностей  граждан осуществляется в рамках  жилищных отношений, которые представляют  собой общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан.

  При этом острота жилищного  вопроса сказывается в необходимости  жесткого государственного регулирования  порядка предоставления и использования  жилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях или бесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда. Определение круга жилищных отношений важно потому, что только на них распространяется действие жилищного законодательства, тогда как к иным отношениям оно не применяется <1>.

--------------------------------

<1> Ср. ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 4 ЖК.

Поэтому следует иметь в виду, что отношения, не связанные непосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие в связи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числу жилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ее удовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных, временных нужд - в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазах и т.п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (садовые домики, летние дачи, приспособленные под жилье вагончики и т.п.) либо относятся к самовольно построенным (ст. 222 ГК).

  Жилищные отношения, будучи урегулированными  нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Этой категорией охватываются  как организационно-управленческие отношения публично-правового характера (прежде всего в сфере управления жилым фондом, в том числе по осуществлению его государственного учета и контроля за его использованием и сохранностью), так и имущественные отношения гражданско-правового, в том числе обязательственного характера (по приобретению и использованию гражданами жилых помещений, в том числе на условиях договора жилищного найма; по их содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг и т.п.). Из этого видно, что жилищные правоотношения носят разнородный, комплексный характер и не сводятся только к гражданско-правовым отношениям по найму жилья.

  Вместе с тем и гражданско-правовые  жилищные отношения юридически  неоднородны. Среди них можно  выделить:

- вещно-правовые отношения по приобретению и использованию жилья на праве собственности, в силу завещательного отказа или на ином ограниченном вещном праве, а также возникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома;

- корпоративные отношения, связанные с членством в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и использованием принадлежащих им жилых помещений, а также с членством в товариществах собственников жилья;

- обязательственные отношения, вытекающие  из договоров жилищного найма, безвозмездного пользования жильем, пожизненного содержания с иждивением, обмена жилыми помещениями, оказания коммунальных услуг, договоров по управлению многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества такого дома и др.

  Из этого можно видеть, что обязательства жилищного найма, возникающие в связи с получением в непосредственное пользование гражданами конкретного жилья, составляют лишь часть обязательственных отношений, входящих в еще более широкое понятие жилищных правоотношений. Речь идет об обязательствах, вытекающих из различных видов договора жилищного найма, которые представляют собой разновидности обязательств по передаче имущества в пользование. Иные жилищные обязательства (по передаче жилых помещений в собственность или в иное вещное право, а также по обслуживанию, эксплуатации и ремонту таких помещений) рассматриваются в других разделах курса гражданского права.

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части <1>. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В этом случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23). Во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: "Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище" (см. также ст. 2 ЖК), а в ч. 3 этой статьи предусмотрено право на бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем для малоимущих и иных перечисленных в законе граждан, нуждающихся в жилище. С этой точки зрения конституционное право на жилище состоит в предоставлении гражданам гарантированной государством возможности приобретения нового жилья и улучшения своих жилищных условий.

Стороны контракта

  Наймодателем по соглашению предоставленного  вида выступает собственник спец  жилого помещения. Таким владельцем  является или правительство, или  субъект РФ. или городское образование. Нанимателем спец жилого помещения может быть только мещанин, не богатый жилыми помещениями в соответствующем населенном пт и относящийся к категориям людей, которым предоставляется определенный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям спец жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам только в связи с нравом их трудовых отношений с органом гос власти, органом местного самоуправления, муниципальным унитарным предприятием, муниципальным или городским учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на муниципальную обязанность РФ или муниципальную обязанность субъекта РФ или в связи с выбором на выборные должности в органы гос власти или органы местного самоуправления.

  Объект найма

  По данному виду контракта  передается спец жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к спец  жилищному фонду. В согласовании  с п. 3 ст. 19 ЖК РФ спец жилищный  фонд - совокупность специализированных  для проживания отдельных категорий  людей и предоставляемых по правилам разд. Iv ЖК РФ жилых помещений муниципального и городского жилищных фондов. К жилым помещениям спец жилищного фонда относятся:

  служебные жилые помещения( ст. 93 ЖК РФ);

  жилые помещения в общежитиях( ст. 94 ЖК РФ);

  жилые помещения маневренного фонда( ст. 95 Ж К РФ);

  жилые помещения в домах системы  общественного сервиса народонаселения( ст. 96 ЖК РФ);

  жилые помещения фонда для  временного поселения принужденных  переселенцев( ст. 97 ЖК РФ);

  жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, общепризнанных беженцами( ст. 97 ЖК РФ);

  жилые помещения для общественной  охраны отдельных категорий людей( ст. 98 ЖК РФ).

  Использование жилого помещения  в качестве спец жилого помещения  позволяется лишь после отнесения  такового помещения к спец жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, какие поставлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в спец жилищный фонд с отнесением такового помещения к определенному виду предназначенных жилых помещений и изъятие жилого помещения из указанного фонда исполняются на основании решений органа, исполняющего управление муниципальным или городским жилищным фондом.

  Жилищные права людей, живущих  в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с  правами нанимателей неслужебных  жилых помещений: они не имеютвсешансы поменять, дать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако нужно отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в вариантах, когда граждане проработали установленный срок( как правило, не наименее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

  Срок найма

  Договор найма спец жилого  помещения является срочным. Срок, на который предоставляется спец  жилое помещение, зависит от категории  предоставленного помещения. Например, в согласовании с п. 3 ст. 104 Ж К РФ контракт найма карьерного жилого помещения содержится на период трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на гос должности РФ, гос должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений или присутствия на гос должности РФ, гос должности субъекта РФ или на выборной должности, а втомжедухе сокращение со службы является базой прекращения контракта найма карьерного жилого помещения.

  Плата по соглашению найма спец жилого помещения

  Структура и величина платы  за жилое помещение и предоставление  коммунальных услуг по данному  виду контракта определяется  по тем же правилам, какие поставлены  для контракта общественного  найма( ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на  них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об избавлении от платы за наем.

Прекращение контракта найма спец жилого помещения