Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

  Договор найма спец жилого  помещения может быть расторгнут  в хотькакое время по договору  сторон. Наниматель спец жилого  помещения в хотькакое время может прекратить контракт найма спец жилого помещения. Договор найма спец жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и живущими вместе с ним членами его семьи обещаний по соглашению найма спец жилого помещения, а втомжедухе в других предусмотренных ст. 83 ЖК РФ вариантах.

  Договор найма спец жилого  помещения прекращается в связи  с потерей( разрушением) такового  жилого помещения или по другим  основаниям, предусмотренным ЖК  РФ. Переход права принадлежности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а втомжедухе передача такового жилого помещения в хозяйственное знание или оперативное управление иному юридическому лицу тянет за собой прекращение контракта найма такового жилого помещения, за исключением случаев, ежели новейший собственник такового жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового контракта с работником — нанимателем такового жилого помещения.

  В вариантах расторжения или  прекращения соглашений найма  предназначенных жилых помещений  граждане обязаны высвободить  жилые помещения, какие они занимали  по этим уговорам. При отказе  высвободить такие жилые помещения  указанные граждане подлежат  выселению в судебном порядке без предоставления остальных жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

  Отдельные категории людей не  имеютвсешансы быть выселены  из служебных жилых помещений  и жилых помещений в общежитиях без предоставления остальных жилых помещений.

Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

- договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);

- договор найма специализированного  жилого помещения (договор специализированного  найма) (ст. 100 ЖК);

- договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма.

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

  Единообразно определены в них  обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон  по ремонту сданного внаем  жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров)

2 Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон.   

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, в силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

Аналогичная норма содержится и в законодательстве зарубежных стран (статьи 1743, 1744 Гражданского кодекса Франции 1804 года, § 571 Германского гражданского уложения 1896 года, ст. 814 Гражданского кодекса Украины 2003 года, ст. 604 Гражданского кодекса Республики Узбекистан 1996 года). Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей.

При этом, несмотря на то что право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК РФ жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК РФ).

Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого помещения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их правоспособностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законного представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма прежде всего является полностью дееспособный гражданин, в полном объеме обладающий правом осуществлять свои права, исполнять обязанности и нести ответственность по данному договору. При этом в отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК РФ, эмансипация - ст. 27 ГК РФ) дееспособность в полном объеме возникает у гражданина до совершеннолетия.

Анализ ст. 686 ГК РФ позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как п. 2, впрочем, как и остальные статьи главы 35 ГК РФ, никаких ограничений не содержит.

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме.

При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина " члены семьи нанимателя ", заменив его категорией непрерывно живущих с нанимателем людей( ст. 677 ГК РФ). При этом ГК РФ не просит, чтоб такие граждане водили с нанимателем сплошное хозяйство и, таковым образом, были членами его семьи. ГК РФ втомжедухе не устанавливает никаких критериев для определения кружка данных лиц. По существу, их определяют сам работодатель и указанные граждане; но для такого, чтоб лицо подпало под эту категорию, оно обязано быть замечено в договоре коммерческого найма жилого помещения или при его заключении, или в хотькакой иной момент в движение срока его деяния( п. 2 ст. 677 ГК РФ).

  На наш взор, в этом разрешено  увидеть черты наиболее демократического  правового регулирования, таккак  закон не устанавливает никаких  требований к нраву взаимоотношений  нанимателя и людей, непрерывно  с ним живущих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он хотел бы вместе жить. Для такого чтоб владеть одинаковыми с нанимателем правами по неизменному использованию жилым местом на критериях контракта коммерческого найма, граждане не непременно обязаны быть членами семьи нанимателя или признаваться такими. Обязательным является только ограничение об указании данных людей в договоре коммерческого найма или об их вселении с согласия наймодателя( за исключением вселения несовершеннолетних деток).

  Правовое состояние непрерывно живущих вместе с нанимателем людей по соглашению коммерческого найма во многом подобно с расположением членов семьи нанимателя по соглашению общественного найма. Лица той и иной категории имеют одинаковое с нанимателем преимущество воспользоваться жилым местом, что выражается не лишь в способности жить в нем, но и исполнять определенные правомочия: с таковыми лицами нужно координировать вселение остальных лиц( ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов( ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), деление контракта по инициативе нанимателя( ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), несчитая такого, данные лица имеютвсешансы при определенных критериях спрашивать подмены нанимателя по соглашению( ст. 686, п. 2 ст. 672 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

  Указанные права людей, непрерывно живущих с нанимателем по соглашению коммерческого найма, не имеютвсешансы быть ограничены соглашением сторон, так как поставлены императивной нормой закона( п. 2 ст. 677 ГК РФ).

  Обращает на себя интерес то, что граждане, непрерывно живущие вместе с нанимателем по соглашению коммерческого найма, имея одинаковые с нанимателем права по использованию жилым местом, не имеют одинаковых с ним повинностей, что значимым образом различает рассматриваемый контракт от контракта общественного найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют одинаковые с ним права и повинности( п. 2 ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

  Данная изюминка контракта коммерческого  найма обусловлена, как уже было  зафиксировано, тем, что круг людей, живущих с нанимателем в жилом помещении, не ограничивается членами его семьи. На наш взор, разрешено договориться с оценкой некими создателями кружка непрерывно живущих вместе с нанимателем людей как " конгломерата случайных лиц "

  Проживание людей в жилом помещении по соглашению общественного найма обусловлено наличием семейных отношений с нанимателем, что совместно с бессрочным нравом предоставленного контракта свидетельствует об стойкости складывающихся отношений меж нанимателем и членами его семьи, благодарячему закон и укрепляет не лишь одинаковые с нанимателем права таковых людей, но и одинаковые повинности, связанные с использованием жильем.

  В договоре коммерческого найма  нрав взаимоотношений меж нанимателем  и живущими с ним гражданами  может быть разным, не постоянно устойчивым, крепким, такие граждане в хотькакое время имеютвсешансы оставить жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все повинности по соглашению продолжает идти работодатель. Кроме такого, неимение в п. 2 ст. 677 ГК РФ расположения о одинаковых обязанностях с нанимателем людей, вместе живущих с ним в жилом помещении, совсем не значит, что такие граждане вообщем не выполняют повинности, связанные с их проживанием. Например, они имеютвсешансы договориться с нанимателем о общем несении расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а втомжедухе связанных с проведением текущего починки жилого помещения.

  В согласовании с п. 3 ст. 677 ГК  РФ работодатель несет ответственность  перед наймодателем за деяния  людей, непрерывно живущих вместе с ним, какие нарушают условия контракта коммерческого найма жилого помещения. Так, в случае разрушения или порчи жилого помещения, самостоятельно от такого, появилось это итогом действий самого нанимателя или кого-то из таковых людей, компенсировать урон будетнеобходимо нанимателю. Таким образом, в рассматриваемом договоре закреплена правовая конструкция серьезного титулодержателя.

  Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено  изъятие из этого критерии: граждане, непрерывно живущие совместно с нанимателем, имеютвсешансы, известив наймодателя, закончить с нанимателем контракт о том, что все они несут вместе с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем по обещаниям, вытекающим из контракта коммерческого найма. В этом случае такие граждане стают сонанимателями.

  Таким образом, солидарная ответственность  непрерывно живущих вместе с  нанимателем людей по обещаниям  из контракта коммерческого найма  жилого помещения появляется  лишь после заключения с нанимателем  соответствующего контракта с подготовительным уведомлением об этом наймодателя, в то же время в договорах общественного найма и найма спец жилого помещения дееспособные и ограниченные трибуналом в работоспособности члены семьи нанимателя вначале несут солидарную с нанимателем ответственность по обещаниям, вытекающим из соответствующего контракта( ч. 2 ст. 69, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

  Множественность лиц на стороне  нанимателя по соглашению коммерческого  найма появляется лишь при  соблюдении критерий п. 4 ст. 677, а  втомжедухе п. 2 ст. 686 ГК РФ, в то время как соц наем и, в свою очередность, наем предназначенных жилых помещений постоянно характеризуются множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как живущие с ним вместе члены семьи являются сонанимателями самостоятельно от такого, заключен по этому поводу контракт меж ними и нанимателем или нет.