Общие положения о договорах ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает и более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде, уходе (договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей), получатель ренты хорошо знает плательщика и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

В договоре должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут конкретизировать не только условия, качество и форму каждого платежа, но и зафиксировать в договоре их денежное выражение. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК). Спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, можно разрешить в суде. Кстати, стороны могут предусмотреть в договоре замену содержания в натуре периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ).

Срок действия договора равен жизни иждивенца. Получатель может в одностороннем порядке отказаться от рентного обязательства, если плательщик нарушит существенные условия договора. К ним относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания без предварительного согласия получателя, а также утрата, повреждение имущества или иные действия, которые приводят к значительному снижению стоимости этого имущества. При существенном нарушении плательщиком своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты выкупной цены ренты.

Может ли получатель ренты  после заключения договора определить в качестве получателя ренты другого гражданина или граждан? Да, если в договоре пожизненного содержания с иждивением не установлено условие, что передача права другому лицу может быть произведена только с согласия плательщика. Если такое условие в договоре есть, то нужно предварительно заручиться его согласием. Получатель может передать указанное право другому лицу только на основании договора, удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в государственном органе, уполномоченном регистрировать договоры пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты должен быть уведомлен о произведенной уступке требования, и ему нужно представить надлежаще оформленный договор. В противном случае плательщик ренты вправе продолжать предоставлять содержание первоначальному лицу.

Вправе ли собственник и получатель ренты жить в квартире и пользоваться иным имуществом? Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрено, что получатель остается в квартире, то следует оговорить, в каком порядке собственник будет получать доступ в помещение. Плательщик должен указать, может ли проживающий в помещении получатель допускать для проживания посторонних лиц. Если да, то по своей воле или только при наличии согласия собственника. Нелишне оговорить порядок оплаты коммунальных платежей: они могут быть включены в объем выплачиваемой ренты, могут остаться на проживающем лице.

Если плательщик ренты  захочет продать, подарить или заложить недвижимость, переданную под выплату  ренты, то он должен получить согласие получателя ренты. Получатель может  выразить такое согласие в тексте соглашения, оговорив неизменность своих прав и предусмотрев, например, солидарную ответственность плательщика ренты и последующего приобретателя недвижимости.

По мнению автора, плательщик может указать, в какой форме  будет предоставляться питание (доставка на дом получателю на определенную сумму, будет ли приготовление пищи). Также он может определить, какая одежда и с какой частотой будет приобретаться (можно установить годовую сумму, в пределах которой получатель ренты может выдвигать свои требования). Плательщик должен продумать, какое может понадобиться медицинское обслуживание, выходящее за рамки предоставляемого по ОМС.

А плательщик должен хранить  документы, подтверждающие надлежащее исполнение договора (расписки, квитанции, чеки). Это позволит избежать произвола в случае ненадлежащего исполнения договора.

3 Форма и государственная регистрация договора ренты

Законодатель установил  особые требования к форме договора ренты.

Договор ренты всегда оформляется в письменном виде, причем договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Законом установлена  письменная форма договора ренты. Причем его нотариальное удостоверение  является обязательным. А в случае, когда предметом договора выступает  недвижимость, договор должен пройти государственную регистрацию.

Если договор ренты  не был заверен нотариусом, сделка признается недействительной со всеми  вытекающими из этого последствиями.

Обязательность государственной  регистрации договора по отчуждению недвижимого имущества вытекает из положений статьи 131 ГК РФ. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отсутствие государственной  регистрации договора ренты недвижимого  имущества приводит к недействительности сделки.

На основании п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, в случаях  передачи плательщику ренты движимого  имущества договор подлежит только нотариальному удостоверению, а в случае передачи недвижимости - и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации.

Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от нотариального удостоверения  или государственной регистрации  сделки, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные такими действиями. При этом государственная регистрация сделки может быть проведена по решению суда, а не удостоверенный нотариусом договор может быть признан действительным и не требовать соответствующего удостоверения также по решению суда.

Какую роль законодатель отводит нотариальному удостоверению? Вероятно, такое требование в отношении договора ренты сохранено в силу особого характера правоотношений, складывающихся между плательщиком ренты и рентополучателем.

Московская нотариальная палата и судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в Обзоре нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 г., пояснили, что нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Установленный порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих нотариальное действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит правовую экспертизу документов, проверяет наличие арестов и запрещений и ряд других обстоятельств. При обращении к нотариусу для совершения нотариального действия он выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки. Путем беседы нотариус выясняет истинные намерения лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет, какую именно сделку лица намерены совершить.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация  договора ренты производится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Нередки случаи, когда  рентополучатель умирает до того, как произведена государственная  регистрация договора и перехода прав собственности на недвижимое имущество, что порождает различные споры.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 г. от 26.12.2001 пояснил, что исходя из анализа норм ГК РФ можно сделать следующий вывод. Так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с момента регистрации. Если предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Гражданский кодекс РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату более  чем на один год, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты;

во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере  и в сроки, которые установлены договором;

в-четвертых, если жилое  помещение, переданное под выплату  ренты, поступило в общую собственность  или разделено между несколькими  лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты  может быть предусмотрено и в  других случаях, определенных договором. Выкуп постоянной ренты производится по цене, также определенной договором.

При отсутствии условия  о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты  бесплатно, в выкупную цену наряду с  годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

Выкупная цена определяется в соответствии с условиями договора постоянной ренты. Общие правила  определения цены ренты гласят, что  цена устанавливается в денежном выражении.

Если договором выкупная цена не установлена, следует исходить из стоимости годовой суммы рентных платежей. Это и будет цена выкупа ренты. В тех случаях, когда имущество передавалось плательщику ренты на безвозмездной основе, в выкупную цену включают также и стоимость переданного имущества. При этом цена имущества определяется исходя из того, какая цена при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар.

 Заключение

Таким образом, договор ренты это такой договор, в котором одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Сторонами ренты выступают плательщик и получатель ренты. Плательщиками могут быть любые лица, физические или юридические, за исключение недееспособных или ограниченно дееспособных. Сторона-получатель ренты определяется в соответствии с видом ренты.

В настоящей юридической науке классифицируют три вида ренты - постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору постоянной ренты и пожизненной ренты в собственность плательщику ренты может передаваться любое имущество, а по договору пожизненного содержания с иждивением - жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Общим для любой разновидности  договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты - любое физическое или юридическое лицо.

Так, по договору постоянной ренты рентополучателями могут  быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и  соответствует целям их деятельности. По договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением получателем ренты могут быть только гражданин либо несколько граждан. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала; договором может быть предусмотрена другая периодичность выплат. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, - подлежит увеличению. Согласно ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.