Общие положения о договорах ренты

Чтобы получать ренту, нужно передать ее плательщику имущество (земля, дом, квартира, автомобиль, деньги, ценные бумаги). Предоставив имущество, получатель ренты уже не несет никаких  обязательств в отношении этой собственности, обладая лишь правами получения рентной платы. Кроме того, рента носит непрерывный характер, то есть по общему правилу не ограничивается предельным сроком.

Договор ренты принадлежит  к числу соглашений, направленных на отчуждение имущества. Плательщик ренты становится обладателем всех правомочий собственника и несет риск гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязательств (например, поддержание полученной недвижимости в исправном состоянии). Но сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности.

Во-первых, договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений. Плательщик должен предоставлять получателю пожизненное или постоянное содержание. Во-вторых, эти отношения носят длительный и доверительный характер. Часто получатель становится "членом семьи" плательщика. В-третьих, существует риск, что размер рентных платежей окажется больше или меньше стоимости отчужденного под выплату имущества. Считается, что стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому обычно в рентном договоре общий размер платежей не ограничивают стоимостью переданного имущества.

В договоре не обязательно  устанавливать весь перечень условий, так как гл. 33 Гражданского кодекса многие из них прописывает достаточно четко. Стороны могут указать в соглашении размер каждого рентного платежа (содержания с иждивением) и способы обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче ему денежной суммы или иного движимого имущества. Кроме того, они могут изменять договор ренты по своему усмотрению и вводить в него любые другие условия, если это не противоречит существу соглашения. Например, стороны вправе договориться о порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа. Правда, они не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами или сроком службы имущества.

Рентный договор необходимо нотариально удостоверить. Если же данный договор предусматривает  отчуждение недвижимого имущества (земли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), тогда договор нужно еще и зарегистрировать в регистрирующих органах. Данное требование вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, а заключающие их лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения соглашения. В таких условиях помощь нотариуса или квалифицированного юриста способна предотвратить судебные споры. В частности, юрист может установить подлинную волю сторон, заключающих договор, и проверить законность его содержания.

Имущество является предметом договора ренты, таким образом наличные деньги, вещи (как движимые так и недвижимые),  документарные ценные бумаги являются предметом договора ренты. Не могут быть объектами права собственности, и следовательно предметом договора ренты - безналичные деньги, "бездокументарные ценные бумаги", так же как и другие имущественные права. В связи с этим не признаются предметом договора ренты услуги, работы, результаты интеллектуальной деятельности, информация, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Так как договор ренты  относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Применительно к ренте общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), вызывает ряд трудностей, как теоретических так и практических. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. В соответствии со ст.604 ГК РФ регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам.

 Существенными условиями договора ренты, кроме предмета договора, являются так же условия о условия о рентном капитале (имуществе, передаваемом под выплату ренты), рентных платежах, а так же условия обеспечения исполнения обязательства по выплате рентных платежей (в том числе путем страхования в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение такого обязательства).

Отдельные источники к существенным условиям договора ренты причисляют условие о порядке отчуждения имущества, составляющего рентный капитал (безвозмездно или же возмездное), а также указание на лицо, смертью которого прекращается договор пожизненной ренты.

2 Разновидности договора ренты

Существует три разновидности  единого по своей сути рентного договора - постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением (см. Приложение А). Указанные виды ренты различаются между собой по ряду частных моментов. Так, имеются отличия в форме и сроках предоставления содержания, его минимальном размере, составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества.

Кроме того, важно, на каких началах (возмездных или безвозмездных) передано плательщику ренты имущество. При  предоставлении имущества за плату  к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. От этого также зависит и порядок определения выкупной цены ренты. По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

Договор постоянной ренты является бессрочным и может заключаться  в пользу третьего лица, а также  переходить по наследству. Плательщиком ренты может быть как юридическое, так и физическое лицо, при этом приоритетной формой рентных платежей являются денежные суммы, которые определяются сторонами. Получателем ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации. Предметом договора постоянной ренты может быть движимое и недвижимое имущество. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует  указать на то, что если по отношению  к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете

Договор пожизненной ренты во многом сходен с постоянной рентой, но имеет  ряд особенностей.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты  путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты  в письменной форме не позднее  чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

во-первых, если плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

во-вторых, если плательщик ренты нарушил  свои обязательства по обеспечению  выплаты ренты;

в-третьих, если плательщик ренты признан  неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

в-четвертых, если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором. Выкуп постоянной ренты производится по цене, также определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте (см Приложение Б). При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

Предметом пожизненной  ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, а ренту  можно выплачивать только деньгами. Размер ренты относится к числу наиболее существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны должны знать о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением МРОТ (ст. 318 ГК РФ). Это требование нельзя отменить. Также необходимо отметить, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Рента устанавливается на период жизни  гражданина, передающего имущество  под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица. Также допускается ее установление в пользу нескольких граждан, например в пользу супругов, детей, членов одной семьи. Получателями данного вида ренты могут быть только граждане. Существенным условием договора пожизненной ренты является установление конкретной доли каждого получателя. Если доли не определены, то они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей, если договор этого не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Данный договор исключает переход прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства.

Также этот договор можно расторгнуть  и при жизни получателя. Получатель может досрочно прекратить отношения, если плательщик нарушит существенные условия договора. Законодатели не говорят, что именно является нарушением существенных условий договора пожизненной ренты. Автор полагает, что такими нарушениями могут стать длительная или систематическая задержка выплат и не предоставление необходимого обеспечения ренты. При этом получатель вправе по своему усмотрению требовать выкупа ренты или возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Выкуп имущества осуществляется по заранее оговоренной сторонами  в договоре или определенной в  соответствии с законом цене (ст. 594 ГК РФ). При этом нужно помнить, что получатель пользуется ощутимой льготой в сравнении с плательщиком ренты. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, то получатель вправе требовать возврата этого имущества. В этом случае выкупная цена должна быть уменьшена на стоимость этого имущества (п. 2 ст. 599 ГК РФ). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех потерь, включающих стоимость переданного имущества за вычетом полученной от плательщика компенсации за имущество и рентных платежей.

Главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в собственность плательщика ренты передается исключительно недвижимое имущество. Рентные платежи по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть не только в денежной форме, но и в виде продуктов, одежды, медицинского обслуживания.

Разновидностью пожизненной  ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. В литературе можно встретить мнение о том, что по такому договору собственник  как бы распоряжается своим жильем после своей смерти. Между тем из существа договора следует, что распоряжение происходит еще при жизни собственника. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из данного соглашения, - обременения, связанные с предоставлением в пользование жилища и ряда услуг. При этом регламентация такой сделки осуществляется § 4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.