Общая характеристика института права собственности

Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Вместе с тем п. 3 ст. 8.1 устанавливает, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса, что может упростить регистрацию прав. 

3. В  законодательство введена возможность внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее и отметки о наличии судебного спора в отношении права. П. 7 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 

Например, если предыдущий собственник недвижимости полагает, что нынешний собственник (лицо за которым зарегистрировано право собственности в государственном реестре) является недобросовестным приобретателем, то можно обратиться в соответствующее Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о внесении в государственный реестр отметки о возражении. Это правило касается не только права собственности, но и других прав, регистрируемых в государственном реестре.

           Не менее остро стоит вопрос права собственности в Крыму. На сегодняшний день Крым является спорной территорией, правовой статус которой определить практически невозможно.

Таким образом, имущественные права украинских юридических  и физических лиц, зарегистрированные в Государственном реестре имущественных прав (Государственный реестр прав) и/или подтверждённые надлежащими правоустанавливающими документами, не должны оказаться в зоне риска.

Право собственности на недвижимость, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ,  рекомендуется как можно быстрее зарегистрировать в Государственном реестре прав. Обращаем внимание, что в связи с оккупацией территории полуострова Украине пришлось отключить Крым от общегосударственных реестров, в частности, Государственного реестра прав. По состоянию на сегодня, в соответствии с приказом Министерства юстиции Украины №524/5 от 14.03.2014 "О мерах по предоставлению услуг государственной регистрации прав на недвижимое имущество" все регистрационные действия в отношении объектов недвижимости Крыма должны совершаться государственными регистраторами Днепропетровской, Одесской, Хмельницкой и Черниговской областей. Следовательно, с целью защиты своих активов рекомендуется в ближайшее время удостовериться в наличии правоустанавливающих документов та недвижимость и зарегистрировать существующие имущественные права в Государственном реестре прав.

В то же время, с точки зрения Российской Федерации Автономная республика Крым с момента подписания федерального конституционного Закона "О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения - Севастополя" (далее - федерального закона) становится субъектом РФ и приобретает статус республики.

С момента подписания федерального закона на территории полуострова начинают действовать законодательные и иные нормативно правовые акты Российской Федерации. Кроме того, согласно ст. 7 федерального закона Государственный Совет Республики Крым и Совет министров Республики Крым имеют право принимать законы и иные нормативно-правовые акты, которые должны соответствовать Конституции РФ и федеральным законам.

Ранее действовавшие Законы Украины остаются в силе до 1 января 2015 года или до принятия соответствующего нормативно-правового акта РФ и/или Республики Крым.

Иными слова, так называемый "переходной период до 01.01.2015 г." в части применения украинского законодательства может закончиться в любой момент, так как самопровозглашённая  власть в Крыму уполномочена принимать новые законы на замену украинских. Соответственно, могут быть определены как новые требования к правоустанавливающим документам, так и новые правила осуществления права собственности.

Сейчас активно обсуждаются риски национализации частной собственности в Крыму. В контексте этого стоит обратить внимание на ст. 12 федерального закона, в соответствии с которой на территории Крыма действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности и право пользования.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания для прекращения права собственности, среди которых значится национализация, которая производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Статья 306 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае национализации собственности, убытки, причиненные собственнику, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Кроме того, согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное изъятие имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного его возмещения.

Таким образом, в случае национализации частной собственности на территории Крыма РФ обязана возместить собственнику причинённые убытки, в том числе и полную стоимость имущества.

Более того, если расценивать Крым как часть иностранного государства, то вся недвижимость украинских граждан в Крыму приобретает статут инвестиций, на которую распространяется действие соглашения между Кабинетом министров Украины и правительством РФ о поощрении и взаимной защите инвестиций от 27 ноября 1998 года. Согласно ст. 5 Соглашения инвестиции на территории договорных государств не могут быть национализированы / экспроприированы, кроме случаев общественной необходимости с незамедлительной выплатой адекватной и эффективной компенсации. При этом размер такой компенсации должен соответствовать рыночным ценам инвестиций.

В случае возникновения споров относительно выплаты компенсации такой спор может быть передан на рассмотрение  Арбитражного института Стокгольмской торговой палаты. Таким образом, спор будет решаться на международном уровне.