Общая характеристика института права собственности

             Еще одной проблемой, связанной с содержанием права собственности, являются правила об объектах обладания. Проект, равно как и действующий ГК, содержит нормы об особенностях права собственности на земельный участок, жилье, нежилые помещения и т.п. (см. гл. 192, 193, 194 проекта изменений ГК РФ). При определенном методологическом подходе эти особенности позволят выделить соответствующие разновидности права собственности. Иначе говоря, объект права может повлиять на его виды. Однако подобные отношения следует рассматривать сквозь призму специфики правового режима вещей, их разновидностей. Если речь идет о земельном участке, существуют одни условия осуществления права, о жилье - другие, о здании - третьи. Считается, что особенности правового режима не могут влиять на понятие права собственности. Оно было и остается единым, по крайней мере, для всех объектов гражданского права. В данном случае представляется более корректным вести речь об особенностях осуществления права собственности, которые должны составить нормы ограничительного регулирования ГК в зависимости от объекта обладания. В качестве отправного пункта такого регулирования нам видится следующее положение: ограничительное регулирование осуществления права собственности происходит на основе правил, закрепленных в ГК и, возможно, в других законах. Отсутствие подобных ограничений предполагает свободное осуществление права собственности и иных вещных прав.

           Второе: сохранение в проекте норм о формах собственности (ст. 236-239 проекта изменений ГК РФ). Более того, помимо особенностей права собственности различных субъектов, которые содержит проект, другие законы могут внести еще больше различий (п. 2 ст. 236 проекта), что даст дополнительные аргументы для утверждений о наличии разновидностей права собственности по субъектам обладания.

           В проекте сохранено право оперативного управления (гл. 207 проекта изменений ГК РФ). Мы разделяем подход, при котором из числа вещных прав исключено права хозяйственного ведения, равно как и положение проекта о нераспространении правил об оперативном управлении для негосударственных субъектов. По существу возвращается изначальная природа этого права -его предназначенность только для государства, что являет собой случай целесообразности управления собственностью последнего. По нашему мнению, необходимо признать право оперативного управления институтом не гражданского, а публичного права. Действия же субъектов, обладающих правом оперативного управления, с точки зрения гражданского права, нужно рассматривать как деятельность самого государства либо определенной административно-территориальной единицы. Изменившиеся экономические реалии позволяют найти замену праву оперативного управления либо аналогичным публично-правовым институтом, либо использовать традиционные цивилистические организационно-правовые формы юридических лиц, где главным участником (или единственным) будет не частное лицо, а государство.

           Третье: нормы об объектах права собственности. Хотелось бы отметить весьма позитивный момент: проект почти исключил имущественную трактовку объекта права собственности. По сравнению с ныне действующим кодексом это, несомненно, шаг вперед. Однако проект предполагает распространить правила о праве собственности на наличные деньги и документарные ценные бумаги (п. 1 ст. 223 проекта). Этим положением предопределяется и сохранение особенностей виндикации данных объектов (п. 4 ст. 239 проекта).

             Строго говоря, наличные деньги и документарные ценные бумаги являются объектами, похожими на вещи, но таковыми не являющимися. Распространение на них правового режима права собственности, как и иного вещного права, есть попытка решить проблему отсутствия должного правового инструментария. Ограничиться регулированием по аналогии вряд ли будет достаточным. Сложно представить возможность виндикации денег и ценных бумаг без их индивидуализации. Но и в этом случае интерес управомоченного лица объективно будет связан не с деньгами вообще, а с определенными купюрами (монетами); не с ценной бумагой как формой выражения (обозначения) управомоченного лица и принадлежащего ему права, а только листом бумаги. Очевидно, что объекты интереса и, соответственно прав на них, будут различными, требующими адекватного правового регулирования. Конечно, как в теории, так и на практике их можно представить в качестве вещей (например, для целей собирательства и коллекционирования), но это скорее будет исключением, чем правилом. Владение же, будучи фактическим присвоением, нуждается в регулировании и, особенно, защите и вещей, и документарных ценных бумаг и наличных денег.

               В контексте исследования объектов права собственности заслуживает упоминания модель общей собственности. Что является объектом в этом случае: вещь или право на нее? По нашему убеждению, субъективное право (любое, в том числе и право собственности) выступает «идеальной» правовой конструкцией, которое никак нельзя разделить. Разделу может быть подвергнут объект, т.е. сама вещь. В контексте сказанного обратим внимание на некоторую непоследовательность разработчиков как концепции ГЗ, так и проекта изменений ГК РФ. В одних случаях речь идет об общих вещах, в других - общем праве. Эта неопределенность является примером преемственности (со знаком минус) в правовом регулировании, как модель общего права собственности пришел в современном законодательстве советского периода. В концепции ГК РФ общей собственности объявлен в качестве общей собственности, а не право. При этом в самой концепции это было выдержано недостаточно последовательно (см. п. 3.8.3 концепции). В проекте изменений ГК РФ указанное положение представляется еще более запутанным (ср. п. 1 и 2 ст. 273, 277 проекта). Далее также речь идет также о делении права, но уже в нормах о праве постоянного владения и пользования (ст. 2995 проекта изменений ГК РФ). Здесь опять возникает имущественная трактовка объектов права собственности и иных вещных прав, которая существовала в ранее действующем законодательстве. Более того, есть определенное противоречие между общими положениями о вещном праве (только вещи) и нормами об общей собственности (общее право). Более оправданным было бы вести речь об общем имуществе, так как общими могут быть не только вещи, но имущественные права (например, право требования или членства в юридическом лице, принадлежит двум и более лицам). Такой подход делает необходимым формулирование особых правил об общем имуществе, которые целесообразно закрепить в общих положениях об объектах гражданских прав. В разделе же проекта изменений ГК РФ относительно вещного права речь может идти только о вещах, принадлежащих двум и более лицам.

2.2. Контуры теоретической модели права собственности, предполагаемые к закреплению в ГК РФ

           Выше было указано на некоторые примеры преемственности в вопросах регулирования права собственности. Некоторые из них уходят своими корнями в феодализм, другие в советскую эпоху. Такое положение не могло не сказаться на правовом регулировании отношений собственности, которое ни в концепции, ни в проекте не подверглось сколько-нибудь серьезной реформе. При этом вопрос о ее необходимости является отнюдь не риторическим. Реформа давно назрела, и проводить ее необходимо. Главной ее задачей будет освобождение норм о праве собственности от элементов преемственности, исключение из сферы гражданско-правового регулирования публично-правовых (преимущественно, организационных, административно-правовых) отношений.

          По сути, выбор небольшой. Он заключается в избрании одного из двух возможных вариантов. Либо проводить дробление права собственности на отдельные разновидности, с большим количеством вариантов, определением отношений между главным собственником и подчиненным. В этом случае должна быть реализована модель разделенного права собственности, которая свойственна англо-саксонской правовой системе. В ней всегда идет речь о каком-либо варианте права собственности (или собственности) и нет места иным вещным правам. Либо предпочтение должно быть отдано нормативному закреплению дихотомии: право собственности - вещное право на чужую вещь (ограниченное вещное право). Это - вариант, принятый в континентальной правовой системе, наиболее разработан и нормативно реализован в пандектной системе гражданского права. В таком случае вещное право охватывает собой право собственности, которое перестает быть суперправом и становится только одним из видов субъективных вещных гражданских прав. Право собственности растворяется в вещном праве, перестает быть единственно возможным правом на вещь. Более того, при наличии иного вещного права оно во многом ему уступает. Подобное просто невозможно в модели разделенного права собственности, ибо там всегда есть право собственности, отдельные варианты и разновидности этого права.

               Чтобы избежать подобной ситуации, мы видим следующие возможные решения: создание общей гражданско-правовой режим вещей, включенных в гражданский оборот. В сущности, мы должны образовать единое права собственности на вещи, и ограничены в гражданском обороте. Все остальное вытекает из предмета регулирования гражданского права, передав ей в сфере связей с общественностью. Имеющиеся в действующий Гражданский кодекс правил государственного имущества, его разновидности, должны быть предметом административно-правовое регулирование отношений собственности, которое в юридической литературе уделено недостаточно внимания. В качестве одной из первых известных нам попыток можно считать исследование А.В. Винницкого.

           В качестве частных задач совершенствования гражданского законодательства о праве собственности видятся следующие:

1)формирование института права собственности как части подотрасли вещного права, с исключением межотраслевого характера ряда положений действующего кодекса;

2)прерывание триадной традиции в определении права собственности и иных вещных прав;

              Реализация этих теоретических постулатов позволит осуществить реформу правового регулирования отношений собственности, рассчитанную на формирование стабильных отношений, свойственных развитому гражданскому праву, построенному в рамках элементарной модели пандектной системы континентального права.  1 марта 2013 года вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся государственной регистрации прав на имущество, в том числе недвижимость.

В частности, для основной массы граждан будут интересны следующие изменения, касающиеся регистрации прав на недвижимость. 

1. Отменена государственная  регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в статьях 558, 560, 574, 584 части второй Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), а именно:

- договора  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры;

- договора  продажи предприятия;

- договора  дарения недвижимого имущества;

- договора, предусматривающего отчуждение  недвижимого имущества под выплату  ренты.  

Закон частично отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Указанное выше правило действует в отношении договоров, заключенных после 01 марта 2013 года. То есть раньше при продаже нежилого помещения нужно было регистрировать только переход права собственности (при этом государственную пошлину нужно было платить тоже только за одно регистрационное действие), в то же время при продаже квартиры регистрировался не только переход права собственности, но и сам договор купли-продажи квартиры (государственную пошлину нужно было платить за два регистрационных действия). 

Необходимо отметить, что изначально отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью распространялась также на ст.ст. 609, 651, 658 ГК РФ, а именно:

-  договор аренды недвижимого имущества; 

Например, в законодательстве в частности установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (то есть в остальных случаях регистрация договора требуется).

- договор  аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее  года;

- договор  аренды предприятия.

Однако, Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» из перечня статей по которым отменялась регистрация сделок были исключены ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Тем не менее первоначальная редакция Закона № 302-ФЗ (которая ввела отмену регистрации сделок для  ст.ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651 и 658 ГК РФ) действовала 2 и 3 марта 2013 года.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными без государственной регистрации договора. 

Следует отметить, что в законодательстве сохраняются нормы, в соответствии с которыми некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их государственной регистрации, например:

- договор  участия в долевом строительстве - п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации»;

- договор  ипотеки - п. 2 ст. 10 Федеральный закон  от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости)».

Таким образом, законодатель частично устранил существовавшую «двойную регистрацию», которая приводила как к дополнительным регистрационным действиям, к необходимости оплаты «двойной пошлины», так и к необходимости обращаться в судебные органы в случае уклонения одной из сторон в государственной регистрации договоров. Кроме того, например, если договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован (то есть договор являлся незаключенным), то в случае нарушения условий указанного договора, сторона не могла взыскать штрафные санкции, установленные договором при нарушении второй стороной условий договора и т.д.   Теперь, когда договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, он становится обязательным для лиц его подписавших и стороны вправе в случае нарушения условий договора обратиться в суд. 

2. Обязательное  нотариальное удостоверение сделок  с недвижимостью не установлено.

В п. 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. То есть нотариальная форма договора будет требоваться, только если это установлено законом в каждом конкретном случае (например, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению) либо если стороны договорились удостоверить сделку у нотариуса.