Объекты гражданских прав

В теории и практике гражданского права неоднократно ставился вопрос о неконституционности положений Гражданского кодека РФ, устанавливающих обязательную государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также положений ГК РФ, связывающих государственную регистрацию с действительностью сделки (договора). В последнее время в юридической литературе вновь звучат предложения «полного устранения из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью»[3].

По мнению противников государственной регистрации, п.1 ст.165 и п. 3 ст.433 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор  на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности  по сделке без санкции со стороны  органа государственной власти, осуществляющего  регистрацию договора, и тем самым  необоснованно ограничивают конституционное  право каждого на свободное использование  своих способностей и имущества  для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст.34, ч.1, Конституции РФ), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ст.46, ч.1, Конституции РФ)[4].

Опровергая  вышеуказанную точку зрения, Конституционный  суд РФ подчеркнул, что «государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». Как подчеркивается в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001г. №132-О[5], государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В гражданском  законодательстве (ГК РФ, Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним») существует разграничение  между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст.131, ст.164 ГК РФ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения  этих прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом  случае.

Согласно  ст. 164 ГК РФ государственной регистрации  подлежат также обязательственные  правоотношения: сделки с землей и  другим недвижимым имуществом в случаях  и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК и Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Как подчеркнул Конституционный суд РФ в своем  определении от Определении от 8 июня 1999 г. №103-О[6] в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» четко проводится различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (земельные участки, жилые помещения и др.) и государственной регистрацией ограничений (обременений) права, т.е. законных условий, стесняющих правообладателя при осуществлении им права собственности или иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, договорного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Согласно  п.1 ст.4 Закона государственной регистрации  подлежат права собственности и  другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (купля-продажа, дарение и т.д.). В соответствии с п.1 его ст. 6 права на недвижимое имущество, возникшие до момента  вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными  при отсутствии их государственной  регистрации, введенной этим Законом; государственная регистрация таких  прав проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.4 Закона, подлежат права  на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены  после введения Закона в действие.

Иначе регулируются в Федеральном законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» отношения, связанные  с ограничением (обременением) прав собственности и иных вещных прав (ипотеки, договорного управления, аренды, ареста имущества и др.). Согласно п.1 его ст.4 наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Пункт 2 ст.6 Закона устанавливает, что государственная регистрация возникших после введения данного Закона в действие ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения данного Закона в действие. Согласно абз.3 п.2 ст.13 Закона регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, анализ положений Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их взаимосвязи позволяет  сделать однозначный вывод о  том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость  от характера сделки, т.е. от того, связана  ли она с реализацией права  собственности (купля-продажа, дарение  и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.).

Как подчеркивает исследователи, важно учитывать, что  в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости[7].

Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в  виде следующих выводов:

Во-первых, государственная регистрация выступает  единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Во-вторых, государственная регистрация выступает  формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество

В-третьих, только государственная регистрация  признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход  или прекращение прав на недвижимое имущество.

В-четвертых, государственная регистрация - завершающий  этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Как мы уже  подчеркнули государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним – подробнейше регламентированная деятельность. Действующее законодательство закрепляет принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Рассмотрим их.

Как мы уже  подчеркнули, базисный принцип государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – это обязательность такой регистрации. Государственной  регистрации подлежат права собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в  соответствии со ст.ст.130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество  подлежат государственной регистрации  ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Важный  принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права  на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация  таких прав проводится по желанию  правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).

К принципам  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует отнести и  принцип достоверности содержащихся в государственном реестре сведений. Статья 18 Закона способствует реализации данного принципа, устанавливая требования к документам, представляемым на государственную  регистрацию прав.

Один  из принципов государственной регистрации  прав - ее публичный характер. Принцип  гласности и публичности закреплен  ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу. Информация о государственной  регистрации прав не является служебной  или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок. Согласно ст. 139 ГК РФ информация составляет служебную  или коммерческую тайну в случае, когда она имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам, к ней нет свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.

2.3. Деньги и ценные бумаги

Гражданское законодательство относит деньги к  движимым вещам (ст. 128, п. 2 ст. 130 ГК). Как  правило, они рассматриваются в  качестве вещей, определяемых родовыми признаками (хотя возможна и их индивидуализация), а также потребляемых. Из этого  видно, что речь идет о денежных знаках (купюрах) и монетах, т.е. о наличных деньгах. В Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 75 Конституции наличные деньги выпускаются (эмитируются) только Центральным банком (Банком России) в виде бумажных банкнот (банковских билетов) и металлической монеты Банка России Федеральный закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» // Собрание законодательства Российской Федерации 2002. № 28. Ст. 2790.. Денежной единицей в Российской Федерации является рубль.

Главная функция денег - служить средством  платежа. В гражданском обороте  деньги оцениваются количеством  выраженных в них единиц, а не числом банкнот или монет. Рубль  является единственным законным платежным  средством на территории РФ, и потому выражающие его платежеспособные банкноты и монеты обязательны к приему во все виды платежей по их нарицательной  стоимости. Иначе говоря, в этом своем  качестве наличные деньги способны погашать любой денежный долг Лунц Л.А. Денежное обязательство в гражданском и коллизионном праве капиталистических стран. М., 1948. С. 19.. Для поддержания данного свойства денег публичная власть не только устанавливает монополию государственного (центрального) банка на их эмиссию, но и объявляет их безусловным обязательством такого банка, обеспечиваемым всеми его активами (ст. 30 Закона о Центральном банке).

Вместе  с тем деньги могут выступать  и в роли особого товара - самостоятельного предмета некоторых сделок, например займа и кредита (ибо последний, по сути, представляет собой торговлю деньгами). Наличные деньги не могут быть истребованы от их добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 302 ГК), в том числе и при условии их индивидуализации.

В развитом имущественном обороте большинство  расчетов осуществляется в безналичном  порядке, с использованием денежных средств, числящихся на банковских счетах и во вкладах (депозитах). Безналичные  деньги также широко используются в  обороте и в качестве платежного средства, и в качестве особого  товара. Они сравнительно легко переводятся  в наличные деньги (обладая, как говорят  финансисты, «высокой степенью ликвидности») и во многих случаях с готовностью  принимаются контрагентами-кредиторами  в уплату долга. Тем самым они  выполняют обычные функции денег. Поэтому в экономическом смысле под деньгами понимается не только наличность, но и средства, числящиеся на банковских счетах и в депозитах  Лапач В.А. Деньги в системе объектов гражданских прав // Законодательство. 2004. № 9. С. 92..