Недвижимость как разновидность вещей

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфрастуктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель (вступил в силу 27 января 2003 г.).

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В заключение данной работы, я считаю, следует выявить проблемы и дать предложения по совершенствованию законодательства в области развития рынка недвижимости.

Перспективы развития рынка недвижимости во многом определяются состоянием законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

Анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость), я думаю, позволяет выделить следующие ключевые проблемы действующей системы регистрации прав на недвижимое имущество:

- проблема внутренних противоречий “смешанной” системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не обеспечивает защиту прав добросовестного приобретателя;

- проблема юридической разобщённости  земельного участка и здания (“разорванность”  прав);

- отсутствие принципа “земельный участок – главная вещь”, включая вопросы регистрации прав.

Рассмотрим эти проблемы подробнее.

Проблема внутренних противоречий “смешанной” системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Я думаю, что созданная в Российской Федерации правовая конструкция не защищает имущественных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, поскольку законодательство Российской Федерации не гарантирует права сегодняшних собственников на недвижимое имущество. Россия сегодня является уникальной страной, где продекларирована и реализуется “совмещённая” система регистрации и прав и сделок.

В рамках существующей системы, права добросовестного приобретателя, который пользуется сведениями учреждения юстиции по регистрации прав, могут быть серьезно ущемлены предыдущими правами лиц, не зарегистрированных и практически не поддающихся выявлению.

Я считаю, что проблема имеет три возможных решения: (1) возложить все риски, связанные с ошибкой, на собственника; (2) возложить все риски на покупателя; (3) устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета права явными и проверяемыми.

Проблема гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

Сложившаяся система гарантий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не обеспечивает даже адекватного денежного возмещения (не учитывает трудность, а чаще невозможность получения “добросовестным приобретателем” денег от прежнего продавца, особенно когда имущество поменяло несколько собственников).

Проблема юридической разобщённости земельного участка и здания (“разорванность” прав).

В настоящее время законодательством закреплена правовая конструкция, при которой земельный участок и здание, находящееся на нем, признаются разными объектами недвижимого имущества.

В случае, когда субъекту здание принадлежит на праве собственности, а земельный участок (на котором расположено это здание) на праве аренды, то его право на передачу в ипотеку находящегося в собственности здания полностью зависит от воли арендодателя. Можно ли при такой ситуации назвать субъекта полноправным собственником здания как объекта недвижимости? Конечно, же, нет. Я думаю, важно отметить, что, несмотря на то, что закон говорит о “собственности” на здание, на самом деле это не собственность, а некоторое более ограниченное право. Собственник здания, которому не принадлежит земельный участок, не может быть полноправным собственником.

Отсутствие принципа “земельный участок - главная вещь”.

Проблемы бы не существовало, я полагаю, если бы закон более четко устанавливал, что все вновь созданные объекты, присоединенные к земельному участку, становятся собственностью собственника земельного участка по истечении срока, на который предоставлено право пользования земельным участком, без компенсации владельцу объекта, если иное не предусмотрено договором о пользовании землей. Что касается уже существующих зданий, необходимо предпринять еще одну попытку по объединению прав собственности на землю и здание путем приватизации земельных участков под всеми под всеми приватизированными объектами недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативные источники:

 

1. Конституция РФ // СЗ РФ. 1993. № 11
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. на 1 июля 05г).
3. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г.)
4. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2002 г. N 940 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия"
5. Федеральный закон от 2 декабря 1994 г. N 53-ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" (с изм. и доп. от 10 января 2003 г.) "Учет целей договора и целей деятельности сторон при формировании условий договора поставки" (И.Г.Вахнин, "Законодательство", N 1, январь 2000 г.)
6. Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2000 г. N 929 "О внесении изменений и дополнений в Правила продажи товаров по образцам"
7. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"
8. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. от 10 января 2003 г.)
9. Федеральный закон от 10 января 2003 г. N 5-ФЗ "О внесении изменений в статью 73 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"

 

Специальная литература:

 

10. Алексеев С.С. Гражданское право -М.: Юрид, лит, 2006
11. Андреева Л. Энергоснабжению - четкое правовое регулирование. // "Российская юстиция". 2007. N 8.
12. Бледный С.Н.Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ, 2007
13. Болтанова Операции с недвижимостью. Купля, продажа, дарение. Ростов н/д: Феникс, 2007
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., "Статут", 2007.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., "Статут", 2007
16. Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия»/ Вестник Высшего арбитражного Суда РФ. 2007. № 11.
17. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2007
18. Гражданское право / Под ред. в.В. Лазарева - М.: Юрист, 2007
19. Гражданской право. Часть 2 п/р А.П Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007 г.
20. Калачева С.А.Сделки с недвижимостью. М., 2007
21. Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. М.:  Юрайт, 2006
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. //Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. Памяти С.А.Хохлова/ Отв. ред. А.Л.Маковский. М., 2007
23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой). М., 2004
24. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. М.И. Брагинского, В.И. Витрянского. – М.: Фонд «Правовая культура». - 2007.
25. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 2007
26. Лейст О.Э. Три концепции права // Советское государство и право. - 2007
27. Лившиц Р.З. Гражданское право. - М.: Бек, 2007
28. Недвижимость в России и за рубежом, №1 (февраль), 2007
29. Николаев А. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2006
30. Петрушкин В.А. О некоторых вопросах применения общих норм купли-продажи гл.30 ГК РФ // Финансовая газета. - N 9. - сентябрь 2007 г.
31. Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М., Изд. "Ось-89", 2005.
32. Постатейный комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" / Под ред. Я.Е. Парция – М.: Фонд «Правовая культура». – 2007
33. Российское законодательство: проблемы, перспективы. - М.: Бек, 2006
34. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: Проспект. - 2005
35. Тихомиров М.Ю. Споры при совершении сделок с недвижимостью. Сборник документов. М., 2005
36. Тихомиров Ю.А. Гражданские договора. - М.: Известия. 2007
37. Эрдлевский А.М. Компенсация морального вреда. – М.: БЕК. – 2007
38. Юридический справочник покупателя. / Под ред. А.Серго. – М.: 2006

1 Алексеев С.С. Гражданское право -М.: Юрид, лит, 2007

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., "Статут", 2006.; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., "Статут", 2006; Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия»/ Вестник Высшего арбитражного Суда РФ. 2005. № 11.; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2007.

3 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М, 2007

4 Тихомиров Ю.А. Гражданские договора. - М.: Известия. 2007

5 Калачева С.А.Сделки с недвижимостью. М., 2007 с. 66

6 Бледный С.Н.Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ, 2007 с. 74

7 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., "Статут", 2007. с. 66

8 Гражданское право / Под ред. в.В. Лазарева - М.: Юрист, 2007 с. 111

9 Болтанова Операции с недвижимостью. Купля, продажа, дарение. Ростов н/д: Феникс, 2007 с. 195

10 Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. М.:  Юрайт, 2007 с. 45

11 Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. М.:  Юрайт, 2007 с. 49

12 Гражданской право. Часть 2 п/р А.П Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007 г. с. 155

13 Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. М.И. Брагинского, В.И. Витрянского. – М.: Фонд «Правовая культура». - 2007. с. 162

14 Калачева С.А.Сделки с недвижимостью. М., 2007 с. 147

15 Нагаев Р.Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. М.: Идеал-Пресс, 2007 с. 94

16 Лившиц Р.З. Гражданское право. - М.: Бек, 2007 с. 78

17 Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М., Изд. "Ось-89", 2007. с. 128

18 Сделки с недвижимостью: Экзамен. М., 2007 с. 103

19 Николаев А. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2007 с. 95

20 Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 2.

21 Исследовательский центр частного права. Москва. Февраль 2003. С. 13.

22 Федотова М.А. и др. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Экмос, 2007 с. 44

23 Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч.

24 Федотова М.А. и др. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Экмос, 2007 с. 43

25 Николаев А. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2006 с. 79

26 Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М., Изд. "Ось-89", 2007. с. 331

27 Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М., Изд. "Ось-89", 2007. с. 336

28 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: Проспект. – 2007 с. 177

29 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: Проспект. – 2007с. 152

30 Тихомиров Ю.А. Гражданские договора. - М.: Известия. 2007 с. 69

31 Тихомиров М.Ю. Споры при совершении сделок с недвижимостью. Сборник документов. М., 2007 с. 122

32 Тихомиров Ю.А. Гражданские договора. - М.: Известия. 2007 с. 39

33 Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. М., Изд. "Ось-89", 2007.