Недвижимость как разновидность вещей

Договор не мог установить иное, так как Земельный кодекс РСФСР (ЗК РСФСР, принят в 1970 году) в целом ряде статей предусматривал, что если земельный участок не является средством труда (т.е. не относится к сельскохозяйственным землям, землям 1-й категории по классификации ЗК РСФСР), то при переходе права на строение переходит и право пользования участком (см., например, статьи 87, 88 ЗК РСФСР). Иначе говоря, участок не имеет своей судьбы и следует судьбе строения, т.е. является принадлежностью строения. Объект недвижимости («домовладение»), выступал как единый, в котором главной вещью являлось строение (или строения) основного назначения, а земельный участок являлся его или их принадлежностью. Да, это особая принадлежность. Универсальная. И для главной вещи, и для других служебных построек. Но принадлежность17.

Напротив, земли 1-й категории (земли сельхозназначения), будучи средствами труда, являлись главной вещью по отношению к расположенным на них строениям. Хотя земли и находились в собственности государства, главнейшее право — право пользования — не переходило приобретателю строения, расположенного в сельской местности, до переезда собственника строения на постоянное место жительство в сельскую местность (см. ст. 73 ЗК РСФСР)18.

Аналогичные, я полагаю, даже более углубленные и конкретные нормы были приняты в связи с перестройкой и приватизацией. Так, в Гражданском кодексе РФ (часть I) появились три статьи, усиливающие прежнюю статью 139 ГК РСФСР, а именно ст.133 «Неделимая вещь», ст.134 «Сложная вещь» и ст.135 «Главная вещь и принадлежность». В Земельном кодексе РФ (1991 г.) сохранилась ст. 37 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение», повторявшая норму ст. 87 ЗК РСФСР: «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287).

При учете домовладений в городах и сельской местности названные нормы ГК РФ и ЗК РСФСР строго соблюдались местными органами управления и созданными ими организациями технической инвентаризации (БТИ)19.

Созданный в 1991-93 годах федеральный орган по землеустройству (Госкомзем РФ), взяв за основу земли 1-й категории (земли сельскохозяйственного назначения), которые действительно являются главной вещью по отношению к расположенным на них строениям, начал распространять этот постулат на все категории земель, в т.ч. на земли 2-й и 3-й категорий (земли населенных пунктов и земли промышленного назначения), на которых строения являются главной вещью по отношению к участку, образуя единую неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).

Весьма весомыми дополнительными причинами того, что неделимая вещь, образованная участком и строением, стала рассматриваться как состоящая из нескольких объектов (земельного участка и строения), послужили еще два фактора:

1) раздельное налогообложение земельного  участка и строений;

2) действия учреждений юстиции  по регистрации прав, которые  начали регистрировать права на принадлежности отдельно от прав на главную вещь.

Упоминание термина "принцип единого объекта" содержится, например, в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановлении Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000) "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 03.09.2003), Программе социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.07.2001 № 910-р.

Однако, как отмечают О.М. Козырь и А.А. Маковская, в целом российское гражданское законодательство рассматривает участки и расположенные на них здания, с одной стороны, как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества20.

В имущественном обороте возникают различные правовые ситуации, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Например, здание - в частной собственности, участок - в государственной собственности и принадлежит собственнику здания на праве аренды или ограниченном вещном праве; на одном неделимом участке - несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам и пр. Это свидетельствует о том, что здание или помещения в нем нельзя рассматривать как неотделимое улучшение земельного участка. Поэтому в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, содержится следующее положение: "в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного объекта гражданского оборота"21.

Иногда необоснованно полагают, что принцип "единого объекта недвижимости" закреплен Земельным кодексом Российской Федерации, в то время как Земельный кодекс, я думаю, наоборот, закрепил различие правового режима земли и недвижимости, правил регулирования их оборота, например в статье 36, определяющей порядок приобретения вещных и обязательственных прав на неделимый участок лиц с различной правоспособностью. Земельный кодекс установил не "принцип единого объекта", а принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение участка без находящихся на нем объектов в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, за исключением случаев их изъятия или ограничения в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 № 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр). В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" кадастровая карта (план) участка должна содержать не только сведения об участке, но и сведения о наличии объектов недвижимого имущества.

Таким образом, земельный участок и расположенная на нем недвижимость должны являться единым объектом кадастрового учета. Поэтому в случаях приобретения прав на застроенные земельные участки (например, при выкупе или аренде земли под зданиями) при землеустройстве и кадастровом учете необходимо, чтобы объекты недвижимости были отражены в плане участка.

Что касается "принципа единого объекта недвижимости", отмеченного в законодательстве о государственной регистрации, то это только принцип ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), предписанный для регистрирующих органов, а не правило, обязательное для участников имущественного оборота. Разделы ЕГРП, содержащие записи о зданиях, должны располагаться в архивах учреждений юстиции по государственной регистрации прав после разделов с записями о земельных участках. При этом записи о правах и сделках со зданиями и земельными участками вносятся в отдельные разделы, что подтверждает различие правового режима этих объектов22.

Принцип "единства земли и недвижимости" определяет требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями. Вместе с тем, при изучении норм Земельного кодекса, касающихся регулирования конкретных отношений, становится очевидным, что должная последовательность в реализации этого принципа отсутствует23.

Поэтому, я думаю, что при заключении сделок участники должны руководствоваться не только требованиями гражданского и земельного законодательства для конкретных видов договоров, но и принципом "единства земли и недвижимости" в целом. Данный принцип определяет следующие особенности оформления сделок:

Земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не являются единым объектом имущественных прав. Участок и прочно связанная с ним недвижимость должны являться:

а) единым объектом государственного кадастрового учета;

б) единым предметом сделки.

Недвижимость, находящаяся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, отчуждается вместе с участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности на здание.

При отчуждении недвижимости может быть передан весь земельный участок или его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях, не являющихся индивидуальными землепользователями и собственниками участков. Однако во избежание земельных споров при отчуждении собственником здания его части или помещений в нем следует определять правовой режим земельного участка, занятого зданием. Если собственнику здания принадлежит на праве собственности неделимый участок, то в договоре об отчуждении части здания или помещений следует устанавливать общую долевую собственность на участок.

Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка24.

При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), данные права на землю не передаются и не переходят автоматически к приобретателю недвижимости. Приобретение и оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.

Право аренды участка целесообразно передавать по единому договору с отчуждением недвижимости. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (поднаем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - новый договор с арендодателем.

Итак, в настоящее время одной из актуальных проблем применения и развития законодательства о недвижимом имуществе является теория или принцип единого объекта недвижимости, согласно которой земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым целым.

Рассмотрев правовые основы недвижимого имущества, следует перейти к характеристике недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.

ГЛАВА 2.  ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК РАЗНОВИДНОСТИ ВЕЩЕЙ

2.1. Юридическая классификация  и перечень объектов недвижимости

Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

• К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

• Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

• Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132ГК)25.

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок26.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты: