Недвижимость как разновидность вещей

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ                                                                                        ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ                                                                                              ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ                                                                                                 Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е.Кутафина (МГЮА)"

 

 

Кафедра гражданского права и процесса

Гражданское право

 

Курсовая работа

На тему: «Недвижимость как разновидность вещей»

 

 

 

 

 

 

                                                                                      Выполнил: студент 4 курса

                                                                                                   Заочного отделения                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Исаев Д.Б.

                                                       Проверил:              

 

 

 

Оренбург-2014

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы. В юриспруденции все вещи делятся на движимые и недвижимые. Недвижимость, я считаю, является один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Я думаю, что действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, которые иногда противоречат друг другу.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля 2004 г.) недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.

Недвижимые вещи в гражданском праве можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.

Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое «движимое» имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе — это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Объектом моего исследования является недвижимость как разновидность вещей.

Предметом исследования – правоотношения, возникающие при рассмотрении правовых особенностей недвижимого имущества как разновидности вещей в гражданском праве.

Целью моей работы является рассмотрение и изучение недвижимого имущества как разновидности вещей в гражданском праве.

Для достижения указанной цели, я считаю, необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть понятие недвижимого  имущества; 

- дать характеристику недвижимого имущества как разновидности вещей в гражданском праве;

Исследуемая мною проблема освещена в трудах следующих авторов: Алексеев С.С.1, Брагинский М.И. и Витрянский В.В.2, Жариков Ю.Г. и Масевич М.Г.3, Тихомиров Ю.А.4 и другие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

1.1. Становление современного института недвижимости в России

 

Рынок недвижимости России за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь своего становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз5.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило "с откатом", снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного "доползания" к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые, я считаю, существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

 

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;

• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различаются в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаковы для разных городов.

 

1.2. Понятие и признаки  недвижимости

 

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают6. Тем не менее, я думаю, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова7.

Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.

Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:

1. Недвижимость, как правило, представляет  особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее  высокой по сравнению с другими предметами стоимости).

2. По закону к недвижимости  относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земельного участка, на котором они располагаются, невозможно без нарушения их целостности и предназначения. В случае же, если они все же будут отделены от земельного участка, такие объекты становятся движимым имуществом8.

Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства9.

В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?

Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:

1. Право собственности, другие права  на имущество (например, аренда), их  возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

Это означает, что права на недвижимость, а также основания перехода прав на недвижимость, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законом порядке10.

Я полагаю, что факт государственной регистрации имеет огромное значение. Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если не зарегистрирован договор о, например, продаже недвижимого имущества, то такой договор не вступит в силу, то есть правовых последствий иметь не будет. Вступление в силу договоров, связанных с переходом прав на недвижимость, строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной регистрации11.

Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав12. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

2. Право собственности на вновь  создаваемое недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Регистрации подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты). Если недвижимый объект не зарегистрирован, то хозяин не может оформить на него право собственности.

3. Установлен особый порядок  приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более .длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Это означает, что если у имущества нет хозяина, гражданин, добросовестно и открыто владеющий и пользующийся этим имуществом на протяжении определенного количества времени, приобретает право признать за собой право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом13.

Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества — пятнадцать лет.

4. Установлены специальные правила  совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость14.

Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях.

1.3. Теория единого объекта  недвижимости и ее воплощение  в российском законодательстве

 

Единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово «единый», я думаю, подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом15.

Следовательно, я считаю, что единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права.

Правительство РФ летом 2000 г. приняло долгосрочную программу, в которой несколько раз мелькнула избитая фраза о «едином объекте недвижимости». Принят новый Земельный кодекс. В связи с этим целесообразно обратить внимание на историю вопроса о едином объекте недвижимости16.

Следует отметить, что в России (и в СССР) до создания Роскомзема такого вопроса не существовало. Он был однозначно решен статьей 139 ГК РСФСР «Главная вещь и принадлежность»: «Принадлежность, то есть вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законом или договором не установлено иное».