Недвижимое имущество: понятие, состав, правовой режим

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитуты можно условно разделить на публичные и частные. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Таким образом, специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами и оно не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В нормах ГК, посвященных сервитутам, речь идет только о частных сервитутах. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон, в силу наступления юридических фактов, указанных в законе. Так, если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок (п. 3 ст. 552 ГК).

Сервитутом, как было отмечено, может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие «применительно» означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

2.2 Характеристика особенностей  осуществления сделок с недвижимым имуществом

Правовой режим сделок с недвижимостью, как было показано выше, различен для разных сделок. Гражданский кодекс отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.

В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором, по существу, осуществляет правомочия собственника.

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов «обязательственный договор + регистрация».

Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др.), и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система двойной регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.

В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований32. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»33).

Особенности правового режима совершения сделок с недвижимостью вновь вызвали к жизни такое понятие, как «оборот недвижимости». Этот термин был известен и в дореволюционной России. Так, И.А. Покровский рассматривал оборот недвижимости как совокупность обставленных различными и довольно сложными формальностями отчуждений недвижимостей, совершаемых у нас при посредстве крепостного порядка34. В.Б. Ельяшевич применял другой термин «поземельный оборот», под которым он понимал все сделки, переносящие вещные права с одного субъекта на другой35.

Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.

Таким образом, реализация полномочий собственности, связанных с совершением сделок, объектом которых является недвижимость, имеет свои особенности. Их правовое регулирование осуществляется как Гражданским кодексом РФ, так и подзаконными актами. Таким особенности вытекают из самой сущности объекта сделки (недвижимости), его особой экономической ценности, и связаны с процедурой оформления перехода прав на недвижимое имущество.

Заключение

Подводя итог настоящей работе, представляется необходимым отметить следующее.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Закрепление института недвижимости и самостоятельных договоров, связанных с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ, требует теоретического осмысления данного института применительно к условиям нашей страны и законодательства.

Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ, в котором содержится общая характеристика недвижимости и закреплена необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ГК принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. В связи с этим следует сказать о том, что действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

С принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

В рамках предложений по совершенствованию действующего законодательства представляется необходимым отметить, что на сегодняшний день процедура оформления прав на недвижимость видится достаточно тяжелой и громоздкой. С другой стороны в настоящее время отдельные объекты недвижимости (зачастую – земельные участки, предоставленные для ведения личного, подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также здания и сооружения (жилые дома, гаражи, хозяйственные постройки и др.), расположенные на таких участках) не зарегистрированы в установленном порядке. В этой связи представляется необходимым рассмотреть возможность упрощения процедуры государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Само упрощение должно выражаться в минимизации непосредственного участия в этих процедурах потенциального собственника, увеличении роли самостоятельных взаимоотношений между различными органами, возникающих в ходе регистрации прав на недвижимость, без увеличения, однако, сроков осуществления этих процедур.

Библиографический список

1. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. – 26.01.2009. – № 4. – Ст. 445; 05.01.2009. – № 1. – Ст. 2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. – № 5. – Ст. 410; 30.12.2013. – № 52 (часть I). – Ст. 6981.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994 // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301; 20.07.2009. – № 29. – Ст. 3618.
4. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 // Собрание законодательства РФ. – 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147; 30.12.2013. – № 52 (часть I). – Ст. 7011.
5. Закон РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» от 15.12.1978 // Свод законов РСФСР. – Т. 3. – С. 498; Собрание законодательства РФ. – 01.07.2002. – № 26. – Ст. 2519.
6. Приказ Минтранса РФ «Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских портах» № 277 от 09.12.2010 // Российская газета. – № 78. – 13.04.2011.
7. Распоряжение Правительства РФ «Об утверждении перечня морских торговых портов, капитаны которых осуществляют регистрацию судов в Российском международном реестре судов» № 583-р от 25.04.2006 // Собрание законодательства РФ. – 01.05.2006. – № 18. – Ст. 2054; 21.11.2011. – № 47 – Ст. 6660.
8. Постановление Правительства Москвы «О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 года и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации» № 447 от 13.06.2000 // Вестник Мэрии Москвы. – № 15. – Июль. – 2000.