Недвижимое имущество: понятие, состав, правовой режим

4) отдельные виды недвижимости  могут использоваться исключительно  в соответствии с их целевым  назначением. Речь, в частности, идет  о таких видах недвижимости, как  земельные участки, жилые помещения и др.;

5) в отношении недвижимого имущества  действуют специальные правила  совершения сделок с недвижимостью, которые предусматривают зависимость  прав на земельный участок  от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи;

6) обязательство, предметом которого  является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

7) действующее правовое регулирование  недвижимого имущества в полной мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом следует иметь в виду, что при наличии права общей собственности недвижимая вещь тем не менее остается единым объектом гражданского права;

8) предметы недвижимости могут  иметь особый правовой статус  в силу их исторической или  культурной ценности. В соответствии  со ст. 20 Закона РСФСР от 15.12.1978 «Об охране и использовании памятников истории и культуры»27 предметы старины, произведения изобразительного и декоративно-прикладного искусства, строения, рукописи, коллекции, редкие печатные издания, другие предметы и документы, находящиеся в личной собственности граждан и представляющие значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, признаются памятниками истории и культуры и подлежат государственному учету в целях наиболее полного выявления памятников и оказания содействия в обеспечении их сохранности.

Таким образом, классификация объектов недвижимости в гражданском праве может осуществляться на основании разных критериев, однако каждая из классификаций имеет свое теоретическое и практическое значение. Такое значение может проявляться в особенностях совершения тех или иных действий с недвижимостью, правовых последствиях этих действий, научно-практической классификации и т.д.

Глава 2. Особенности правового положения недвижимого имущества

2.1 Сущность и особенности  ограниченных вещных прав на недвижимое имущество

Помимо права собственности недвижимое имущество может быть объектом таких вещных прав, как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитутов и некоторых других. И.А. Покровский еще в 1917 г. справедливо заметил, что «одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт»28. Особенностью вещных прав является то, что они предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. В российском законодательстве под вещными понимаются, прежде всего, права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

• право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• сервитут.

Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, и к числу ограниченных вещных прав относят также и другие права (если соответствующее указание на это есть в правовых актах). Так, к числу вещных прав относится право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК).

Постоянное бессрочное пользование

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Поскольку речь идет о земельных участках, то правовой режим таких участков регулируется как нормами ГК РФ, так и ЗК РФ29.

При этом нельзя не обратить внимания на то, что указанные правовые акты различно регулируют отдельные положения, связанные с этим правом, и в связи с этим возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество. По общему правилу преимущество должен иметь правовой акт, принятый позднее, или, другими словами Земельный кодекс РФ. Однако согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. При этом преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК есть прямая отсылка к ним (то есть они будут рассматриваться в качестве специальных). Поскольку в ГК РФ нет отсылки к ЗК РФ, следует прийти к выводу о том, что преимущество должен иметь ГК. Однако есть и другая точка зрения, согласно которой нормы ЗК, регулирующие правовой режим права постоянного пользования землей, являются специальными по отношению к соответствующим нормам ГК30. По указанным выше причинам они все же не могут рассматриваться в качестве специальных, однако представляется, что законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.

Право постоянного бессрочного пользования в настоящее время возникает у указанных в законе юридических лиц на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных предоставлять земельные участки в такое пользование.

Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком могут быть как юридические лица (независимо от формы собственности), так и физические лица. Согласно п. 2 ст. 20 ЗК в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В свою очередь п. 3 указанной статьи ЗК установил, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется.

Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника. Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, осуществляется передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком. Таким образом, можно говорить о том, что субъект права постоянного бессрочного пользования, совершая сделки по распоряжению недвижимостью, может в определенной степени распоряжаться и земельным участком.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Право постоянного бессрочного пользования может прекращаться как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе помимо его воли. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его (п. 5 ст. 20, п. 1 ст. 45 ЗК). При этом следует иметь в виду, что отказ от прав не предполагает отказа от обязанностей по использованию земельного участка (п. 2 ст. 43 ЗК) до того момента, когда право официально прекратится.

Право пожизненного наследуемого владения

Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Оно восходит к временам Древнего Рима, когда земля предоставлялась гражданам из-за желания государства найти плательщиков налогов для обработки завоеванных неиспользованных земель. В римском праве это вещное право получило название «эмфитевзис». Характерными особенностями этого права были отчуждаемость и возможность наследования. Правовая природа этого права по-разному трактовалась в то время. Так, Гай рассматривал это право как аренду, тогда как император Зенон определял его как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором31.

Появление этого права в России в начале 90-х годов было вызвано скорее политическими, чем экономическими причинами. Общество еще не было готово к появлению частной собственности на землю, однако всем было очевидно, что у земли должен был быть хозяин. Поэтому введение права пожизненного наследуемого владения было своего рода компромиссом, поскольку, с одной стороны, закрепляло земельный участок за конкретным лицом, наделяя его широкими полномочиями в отношении такого участка, а с другой стороны, не было формально правом частной собственности на землю. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись только гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства, а также гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство.

В статье 266 (п. 1) ГК РФ содержится правомочие владельца земельного участка возводить на этом участке здания, сооружения и другие объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. Земельное законодательство значительно расширило условия пользования участком для землевладельца: ст. 41 ЗК РФ наделила всех землевладельцев и землепользователей, не являющихся собственниками земельных участков, таким же объемом правомочий пользования, каким пользуется собственник участка, предусмотренным ст. 40 Земельного кодекса. Правомочие возводить на участке объекты недвижимости на праве собственности – лишь одно из ряда других; он также вправе использовать для собственных нужд имеющиеся общераспространенные полезные ископаемые, осуществлять мелиоративные работы и др. Действующее земельное законодательство не содержит прямого запрета на возведение зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, ибо возможность (или невозможность) строительства на земельных участках определяется их целевым назначением. В действующем законодательстве содержится лишь указание на виды сооружений, которые могут быть возведены на соответствующем земельном участке. Так, на основании подп. 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на огородном земельном участке возможно возведение лишь некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Однако на ранее выданные земельные участки это право сохраняется.

Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане, что вытекает из природы этого права: переход его может быть осуществлен только после смерти гражданина.

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе, помимо его воли. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников (либо они отказались от наследства, либо были признаны недостойными наследниками) земельный участок становится выморочным имуществом (ст. 1151 ГК). Соответственно, право пожизненного наследуемого владения прекращается и земельный участок становится собственностью государства.

Сервитут

Сервитут также относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Определение сервитута как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества совпадает с определением сервитута в ст. 274 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Таким образом, предметом сервитута всегда является недвижимость.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитутным правам присущи права следования. Это значит, что они сохраняются за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Во всех случаях сервитут обременяет имущество собственника, поскольку наряду с собственником недвижимости право пользования им приобретает другое лицо. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.