Недвижимое имущество: понятие, состав, правовой режим

Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов18. Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком19. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному – физической связи с землей.

Вместе с тем Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что решить вопрос о наличии прочной связи с землей не всегда возможно в полной мере. Так, он писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности»20.

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т.д. В Постановлении президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99 был проанализирован спор между ГУП и ООО о том, является ли переданный ГУП обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним (при признании холодильника недвижимостью необходимо было получать согласие собственника). При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанного с землей21.

Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.

Говоря о таком признаке недвижимого имущества, как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте, как подземные коммуникации (в первую очередь линии метрополитена). В данном конкретном случае, несомненно, имеется связь с землей, однако не с верхним (почвенным) слоем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются. Так, Постановлением правительства Москвы от 13.06.2000 № 447 «О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года»22 была утверждена Временная инструкция по составлению и оформлению плана подземных инженерных коммуникаций как объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации»). В п. 6 указанного Постановления было прямо определено, что подземные инженерные коммуникации рассматриваются как объект недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Кроме того, следует упомянуть о линейных (протяженных) объектах, связанных не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков на территории одного или нескольких государств – транснациональные линии электропередач, трубопроводы, метрополитены, автомагистрали, железные дороги и т.п. Представляется, что правовой статус таких объектов должен быть определен в федеральном законодательстве.

По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости, как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно.

Таким образом, основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого бы то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической (морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания). Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно п. 2 Правил регистрации судов и прав на них в морских портах23 регистрация морских судов осуществляется в торговых портах, перечень которых утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2006 г. № 583-р24. В качестве дополнительного признака указанных объектов как недвижимости можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

1.2 Виды недвижимого имущества

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно, к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Как писал в свое время Д.И. Мейер, «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно – это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот»25.

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории «недвижимости в силу назначения», которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками). Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

При этом высказывалась такая точка зрения, в соответствии с которой связь с землей может быть не только физической, но и духовной, когда вышеуказанные объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать26 (очевидно, правильнее использовать вместо термина «духовная» термин «юридическая»). В этом случае ущерб возникает не при их перемещении, а при отрыве от привычной среды обитания, в результате чего невозможна их эксплуатация.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые. Однако возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно. Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность (fixture), под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки:

1) это практически невосполнимый  и ограниченный самой природой  объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) объекты недвижимости связаны  с землей таким образом, что  их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) объекты недвижимости определяются  индивидуальными признаками. Индивидуализируются  они в первую очередь своим  местонахождением на определенном  земельном участке. Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно;