Купля-продажа

Предмет договора строительного  подряда и другие условия. К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Согласно п. 2 ст. 740 ГК предметом договора подряда является выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

В случаях, предусмотренных  договором, в предмет договора могут  включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса  определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание). Возможно поэтапное выполнение работ и достижение результата. Этапы в этом случае должны быть четко определены и названы в договоре.

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки). Не исключено установление сторонами еще более конкретных сроков, например сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке.

Работы должны выполняться  в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке, безусловно, признается нарушение конечного срока, а  если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено  иного, то также начального и промежуточного сроков (ст. 708 ГК). В частности, п. 2 ст. 715 ГК дает заказчику право отказаться от договора и требовать от подрядчика возмещения убытков, если он своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу медленно.

Досрочное выполнение работ  также может служить нарушением требования о сроке, поскольку допускается  лишь с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК). Применительно к досрочному выполнению работ действует общая  для обязательств, связанных с  предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором.

Сроки в договоре строительного  подряда могут устанавливаться  не только для подрядчика, но и для  заказчика. Например, сроки передачи заказчиком материалов, оборудования, проектно-сметной документации и проч.

Цена подлежащей выполнению по договору строительного подряда работы является существенным условием. Она устанавливается свободно, по усмотрению сторон, и может определяться: непосредственным соглашением сторон; сметой. Если же предварительной договоренности не было и смета не составлялась, то в случае спора между сторонами цена работы устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК (ст. 709 ГК). Цены могут согласовываться с учетом результатов выполнения работ. За досрочное выполнение работ и их высокое качество могут быть предусмотрены доплаты, за несвоевременное выполнение работ и их ненадлежащее качество - скидки.

При большом объеме и  сложности строительных работ их цена обычно определяется путем составления сметы. Смета может составляться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования обеими сторонами. Сметная документация может состоять из локальных смет, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация.

Подрядчик обязан выполнять  работы в соответствии со сметой. Превышение без согласия заказчика затрат по сравнению с теми, которые учитывались при определении цены работы (сметы), компенсируется подрядчиком за счет его собственных средств (п. 1, 4 ст. 743 ГК).

Порядок оплаты работ определяется договором. Из формулировки ст. 711 ГК следует, что если договором не предусмотрена предварительная оплата, то расчеты осуществляются после приемки заказчиком результатов работы.

Права и обязанности  сторон. Основным исполнителем работ по договору строительного подряда является, конечно, подрядчик, но и заказчик - активный участник исполнения. ГК предусмотрены различные формы участия заказчика в отношениях строительного подряда, содействующие либо обеспечивающие выполнение работ.

Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику, содержащееся главным образом в технической документации. Без сомнения, важной является обязанность заказчика по материальному обеспечению исполнения работ.

Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок в состоянии, необходимом для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1, 2 ст. 747 ГК).

Главные обязанности заказчика на стадии завершения строительства: принятие законченного строительством объекта и оплата выполненных работ.

Заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Однако недопустимо вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Основная обязанность подрядчика - построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как уже отмечалось, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой качественно, исполняя указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754, 755 ГК).

ГК предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751 ГК). Неисполнение этой обязанности влечет для подрядчика неблагоприятные последствия (п. 2, 3 ст. 716 ГК).

Существенное значение для договора строительного подряда  имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. В процессе строительства должны соблюдаться требования природоохранного законодательства, предупреждающие ведение работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил.

Сдача и приемка  результата работы. Согласно ст. 740 ГК заказчик обязан принять результат работ. В практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная; а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить качество работ.

Промежуточная приемка проводится обычно в отношении тех выполняемых промежуточных работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются для больших механических и иных нагрузок.

Частичная приемка также является приемкой в процессе строительства. Она применяется, как правило, когда строится сложный строительный комплекс, включающий отдельно стоящие здания и сооружения, объекты гражданской обороны и проч., которые могут эксплуатироваться заказчиком самостоятельно. Допустим, объектом строительства являются административный корпус предприятия, производственное здание и здание оздоровительного комплекса. При частичной приемке (в отличие от промежуточной) заказчик не только проверяет качество части выполненных работ, но также берет в фактическое владение результат работы и вправе его эксплуатировать (к примеру, административный корпус). Подобное возможно, если результат определенной части работ выделен в договоре в качестве отдельного этапа. Поэтому частичная приемка ведет к приемке отдельного этапа работ и, соответственно, к переходу риска случайной гибели или повреждения результата отдельного этапа с подрядчика на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК).

Полная приемка - приемка законченного строительством объекта в целом заказчиком либо комиссией, образуемой соглашением сторон. В комиссию могут входить независимые эксперты, представители субподрядчиков и другие лица, приглашенные заказчиком и подрядчиком.

В случаях, порядке и  с последствиями, предусмотренными правовыми актами, возможно проведение государственной приемки с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления.

Заказчик, получивший сообщение  подрядчика о готовности к сдаче  результата выполненных работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком  и приемка его заказчиком оформляются актом сдачи или приемки, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК). Оформленный таким образом акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ.

Ответственность по договору строительного подряда и другие способы защиты. заказчики-граждане либо некоммерческие организации отвечают за нарушение договора строительного подряда при наличии вины в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК. Заказчик либо подрядчик, нарушившие договор при осуществлении предпринимательской деятельности, несут в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК ответственность и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение  условий договора строительного  подряда может выражаться в уплате неустойки (пени, штраф), как правило, договорной. В отношении подрядчика договорная неустойка устанавливается чаще всего за нарушение сроков выполнения работ, в отношении заказчика - за нарушение сроков оплаты выполненных работ.

При просрочке заказчиком оплаты работ возможно взыскание  с него процентов за пользование  чужими денежными средствами согласно правилам ст. 395 ГК об ответственности за неисполнение денежного обязательства.

К числу способов защиты относятся: отказ заказчика или  подрядчика полностью или частично от исполнения договора (п. 3 ст. 715, п. 2 ст. 719, п. 3 ст. 723, п. 3 ст. 745 ГК и др.); удержание подрядчиком результата работы либо оборудования или иного оказавшегося у него имущества заказчика в случае неисполнения заказчиком обязанности об оплате (ст. 712); неприступление к работе или приостановка работ (п. 1 ст. 716, п. 1 ст. 719); безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ (ст. 723, 754) и др.

Кроме того, как уже  отмечалось, в строительном подряде  широко применяется такой дополнительный способ защиты интересов заказчика, как удержание заказчиком на определенное время части предназначенной для полного расчета суммы оплаты.

3.2. Изменение, расторжение  договора строительного подряда.

Осуществляются в соответствии с нормами гл. 37 ГК о подряде (как правило, исходя из ее общих положений) и правилами гл. 29 ГК «Изменение и расторжение договора».

Одностороннее изменение  или расторжение договора строительного  подряда может быть осуществлено по решению суда либо без обращения в суд путем отказа от исполнения договора полностью или частично. При этом можно указать на довольно большое число норм о подряде, допускающих односторонний отказ от исполнения без обращения в суд.

Подрядчик вправе отказаться от договора в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества работ (п. 3 ст. 745 ГК) или когда нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора подрядчиком (п. 2 ст. 719). Односторонний отказ заказчика как реакция на договорные нарушения возможен в случае некачественного выполнения работ (п. 3 ст. 723) либо выполнения их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена надлежащим образом (п. 3 ст. 715), и др.

Право заказчика в  любое время без объяснения причин расторгнуть договор путем отказа от исполнения. Заказчик при этом принимает  на себя определенные последствия по оплате подрядчику вознаграждения за выполненную часть работы и по возмещению убытков, вызванных расторжением договора (ст. 717 ГК).

Достаточным основанием для отказа заказчика от договора иногда признается лишь предположение  о возможной неспособности стороны  исполнить принятые на себя обязательства. Так, отказ от исполнения может последовать, если подрядчик несвоевременно приступил к работе или обнаружится, что он выполняет работу медленно и окончание ее к сроку становится явно невозможным (п. 2 ст. 715 ГК).

Частным случаем основания  для изменения или расторжения  договора без обращения в суд  является правило ст. 752 ГК о консервации строительства. Основанием консервации служит любая причина, в том числе не зависящая от сторон (стихийные бедствия, отсутствие бюджетного финансирования и проч.). В подобных обстоятельствах работы приостанавливаются, а объект строительства консервируется. Судьба договора решается по усмотрению сторон, поскольку ГК не содержит нормы, которая связывала бы консервацию с окончательным прекращением договорных отношений. По соглашению сторон возможно как расторжение договора, так и изменение его условий, прежде всего о сроке договора. В последнем случае на подрядчика возлагается обязанность после отмены консервации возобновить работы на прежних или иных условиях.