Купля-продажа

 

3. Понятие договора  найма жилого помещения. Его  правовое регулирование. Виды  договора найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения не подразделяется на два  самостоятельных вида коммерческого  найма и социального найма. Существует один договор найма жилого помещения и две его разновидности - договор социального найма и договор коммерческого найма.

Некоторые ученые полагают, что договор социального найма  и договор коммерческого найма - самостоятельные типы договоров  жилищного найма. К примеру, М.И. Брагинский считает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма и договор коммерческого найма в качестве самостоятельных типов договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде - к безвозмездному пользованию (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде - к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК). Эту позицию нельзя признать обоснованной, так как исходя из ст. 672 ГК договор социального найма - договор найма жилого помещения, специфика которого обусловлена тем, что по данному договору предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

- договор социального  найма жилого помещения;

- договор найма жилого  помещения («коммерческий наем»);

- договор безвозмездного  пользования жилым помещением.

 

4. Договор найма жилого  помещения о передаче жилого помещения в коммерческий наем. Его признаки и сфера применения. Порядок заключения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Сторонами договора найма  жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Помимо нанимателя в  положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно  проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие  с нанимателем в жилом помещении  граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного  проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при  заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем  договор о том, что они несут  совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут  быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с  ним граждан в жилое помещение  на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК).

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК).

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения  санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для  проживания определяется с учетом физического  износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно, либо вообще не определено, договор  считается незаключенным.

Существенное условие  договора найма жилого помещения - цена (размер платы за наем).

В договоре коммерческого  найма жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает возможность ограничения  свободы сторон в формировании данного  условия путем установления в  законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа  следующего за прожитым месяца. Это  правило является императивным для  договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Еще одним условием, обычно указываемым в договоре коммерческого  найма жилого помещения, является срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Договоры коммерческого  найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

 

4.1. Права и обязанности  сторон по договору найма жилого  помещения о передаче жилого  помещения в коммерческий наем.

Наймодатель (собственник помещения) по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю  указанное в договоре свободное  жилое помещение в состоянии,  пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

А) помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

Б) помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

3) производить капитальный  ремонт сданного внаем жилого  помещения. Обязанность по капитальному  ремонту может быть по соглашению  сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

ГК не предусматривает  обязанности наймодателя по обеспечению  нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого  найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у наймодателя  есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности;

4) не позднее чем  за три месяца до истечения  срока договора предложить нанимателю  заключить договор на тех же  или иных условиях либо предупредить  нанимателя об отказе от продления  договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя  переоборудовать жилой дом, в  котором находится сданное внаем  жилое помещение, если такое  переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание  временных жильцов в жилом  помещении в случае несоблюдения  требований законодательства о  норме жилой площади на одного  человека (ст. 680 ГК).

За наймодателем следует  также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении  новых проживающих совместно  с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних  детей, если в результате их  вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя  внесения платы за пользование  жилым помещением и оплаты  коммунальных услуг (если только  оплата указанных услуг не  отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое  помещение только для проживания. Использование жилых помещений  для иных целей не допускается,  за исключением случаев, прямо  предусмотренных законодательством. (жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении);