Купля-продажа

2) обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

3) проводить текущий  ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) <*>. Эта обязанность тесно  связана с обязанностью по  обеспечению сохранности жилого  помещения. Поскольку в процессе  использования отдельные элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя;

4) вносить плату за  жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого  найма это правило имеет диспозитивный  характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

5) при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства - получение жилого помещения в пользование на время.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) использовать жилое  помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных  в предусмотренном законодательством  порядке;

2) вселять других лиц  для постоянного проживания при  согласии наймодателя и всех  постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий  не требуется (ст. 679 ГК);

3) вселить с согласия  лиц, постоянно с ним проживающих,  и с предварительным уведомлением  наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

4) с согласия наймодателя  произвести переустройство и  реконструкцию жилого помещения  (ст. 678 ГК);

5) с согласия наймодателя  передать на срок часть или  все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этот договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении  договора найма жилого помещения  одновременно с ним прекращается договор поднайма;

6) по истечении срока  договора заключить договор найма  жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

 

4.2. Основания и порядок  расторжения договора найма жилого  помещения о передаче жилого  помещения в коммерческий наем.

 Основания:

1) Договор найма жилого  помещения может быть изменен  при вселении к нанимателю  в жилое помещение новых жильцов  для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных  жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре .

2) Основанием для изменения  договора найма жилого помещения  является замена нанимателя, которая  возможна по требованию нанимателя  и других граждан, постоянно  с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

3) Договор найма жилого  помещения должен быть изменен  при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других граждан, постоянно  проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя  договор коммерческого найма  жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение за  шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  - в случае невнесения платы  более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушение или порча  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Законодатель предусматривает  возможность в определенных случаях  потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1) если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, находится в аварийном состоянии;

2) в других случаях,  предусмотренных жилищным законодательством. 

Расторжение договора найма  жилого помещения в случае нарушения  нанимателем договора можно рассматривать  как меру оперативного воздействия.

За нарушение обязательств стороны договора найма жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.

 

5. Договор социального  найма жилого помещения. Его  признаки и сфера применения. Порядок заключения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Договор социального  найма консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристики применительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму) не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социального найма и его возмездности существуют различные точки зрения.

Так, хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается  как консенсуальный, некоторые ученые (например, М.И. Брагинский) считают, что  в основе обычной модели социального  найма «лежит не консенсуальный, а  реальный договор, т.е. такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения». Реальный характер договора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание на обязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанности наймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонников рассматриваемой позиции, вытекает из административного акта - ордера на жилое помещение, который является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК).

Однако в Основах  при определении договора аренды жилого помещения также указывается  на то, что арендодатель «предоставляет жилое помещение», т.е. по внешним  признакам его можно рассматривать  как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2 ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямо указывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.

Договор социального  найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно  выделить следующие:

1) предметом социального  найма могут быть только жилые  помещения, входящие в муниципальный  и государственный жилищный фонд  социального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

3) основанием для заключения  данного договора является административный  акт - ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.

Срок договора социального найма, по общему правилу, не ограничивается.

Стороны договора. На стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов.

Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:

1) нуждаемость в улучшении  жилищных условий;

2) соответствующий размер  доходов, приходящихся на члена семьи, претендующей на получение жилья;

3) в случаях, установленных  законодательством, - постоянное проживание  в определенной местности.

Совместно с нанимателем  по договору социального найма в  жилое помещение могут быть вселены  члены его семьи.

Договор социального  найма жилого помещения заключается  в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 63 ЖК). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых  помещениях (ст. 52 ЖК).

Жилые помещения предоставляются  гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ст. 57 ХК).

Вне очереди жилые  помещения по договорам социального  найма предоставляются:

1) гражданам, жилые  помещения которых признаны в  установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям,  оставшимся без попечения родителей,  лицам из числа детей-сирот  и детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их  пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим  тяжелыми формами хронических  заболеваний.

Предметом договора социального  найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

 

5.1. Права и обязанности  сторон по договору социального найма.

Права и обязанности  наймодателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 65 ЖК).

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать участие  в надлежащем содержании и  в ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

Ответственность наймодателя  жилого помещения по договору социального  найма (ст. 66 ЖК). Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей, по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.