Купля-продажа недвижимости

Следует согласиться  с мнением, что несмотря на то, что  п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ²⁴.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель вправе требовать: уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

Указанное право  возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами²⁵.

3.2 Особенности исполнения обязательств по договорам купли-продажи жилых помещений

Собственное жилье для современных граждан  является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека. Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.). В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость. Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

Договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья  по общему правилу выступает сам  собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо²⁶.

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность  проявляется в том, что договор  купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья). Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность. И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

Основная  обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основные  обязанности покупателя - принять  жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора: а) предварительная оплата, например: до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение; после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права. б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что  наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.

В этой связи следует обратить внимание на достаточно удобную и «нерискованную» для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию. Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Запись в  договоре купли-продажи жилого помещения  о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов. Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца. При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН)²⁷.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, подводя  итог проведенному в данной работе исследованию, необходимо сделать соответствующие  выводы.

В работе раскрыто содержание купли-продажи недвижимости и также освещена нормативная база, регулирующая вопросы купли-продажи недвижимости, исследованы виды гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости.

При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности. Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества. Продавец обязан: 1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче; 2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества; 3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи; 4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Покупатель  вправе: 1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков недвижимости; возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости; 2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Покупатель обязан: 1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором; 2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи; 3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости). 4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

В зависимости  от вида договора купли-продажи недвижимости права и обязанности сторон могут отличаться.

Одной из проблем  исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимости является неисполнение (ненадлежащее исполнение) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества, среди них залог в силу закона. Однако данное средство защиты вызывает сложности применения на практике, поскольку в каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи учреждение Росреестра сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается. Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающие срок оплаты «в течение» определенного периода времени. Это может означать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. В то же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размера платежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Отсюда можно сделать вывод, что во всех случаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена после передачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментом востребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений о произведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение Росреестра должно производить его государственную регистрацию. При этом более целесообразно было бы применительно к недвижимости передачу, предусмотренную п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК, толковать как передачу не только фактическую, но и юридическую - в собственность покупателя, то есть в том числе государственную регистрацию права собственности покупателя. Но подобное толкование не допускает п. 2 ст. 488 ГК, согласно которому в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила встречного исполнения обязательств (ст. 328 ГК). Речь идет о том, что при непредоставлении продавцом вещи покупателю последний вправе приостановить исполнение обязательства по оплате, а следовательно, и залог в силу закона не возникает до передачи вещи. В данном случае понятие «передача вещи» может быть только однозначным, как это предусматривает закон, и для иного толкования необходимо внесение в него соответствующих изменений.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

I. Правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: офиц. текст. – М.: Знание, 2010. – 52 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : принята Гос. думой 21 октября 1994 г. : по состоянию на 7 фев. 2011 г. – М.: Юрайт Издат, 2011. - 106 с.
3. Семейный кодекс Российской Федерации принят Гос. думой 18 декабря 1995 г. : по состоянию на 30 июня 2008 г. – М.: Право, 2010. - 108 с.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации : принят Гос. думой 22 декабря 2004 г. : одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г. : по состоянию на 27 июля 2010 г. – М.: Юрайт Издат, 2010. - 124 с.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Российской Федерации. – 1997. - №30. - Ст. 3594.
6. Приказ Минтранса РФ от 21.07.2006 №87 «Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. - №32. – С.18-34.

II. Специальная литература

7. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. – 2008. - №1. – С.38-41.
8. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. – 228 с.
9. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. - Свердловск, 1972. – 384 с.
10. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. – 2002. - №11. – С.18-20.
11. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. – 2005. - №3. – С.32-35.
12. Брагинский. М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. – М.: Юрайт Издат, 2009
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2003. – 800 с.
14. Гуев. А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 620 с.
15. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юристъ, 2008. – 518 с.
16. Гражданское право. Том I. / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004. – 426 с.
17. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества – М.: Эксмо, 2007. – 196 с.
18. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. – 2003. - №3. – С.56-58.
19. Егорова М.А Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. - №2. – С.67-69.
20. Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. – 189 с.
21. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. - М.: ГроссМедиа, 2009. – 208 с.
22. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. – 2004. - №6. – С.48-50
23. Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. - М.: Статут, 2007. – 184 с.
24. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2008. – 426 с.
25. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2007. – 584 с.
26. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2006. – 336 с.
27. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2009. – 540 с.
28. Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка. / Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. – М.: Статут, 2008. – С. 66-70
29. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2009. – 162 с.
30. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 2007. - №4. – С.19-23.
31. Предпринимательское право Российской Федерации / под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. – М.: Юристъ, 2006. – 408 с.
32. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. - М.: Проспект, 2006. – 206 с.
33. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. – 174 с.
34. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М.: Статут, 2006. – 336 с.