Купля-продажа недвижимости

2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости. Стороны договора

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности  на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно:

1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и 

2) акта государственной  регистрации перехода права собственности. 

При продаже жилых  помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

Поскольку договор продажи  недвижимости является консенсуальным, если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику.

Поэтому любая последующая  сделка, совершенная продавцом после  передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем¹³.

До государственной  регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст. 550 ГК о том, что  договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу такого помещения, переданного по зарегистрированному договору; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны¹⁴.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.

Так, в Арбитражный  суд Амурской области обратился  с иском Гутман Борис Ильич к ООО «Амурская зернобобовая компания» и открытому акционерному обществу «Зернопродукт» о признании сделки недействительной. Свои требования истец обосновывает тем, что 26.01.2007 года между ООО «Амурская зернобобовая компания» (Покупатель) и ОАО «Зернопродукт» (Продавец) был заключен договор купли-продажи, во исполнение которого продавец передал в собственность покупателю недвижимое имущество, расположенное по адресу с. Тамбовка, Амурской области, ул. Трудовая, 18. Объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 163838 кв. м, кадастровый номер 28:25:010202:0001, категория земель – земли поселений для нужд предприятий.

Совокупная стоимость указанных объектов составила 5 199 956 руб., что превышает балансовую стоимость активов ОАО «Зернопродукт» на 25 процентов. Согласно ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» спорная сделка является крупной и должна быть одобрена Советом директоров на основании ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах». Поскольку одобрение крупной сделки уполномоченным органом не осуществлено, в силу ч. 6 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» такая сделка может быть признана недействительной по иску акционера. Гутман Борис Ильич является акционером ОАО «Зернопродукт», имеющим 49% акций уставного капитала общества.

О совершившейся сделке истцу стало известно в октябре 2008 года, после возбуждения производства о признании ОАО «Зернопродукт» банкротом. Истец постоянно проживает в г. Москве. В связи с этим и на основании ст. 200 ГК РФ истец считал, что ему стало известно о совершившейся сделки в октябре 2008 года и иск заявлен в пределах срока исковой давности и настаивал на своих требованиях.

Суд, исследовав материалы дела, в удовлетворении иска отказал в связи с недоказанностью истцом факта что стоимость проданного имущества, превышает балансовую стоимость активов ОАО «Зернопродукт» на 25 процентов¹⁵.

В другом случае в Арбитражный  суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ЕВРО-Трейд» (далее – ООО «ЕВРО-Трейд») с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ПРОФИЛЬ-АМУР» (далее – ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР»), индивидуальному предпринимателю Красицкому Сергею Владимировичу (далее – ИП Красицкий) о признании недействительным договора от 30.03.2009 купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 144,6 кв.м. на первом этаже, номер на поэтажном плане 16, 18-21, по адресу: г. Благовещенск, ул. Забурхановская, 98, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон возвратить все полученное по сделке. Свои требования истец обосновывал следующими обстоятельствами. ООО «ЕВРО-Трейд» является единственным участником (100% собственником) ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР». 30.03.2009 между ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» (продавец) и ИП Красицким (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по которому покупатель приобрел в собственность встроенное нежилое помещение общей площадью 144,6 кв.м на первом этаже, номер на поэтажном плане 16, 18-21, по адресу: г. Благовещенск, ул. Забурхановская, 98. Истец считал, что указанная сделка была совершена в нарушение ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», поскольку является крупной, и при ее заключении не был соблюден порядок одобрения крупной сделки – не получено согласие единственного участника общества ООО «ЕВРО-Трейд» на совершение оспариваемой сделки.

На основании ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст.ст. 167, 168 ГК РФ истец просил признать недействительным договор от 30.03.2009 купли-продажи встроенного нежилого помещения и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания сторон возвратить всё полученное по сделке. Суд, изучив материалы дела удовлетворил иск¹⁶.

По общему правилу  в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности. Иначе говоря, сделки по отчуждению недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий. Поэтому, когда сделки унитарного предприятия по отчуждению движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.

Учреждения, имеющие право  на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки¹⁷.

2.2 Характеристика прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи недвижимости

При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности.

Основная обязанность  продавца – передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное  законодательством требование регистрации  перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Обязанность передать право  собственности на недвижимое имущество  предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав. Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем – принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.