Элементы договора имущественного найма

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо только возмещения убытков.

Для достижения целей договора имущественного найма имущество  может быть передано в пользование  арендатора с передачей во владение или без таковой. Предоставление имущества в пользование без  передачи во владения встречается не часто.¹³

В процессе пользования имуществом арендатор имеет право вносить  в него улучшения. Улучшения могут  быть отделимыми и неотделимыми. Отделимые  улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При  возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта имущественного найма переходит  по окончании договора арендодателю вместе с первоначальным условием.

Сдача имущества в аренду не влечет  передачу права собственности  на это имущество, собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного  имущества.

К праву арендатора по договору имущественного найма относится  право ограниченного распоряжения предметом имущественного найма  и правом имущественного найма. Данное право раскрывается в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, арендатор имеет право  с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное  имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права  и обязанности по договору  имущественного найма другому  лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное  имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права  в залог;

- вносить арендные права  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса  в производственный кооператив.

При этом во всех случаях, кроме  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Перенаем - такая форма распоряжения арендованным имуществом, при которой  фактически происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора имущественного найма. В отличие  от перенайма, при субаренде арендатор  остается стороной в договоре имущественного найма, но с согласия арендодателя уступает свои права пользование субарендатору.¹⁴

Арендатор имеет право  полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок  и сроки выкупа определяются договором  имущественного найма, в котором  должен быть регламентирован порядок  расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной

плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему  арендных платежей с остаточной стоимости  имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества  арендодателя существенно расширяет  возможности арендатора, обеспечивая  ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

В процессе использования  арендованного имущества арендатор  имеет право требовать от арендодателя выполнения обязанности по производству капитального ремонта.

В отдельных видах договора имущественного найма на арендатора возлагается обязанность принять  арендуемое имущество.

Так, согласно ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Неисполнение данной обязанности влечет за собой последствия, связанные с незаконным односторонним отказам от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании  арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с  назначением имущества.¹⁵

Например, арендаторы земельных  участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

Итак, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями  договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию  имущества, диктуются, прежде всего, целевым  его назначением.

При заключении отдельных  видов договора имущественного найма, цель пользования имуществом является существенным условием договора.¹⁶

Особенностью некоторых  договоров имущественного найма  является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора имущественного найма или  назначением имущества, допускает  его ухудшение, то арендодатель имеет  право требовать расторжения  договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ).

К числу обязанностей, связанных  с использованием арендованного  имущества, в соответствии со ст. 616 ГК РФ, на арендатора отнесем три  обязанности: поддерживать имущество  в исправном состоянии; производить  за свой счет текущий ремонт; нести  расходы по содержанию имущества.

Обязанность поддерживать имущество  в исправном состоянии означает, что арендатор обязан выполнять  все предписания о порядке  пользования имуществом и его  хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок).¹⁷

Поскольку договор имущественного найма является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Обязанность по уплате арендных платежей регулируется громоздкой ст. 614 ГК РФ.

Основная обязанность  арендатора состоит в своевременном  внесении арендной платы за пользование  арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Обязанность вносить арендные платежи  является обязательным элементом арендного  обязательства, но не договора имущественного найма. Обязанность арендатора вносить  арендодателю арендные платежи не относится  к существенным условиям договора имущественного найма. Если арендная плата договором  не установлена, применяется обычная  арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В данном случае арендатор  является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение обязанности непосредственно  зависит от исполнения арендодателем  своей обязанности передать имущество. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным.¹⁸ Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.

Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата  по договору проката устанавливается  только в виде определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Итак, объем обязанностей по сравнению с объемом прав арендатора по договору имущественного найма гораздо  меньше. Однако «численный перевес» не влияет за значимость обязанностей арендатора, поскольку неисполнение или ненадлежащее исполнения обязанностей влечет за собой определенные негативные юридические последствия.

Общей чертой обязанностей арендатора по договору имущественного найма является то, сто они имею взаимный характер с обязанностями  арендодателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Элементы договора имущественного найма

2.1 Стороны и  предмет договора имущественного  найма

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых  видах договора имущественного найма  и при аренде отдельных видов  имущества в роли арендодателей  или арендаторов должны выступать  специальные субъекты. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу  этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или  специальном волеизъявлении собственника. ¹⁹

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя.  
В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему  имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать  имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с  согласия собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

В современной юридической  литературе нередко можно встретить  суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма  является лишь его предмет, под которым  обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.²⁰

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ названо условие  о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора - любая  телесная не потребляемая  вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В частности, в качестве предмета договора имущественного найма могут  выступать:

- земельные участки и  другие обособленные природные  объекты (например, участки леса  или водные объекты);

- здания, сооружения и  иные виды недвижимого имущества;

- предприятия и другие  имущественные комплексы;

- оборудование;

- транспортные средства  и иное движимое имущество.

Предметом договора имущественного найма являются:

- действия арендодателя  по предоставлению во владение  и пользование арендатора сданного  в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним;

- действия арендатора  по содержанию имущества и  использованию его по назначению, предусмотренному договором, по  внесению арендной платы, а  также возврату арендованного  имущества по окончании срока  имущественного найма возвращается  арендодателю.²¹

Итак, для признания договора имущественного найма заключенным  от сторон действительно требуется  согласовать и предусмотреть  непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом имущественного найма.