Элементы договора имущественного найма

Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение  и прекращение допускаются по соглашению сторон.  
По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть

расторгнут по решению  арбитражного суда или суда в случаях  нарушения другой стороной условий  договора.По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление  договора; при отсутствии заявления  одной из сторон о прекращении  или изменении его, договор считается  продленным на тот же срок и на тех  же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя.⁵  В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.

Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения  прав арендодателя можно рассматривать  то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении  субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного  найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества  арендодателя существенно расширяет  возможности арендатора, обеспечивая  ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. Стоимость арендованного  имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества  на момент сдачи его в аренду  с учетом фактического износа.

2. Поскольку договор является  возмездным, значительное место  в ГК РФ уделено арендной  плате.⁶

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости  арендованного имущества (амортизационные  отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).

Размер амортизационных  отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения  обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные  формы, в которых может взиматься  арендная плата, установлена ответственность  арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию  досрочного расторжения договора имущественного найма.

В качестве одной из мер, которые могут быть применены  к арендатору в случае существенного  нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование  арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более  чем за два срока подряд. Стороны  договора имущественного найма имеют  право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности  на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения  арендованного имущества. После  прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения  за счет собственных средств и  с разрешения арендодателя без вреда  для арендованного имущества, имеет  право на возмещение стоимости отделимых  без вреда улучшений. Стоимость  неотделимых улучшений, произведенных  арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.

Арендодатель обязан производить  за свой счет капитальный ремонты, переданного  в аренду имущества (капитальный  ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью, в  разумный срок.)

Арендатор может полностью  или частично выкупить арендованное имущество.

Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор  аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить  возможности хозяйственного использования  имущества. Легальное определение  договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе  договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные не потребляемые вещи, подлежащие возврату.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств  производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общее требование к форме  договора - письменная форма при  сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет  арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает  ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

1.2 Содержание  договора имущественного найма

Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности  Гражданское право.⁷

К правам арендатора, прежде всего, относится право получить имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора имущественного найма  и назначению имущества. Данное право  вытекает из аналогичной обязанности  арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое по договору имущественного найма, должно быть исправным и пригодным  для достижения определенной договором  имущественного найма цели. Сдаваемое  в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его  технические характеристики.В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ, имущество сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено  договором. Например, автомобиль сдается  в аренду вместе с необходимыми запасными  частями (запасное колесо, инструменты  и т.д.).

В случае, когда такие  принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор  не может пользоваться имуществом в  соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может  потребовать предоставления ему  арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков.⁸

Арендатор имеет право  на получение имущества не только без материальных дефектов, влекущих невозможность использования предмета имущественного найма по назначению, но и без юридических изъянов.

В качестве юридических изъянов  могут рассматриваться: наличие  прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае присутствия  таких юридических изъянов арендатор  дожжен быть предупрежден арендодателем  об их наличии. В противном случае арендатор имеет право требовать  уменьшения арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков.⁹

Арендатор имеет право  требовать не только фактической  передачи имущества, но и передачи ее своевременно. Данное право арендатора также корреспондирует с обязанностью арендодателя.

Если арендодатель не предоставил  арендатору сданное в наем имущество  в указанный в договоре имущественного найма срок, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения.

В том случае, если передача арендованного имущества в необходимый  срок не осуществлена, а арендатор  утратил к нему хозяйственный  интерес, возникает право потребовать  расторжения договора имущественного найма и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у  третьего лица, в пользовании которого оно фактически находилось. ¹⁰

Важную особенность составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это право может быть реализовано арендатором при  следующих условиях:

во-первых, названное право  признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору;

во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду;

в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор  в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания  действия договора. Понятие «разумный  срок» следует толковать как  время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия  соблюдены арендатором, то никто  другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора имущественного найма на новый срок является диспозитивным и может  быть изменено договором.¹¹

Интересы арендатора при  заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление  договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения  срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Это положение не применяется  к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

По требованию арендатора договор имущественного найма, может  быть, досрочно расторгнут судом в  случаях когда:

1. арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия;

2. переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены;

3. арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт;

4. имущество в непригодном  состоянии. Соответствующие основания  не являются исчерпывающими и  могут не только включаться  в договор, но и исключаться.

Досрочное расторжение договора имущественного найма, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению  суда.

Поскольку арендатор при  досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск  с соблюдением досудебного порядка  урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ.

Прекращение договора имущественного найма в установленный срок предоставляет  арендатору преимущественное право  на заключение договора имущественного найма на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом  или договором имущественного найма, арендатор, надлежащим образом исполнивший  свои обязанности по истечению срока  договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора имущественного найма на новый срок (это право сохраняется и тогда, когда договор имущественного найма заключается на торгах).

Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.¹²

При заключении договора имущественного найма на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.  
Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.