Ипотека, как способ исполнения обеспечения обязательств

Закон об ипотеке в ст. 21 предусматривает возможность отказать в государственной регистрации ипотеки и отложить государственную регистрацию ипотеки. В пункте 1 статьи 21 Закона об ипотеке содержится отсылочная норма на Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. При этом особо подчеркивается, что приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускается.

Однако в этом же пункте говорится о том, что Законом об ипотеке могут быть установлены иные правила, в соответствие с которыми можно отказать в государственной регистрации (здесь также подчеркивается специальный характер Закона об ипотеке). В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к таким основаниям относятся следующие:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

9) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 Закона о регистрации (речь идет об особенностях государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства).

Отказ, отложение, уклонение от государственной регистрации ипотеки согласно ст. 27 Закона об ипотеке могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Так, в соответствии со ст. 29 АПК РФ арбитражным судам подведомственны споры, связанные с обжалованием действий государственных органов, когда в качестве истцов выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели (в случаях когда обжалуется деяние, касающееся его предпринимательской деятельности). В остальных случаях обжалование рассматривается в судах общей юрисдикции.

В судах общей юрисдикции обжалование осуществляется по правилам подраздела III ГПК РФ и Закона РФ от 27 апреля 1993 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г.) "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Под процессуальным законодательством, упомянутом в указанной статье Закона об ипотеке, понимается Гражданский процессуальный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и другие правовые акты, содержащие нормы процессуального характера.

6.      Вывод

При анализе использованной литературы и средств массовой информации следует, что за сотни лет в западных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10 - 40 лет под 3 - 15% годовых. Она, как правило, значительна. Например, в Великобритании она может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии - 80 - 95%, в ФРГ и США - 80%. Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, так как жилье в рыночной экономике наиболее четко отражает динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки (как экономические, так и юридические) для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

приватизировано более 55% жилья, что создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риелторских, страховых компаний) и т.д.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Однако, по моему мнению, ипотека не является панацеей решения всех проблем, и в первую очередь жилищной. Ее неразумное использование может привести к финансовым и экономическим проблемам. Так, огромный масштаб ипотечного жилищного кредитования в США, когда ипотечные кредиты выдавались даже безработным, привел к сильному экономическому кризису. Следует отметить, что кризис сказался и на ипотечном жилищном кредитовании в России, поскольку выданное количество кредитов на приобретение жилья резко сократилось.

7.      Список использованной литературы:

1.      С. П. Гришаев. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. М., 2009.

2.      Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.

3.      Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. М., 1997.

4.      Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

5.      Гражданское право. В 2т.М., 1993г. Т.2.

6.      СЗ РФ, 1996г., №10, “Российская газета”, 14 августа 1996г.

28

[1] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 24.

[2] Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. М., 1997. С. 48.

[3] С. П. Гришаев. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. М., 2009.

[4] С. П. Гришаев. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. М., 2009.

[5] С. П. Гришаев. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. М., 2009.

[6] С. П. Гришаев. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. М., 2009.