Ипотека, как способ исполнения обеспечения обязательств

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

БУРЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

ЗАОЧНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

ИПОТЕКА, КАК СПОСОБ ИСПОЛНЕНИЯ

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

(КУРСОВАЯ РАБОТА)

           Выполнила: Бадлуева А.

            ст-ка 3-его курса гр. 12592

           Проверила: ст. пр-ль

           Балбанова Л.Ю.

Улан-Удэ

2010

СОДЕРЖАНИЕ:

1.                  Введение                                                                                           2

2.                  Понятие и основание залога                                                           5

3.                  Общие положения об ипотеке                                                         12

4.                  Право требования досрочного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства                                        19

5.                  Государственная регистрация ипотеки                                        21

6.                  Заключение                                                                                   27

7.                  Список использованной литературы                                          28

1.      ВВЕДЕНИЕ.

С введением в действие в 2005 году Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Поэтому в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет, в основном, решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Рынок жилья в нашей стране оказался не готов поддержать платежеспособный спрос населения и сделал бы невозможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема, в основном, решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений или возможности их накопить.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения жилья позволило увеличить платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Система обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения. Таким образом, особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения.

Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы. Особенно роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать ситуацию. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем и повышении эффективности промышленного производства, а с другой стороны, способствует снижению инфляции.

2.      Понятие и основание залога

Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК).

Способы обеспечения обязательств носят имущественный характер. Их значение состоит в том, что они стимулируют должника к точному исполнению обязанностей под угрозой неблагоприятных для него имущественных последствий (выплата определенной денежной суммы и т.д.). Они могут компенсировать кредитору убытки, возникшие вследствие нарушения должником своих обязательств.

По своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Это обусловлено тем, что ипотека является основной разновидностью залога. Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог - один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Нормы, регулирующие залоговые правоотношения, распространяют свое действие и на ипотеку.

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе (п. 1 ст. 334 ГК). Законодатель устанавливает объем, в котором залогодержатель может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. В отличие от ст. 23 Закона о залоге норма статьи 337 ГК РФ расширяет объем требований, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, указывая, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения основного, обеспеченного залогом требования и требований, производных от него: требования процентов, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также неустойку (возмещение которой за счет заложенного имущества Законом о залоге предусматривалось лишь в случаях, предусмотренных законом или договором). Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества. Такие расходы возникают в том случае, если оно было передано залогодержателю либо залогодатель не обеспечил соответствующего содержания заложенного имущества и эти расходы произвел залогодержатель.

В течение долгого времени в отечественной цивилистике не было единого мнения по поводу правовой природы залога. Еще дореволюционные исследователи задавались вопросом об отнесении залога к вещному или обязательственному праву. Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что "вещный характер залога обнаруживается из того, что имея своим объектом вещь, он всюду следует за нею... независимо от права собственности на нее, которая может переходить от одного лица к другому"[1]. В то же время проф. Д.И. Мейер полагал, что залогодатель не получает вещного права на имущество, ему принадлежит только право требования о том, чтобы заложенное имущество было подвергнуто продаже[2]. ГК РСФСР 1922 г. рассматривал залог в числе вещных прав, но в ГК РСФСР 1964 г. залог был включен в раздел, посвященный обязательственным отношениям.

Интерес кредитора к залогу как к способу обеспечения исполнения обязательств выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть в качестве залога, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. В этой связи принято считать, что, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, при которых кредитор в конечном счете "верит" должнику (например, при поручительстве), в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит" вещи. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательств. Его применение создает для кредитора тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение. Применение залога повышает реальный характер исполнения обязательств.

Угрожает простому, не обеспеченному залогом кредитору и другая опасность: взыскание может быть наложено на имущество должника не одним данным кредитором, но и рядом других, и потому введение залогового права устраняет для кредитора опасность. Лишь в том случае, если после полного удовлетворения залогодержателя остается некоторая доля стоимости заложенного имущества, она идет на удовлетворение требований других кредиторов.

Так, в соответствии со ст. 64 ГК при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми образовалась задолженность по выплате выходных пособий и оплате труда.

Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя могут выступать как должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК). При этом залогодатель - третье лицо может иметь договорные отношения с должником, из которых вытекала бы обязанность предоставлять залоговое обеспечение по обязательствам должника, а может и не иметь с должником никаких формальных отношений. В любом случае если залогодателем выступает третье лицо, то должник вообще не участвует в качестве стороны в соответствующей залоговой сделке. Отсюда вытекает и еще одно немаловажное следствие: третье лицо не вправе препятствовать удовлетворению требований кредитора за счет стоимости заложенной недвижимости, ссылаясь на какие-либо аспекты своих взаимоотношений с должником. В случае исполнения залогодателем - третьим лицом обязательства должника по основному договору такому залогодателю переходит, в объеме исполненного, право требования кредитора к должнику, что представляет собой переход права требования на основании закона и предусматривается ст. 387 ГК РФ.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, а также имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах).

С учетом значимости и связанности друг с другом вещи классифицируются на главные вещи и принадлежности. Под главной понимается такая вещь, которая имеет самостоятельное значение в гражданском обороте, то есть независима от других вещей. Принадлежностью признается вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным или иным целевым назначением. Правовое значение деления вещей на главные и принадлежности состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Это общее правило гражданского права действует и при залоге. Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Однако иное может быть предусмотрено договором.

Кредитор должен иметь в виду, что в случаях, когда предметом залога служит предприятие, жилое или нежилое помещение, право на земельный участок, используемый в сельском хозяйстве, или скот, прибыль, полученная предприятием, находящимся в залоге, доходы залогодателя в виде квартирной платы или арендной платы за пользование заложенным помещением, собранный урожай или полученный от скота приплод, - все это предметом залога при залоге основной вещи не является, и претендовать на удовлетворение своих требований за счет таких "плодов" впереди других кредиторов он не может. А для того чтобы распространить залог на "отделимые" плоды, в соответствии Законом о залоге необходимо включить соответствующее условие в договор о залоге.