Ипотека, как способ исполнения обеспечения обязательств

4.Право требования досрочного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства

Самым эффективным инструментом воздействия на залогодателя, уклоняющегося от выполнения обязанностей по обеспечению сохранности имущества, и одновременно надежной гарантией интересов залогодержателя является право последнего потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке и обратить взыскание на заложенное имущество. Такое право предоставляется при грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по его сохранению, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, нарушении залогодателем обязанностей по страхованию, необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. Срок исполнения требования о досрочном исполнении составляет один месяц, если стороны не предусмотрят иное в договоре ипотеки. В том случае, если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Если между залогодателем и залогодержателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения, то залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения.

Таким образом, утрата или повреждение предмета ипотеки (при отсутствии в этом вины залогодержателя) также являются основаниями требовать досрочного исполнения основного обязательства, но обращение взыскания на предмет ипотеки в таком случае бессмысленно и не предусмотрено законом, поскольку не возместит в полной мере потерь залогодержателя. Повреждение может послужить поводом для требований о досрочном исполнении в том случае, если это повлекло существенное ухудшение обеспечения основного обязательства. Таким образом, если рыночная стоимость поврежденного имущества все же остается выше суммы обеспеченного ипотекой обязательства, то требование о досрочном исполнении последнего будут необоснованными. Если недвижимость была застрахована, то залогодатель может удовлетворить свои требования о досрочном исполнении основного обязательства за счет страхового возмещения. Залогодатель может избежать необходимости досрочного удовлетворения основного обязательства, если заключит с залогодержателем письменное соглашение о восстановлении или замене предмета ипотеки (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

В случае виндикации недвижимости у залогодателя залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, но это требование также не может быть подкреплено правом обращения взыскания на предмет ипотеки. Виндикация у арендодателя имущества, право аренды которого было заложено арендатором, означает, что арендодатель не являлся законным владельцем имущества и не мог сдавать это имущество в аренду, т.е. договор аренды является ничтожной сделкой (ст. ст. 168 и 608 ГК), а следовательно, ничтожной является и залог права аренды.

5.      Государственная регистрация ипотеки

Поскольку предметом ипотечных правоотношений является недвижимое имущество, то встает вопрос о государственной регистрации этих отношений. Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения договора ипотеки, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права, обременения или сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Так, ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны, и ведение этого Реестра должно также осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения Реестра, содержатся в ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации содержится в ряде подзаконных актов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного Реестра.

Согласно п. 2.1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Следует отметить, что, согласно ст. 26 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки является публичной, что выражается в праве любого лица получить в органах Федеральной регистрационной службы сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Нормы Закона об ипотеке имеют приоритет по отношению к Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, при расхождении указанных Законов применяться будут нормы Закона об ипотеке. Например, такое расхождение существует между п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и специальными правилами Закона об ипотеке, касающимися государственной регистрации ипотеки указанных в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации объектов. Закон об ипотеке не содержит специальных правил, касающихся указанных объектов. В п. 1 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрено принятие специальных правил, на уровне закона, касающихся государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Эти нормы будут специальными по отношению к указанной статье Закона о государственной регистрации. Поскольку они до настоящего времени не приняты, будут действовать соответствующие положения транспортных уставов и кодексов, касающиеся государственной регистрации.

Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрация охраняет интересы не только самих владельцев прав, но и других участников гражданского оборота, в особенности потенциальных контрагентов, которые должны быть уверены в существовании права, знать о предшествующих обременениях недвижимости. Императивное требование о регистрации прав и сделок с недвижимостью таким образом способствует обороту недвижимости, создавая надежные юридические гарантии для сторон правоотношений и препятствуя совершению недобросовестных сделок.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Важной гарантией стабильности гражданского оборота является правило о публичности (открытости) ипотеки, позволяющее любому лицу получить выписку из Единого государственного реестра, содержащую описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, в том числе и об ипотеке.

Регистрация имеет правоустанавливающее значение, поскольку именно с даты регистрации договор залога недвижимости считается заключенным и вступает в силу, а для третьих лиц ипотека считается возникшей. Поэтому с этого момента ипотека приобретает приоритетный характер по отношению к любым правам на недвижимость, возникшим позже.[6]

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной (п. 4 ст. 10 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (п. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).

Хотя положения ст. 10 Закона об ипотеке соответствуют положениям ст. 339 ГК РФ, тем не менее законодатель не устранил одно противоречие, существующее уже многие годы между этими двумя статьями двух законодательных актов. Согласно правилам п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Идентичная норма содержится в абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке. Вместе с тем п. 2 этой же статьи предусматривает: "Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации". Однако недействительность договора и его незаключенность - абсолютно разные правовые понятия, поэтому вступление в силу, заключение и действительность договора не могут быть связаны с одним и тем же моментом - моментом государственной регистрации.

Государственную регистрацию договора об ипотеке осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании ст. ст. 2, 4, 9, 12 - 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Названный Закон урегулировал большинство вопросов, связанных с государственной регистрацией договора об ипотеке (как сделки с недвижимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недвижимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имущество от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику.

Здесь следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. IV Закона об ипотеке, это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные. Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке.