Гражданско-правовые сделки с квартирами

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю, нуждающемуся в жилье, свободную квартиру с согласия залогодержателя. Однако он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Порядок наследования жилых домов и квартир

Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе порядке.

Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место: а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в определенной части признано недействительным, б) если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным, в этом случае не охваченная часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону, в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.

Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет волю наследодателя.

В соответствии со ст. 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаны наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети (в том числе усыновленные) , супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждивении умершего не менее года до его смерти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.

Но, помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР, завещатель вправе оставить все свое имущество, предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР, любому лицу, государству а также любому юридическому лицу.

Согласно ст. 540 ГК РСФСР, в которой говорится, что “завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено, можно говорить о том, что общей основной формой завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание.

Особенности гражданско-правовых сделок с квартирами в домах ЖСК.

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами, соответствующие стоимости выбывших их из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно, нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б. квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядиться освободившейся жилплощадью.

Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил А. паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой вопрос. Должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающимся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней. Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК.

В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустить, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он и не является членом ЖСК, нам получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?) . Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счет паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры не зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причем на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры.

Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом и предоставление таких выгод исключительно членам кооператива означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счет других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим - переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее, имеют право на жизнь в силу ст. 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.

Сделки с приватизированными квартирами.

Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятельность и стремительное накопление капитала привели к тому, что самым бойким рынком в столице стал рынок жилья.

По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки. Самые распространенные из них:

1. Продажа квартиры лицом, не  являющимся ее собственником. Документы  на квартиру могут быть либо  подделаны, либо изготовлены с  использованием похищенных подлинников.

2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3. Продажа незаконно присвоенной  квартиры (если договор купли-продажи  или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия) . Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4. Продавец, получив деньги от  покупателя, отказывается выписаться  из квартиры, тем самым оставляя  себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5. Продается приватизированная  квартира, принадлежащая на праве  собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить  всю сумму стоимости квартиры  и скрыться. Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обмане, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полезный может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:

свидетельство о собственности на жилье;

договор передачи жилья в собственность;

справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентаризационная стоимость квартиры (форма 11А)

справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам;

выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета;

если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки и попечительства и свидетельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры, документом, подтверждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность и соответствие содержания требованиям законодательства - удостоверение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, указана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога) , представлена информация об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение) .

В ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит подумать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявляет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заключенной.

В практике нередко случаются попытки продажи квартир “с начинкой” , когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в договор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.

В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” , утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. № 4 и одобрено Постановлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. № 1238.

В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встречаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир недействительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействительными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности” , выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заблуждение относительно характера сделки, связанной с его квартирой.