Гражданско-правовые сделки с квартирами

 

 

Гуманитарно-экономический и

информационно-технологический институт

 

Гуманитарно-экономический факультет

 

 

 

 

 

 

 

Дисциплина: Правоведение

 

 

 

Тема: «Гражданско-правовые сделки с квартирами»

 

 

 

Выполнила студентка 1курса

Группы ЭТ-0423

Великанова Н.Н.

 

 

 

 

Проверила

Ст.препод. М.В.Конюхова

 

_____________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

«Москва»

2005г.

Содержание

 

Введение

 

1 Вопрос: Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

 

2 Вопрос: Сделки с приватизированным квартирами

 

Заключение

 

Примечания

 

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:

а) . проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;

б) . повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражанско-правовых сделок с недвижимостью;

в) . постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений. Исходя из этого, целью работы является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1. Рассмотреть основные гражанско-правовые  сделки в сфере жилищных правоотношений.

2. Исследовать проблемы возникающие  при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.

3. Рассмотреть вопрос совершения  незаконных сделок на рынке  жилья.

4. Раскрыть значение и необходимость  знаний в области жилищных  правоотношений для курсантов  и офицеров-пограничников.

В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы:

изучение литературы;

обобщение материалов периодической печати;

работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;

изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при регулировании жилищных правоотношений.

Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и научные источники опубликованные в последние два года.

 

1. Основные гражданско-правовые  сделки с квартирами

 

По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.

Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизированной квартире на момент регистрации приватизации жил один человек, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, приватизированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоряжаться квартирой самостоятельно.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. Приватизированные муниципальные квартиры:

1) договор передачи муниципального  жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом  муниципального жилья;

2) свидетельство о собственности  на жилище;

3) справка районного (городского) БТИ  об оценке стоимости квартиры.

Кооперативные квартиры с выплаченным паем:

1)свидетельство о собственности на жилище;

2) справка ЖСК о сумме выплаченного  пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;

3) справка БТИ об оценке стоимости  квартиры.

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения:

1) оригинал договора, зарегистрированного  Департаментом муниципального жилья;

2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в порядке наследования:

1) свидетельство о праве на  наследство;

2) свидетельство о собственности  на жилище;

3) справка БТИ об оценке стоимости  квартиры. При любом отчуждении  квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.

 

Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимы следующие документы:

1) свидетельство о собственности  на комнату (с указанием ее  размера и общей площади коммунальной  квартиры) ;

2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья;

3) соглашение об определении  долей, зарегистрированное нотариально  и зарегистрированное в Департаменте  муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости  коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников) . Для продажи комнаты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты за указанную в договоре цену. Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспорт доверенного лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сохраняют права нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской. В соответствии с постановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву” , собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить городской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столицу для проживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за прописку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностранных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров оплаты труда в РФ.

Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собственность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи) , то в такие дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Департамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.

Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квартир, отказывая им в прописке.

Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он поддержки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда обратился с жалобой на действия паспортного управления. Отказано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомянутых решений восстановил законные права собственника. Мотивировано это было тем, что отказ в прописке исключает возможность человека правомерно пользоваться квартирой и тем самым нарушает его право собственности. Ссылка народного суда на правовые акты местных органов власти и управления неправильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения используются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчеркивается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен заключаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.

По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его представителя составляется акт и дается предписание об устранении нарушения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в судебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собственность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное распоряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч. 1 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, пользуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства соседям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний, которые привлекают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не получила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита) . Это вызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при котором ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.

Договор купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю) , а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ) .

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

 

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.