Гражданско-правовые сделки с квартирами

В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) .

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры) .

Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:

1) свидетельство о собственности  на жилище (с указанием раз-мера  комнаты и общей площади коммунальной  квартиры) ;

2) договор передачи жилья в  собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

3) соглашение об определении  долей, нотариально заверенное и  зарегистрированное Департаментом  муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости  квартиры (с указанием размера  долей всех собственников коммунальной квартиры) . Договор дарения Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязанности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет.

Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.) . Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы) , а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.

Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из Кодекса о браке и семье) КоБС) , согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - давать согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.

Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистрируется Департаментом муниципального жилья.

Залог квартиры

Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г., установившей, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п. 3 ст. 7 этого же закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.

В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с постановлением правительства Москвы “О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государственную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регистрации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья необходимо представить следующие документы:

1) три экземпляра нотариально  заверенных договоров (два подлинника  и одна нотариально заверенная  копия) ;

2) кредитный договор;

3) справка БТИ о стоимости  квартиры;

4) подлинники правоустанавливающих  документов на квартиру (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.) ;

5) доверенности (если они необходимы) ;

6) копию устава банка и регистрационное  свидетельство;

7) заявление с просьбой зарегистрировать  договор о залоге, завизированное  заместителем руководителя Департамента муниципального жилья.

Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует отметить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена кооператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разновидностей договоров залога требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства) .

В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - лицо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и залогодержатель - лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право на удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может входить в наследственную массу и быть передана другому лицу в установленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На закладной делается отметка о ее регистрации.

Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должником.

По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью) , однако лишь при условии, если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного распоряжения заложенным имуществом.

 

В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности. Однако в большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир. Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость квартиры, которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры предоставляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентаризационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоряжаться заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.

Из этого следует, что заключив договор залога, залогодатель не может продать подарить, обменять заложенное жилище(если не оговорено другое) .

Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно под значительный процент.

Исследовательским центром частного права на базе норм, предусмотренных в проекте ГК РФ, были разработаны” Основные положения о залоге недвижимого имущества” ипотеке, в которых значительное внимание уделено залогу квартир и жилых домов. Указанные положения не являются нормативным актом, имеющим обязательную силу. Однако распоряжением заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации они были рекомендованы всем министерствам и ведомствам, разрабатывающим проекты нормативных актов, затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки. В связи с этим они предоставляют интерес.

С соответствии с п. 84 Основных положений ипотека(залог) жилого дома или квартиры допускается не во всех случаях, а для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры) . Однако из этого общего правила есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Цель такой нормы - избежать ситуаций, когда люди могут стать бездомными, получив ссуду под залог квартиры и не имея возможности ее погасить. Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) , не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом или квартира, принадлежащие залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры) .