Государственная регистрация сделок с недвижимостью

На сегодняшний день именно на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующей структурой территориальных органов возложено исполнение функций федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности какое-либо нормативно-правовое регулирование.

В статье 9 Закона «о регистрации  прав на недвижимое имущество…» реализован принцип единства системы регистрации прав при оказании государственных услуг по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁴.

С учетом этого принципа государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и действующие в соответствующих регистрационных округах ее территориальные органы.

При этом  п. 3 ст. 9 определена исключительная компетенция данного  федерального органа исполнительной власти и его территориальных органов, которой они обладают при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, только вышеопределённые органы вправе¹⁵: проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверять наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. Также только они могут проводить государственную регистрацию прав; выдавать документы, подтверждающие государственную регистрацию прав; предоставлять информацию о зарегистрированных правах; принимать на учет бесхозяйные недвижимые вещи; выдавать правообладателям копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

На основании всё  той же 9 статьи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно  совершает регистрационные действия в отношении отдельных видов  объектов недвижимого имущества.

В частности, к таким объектам отнесены предприятия как имущественные комплексы и объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения). В остальных случаях указанная государственная регистрация осуществляется действующими в соответствующих регистрационных округах территориальными органами,  по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Территориальные органы Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  действуют на основании общего положения, определяющего структуру указанных органов и принципы их размещения. В соответствии с Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 183 было утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации.¹⁶

Согласно этому Положению  территориальный орган Федеральной  регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации является главным управлением (управлением) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам). Соответственно юрисдикция соответствующего управления может распространяться на несколько субъектов Российской Федерации, которые включены в соответствующий регистрационный округ. Создаваемые в регистрационных округах управления, как и Федеральная регистрационная служба, также являются юридическими лицами, имеют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, бланки с изображением Государственного герба Российской Федерации и своим наименованием.

Местонахождение управления и его обособленных подразделений в границах регистрационного округа в каждом конкретном случае определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Управление возглавляет назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром экономического развития Российской Федерации по представлению директора Федеральной регистрационной службы руководитель, который одновременно является главным государственным регистратором субъекта (субъектов) Российской Федерации.

Также как и Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии, названные  управления наделены компетенцией не только в сфере государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Поэтому, затрагивая вопрос компетенции по осуществлению указанной государственной функции, можно отметить следующие полномочия территориальных управлений:

1) принимает документы,  необходимые для государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  и регистрирует такие документы;

2) проводит правовую  экспертизу представленных документов  и проверку законности сделок  с недвижимым имуществом;

3) вносит записи в  ЕГРП при отсутствии оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

4) совершает соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает документы, подтверждающие проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) принимает на учет  бесхозяйные объекты недвижимого  имущества;

6) выдает информацию  о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;

7) выдает правообладателям  копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних  сделок, совершенных в простой  письменной форме.

Таким образом, в настоящее  время федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующей структурой территориальных органов.

Глава 2. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2.1 Порядок  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество.

Регистрационный процесс (регистрационная деятельность) –  это урегулированная законодательством  о государственной регистрации деятельность государственных органов, направленная на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость¹⁷.

Регистрационный процесс  состоит в прохождении стадии приема заявлений, стадии правовой экспертизы, стадии совершения акта государственной регистрации, и информационной стадии.

Следует особо выделить и стадию обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемую в судебном порядке.¹⁸

Рассмотрим ниже содержание вышеназванных стадий.

Стадия приема заявлений, во время которой происходит прием  и регистрация заявлений и  документов, необходимых для государственной  регистрации. Начинается государственная  регистрация с того, что необходимо представить определенный набор документов, отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации (о требованиях, предъявляемых к документам, см. комментарий¹⁹ к ст. 18 Закона о регистрации). Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов необходимо представить доказательства оплаты регистрации. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.) обязательным условием является наличие указания о назначении платежа.

Рассмотрение дела по существу заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (вторая стадия).

Специалист, ответственный  за прием документов устанавливает  предмет обращения и личность заявителя; проверяет его полномочия, наличие у него всех необходимых документов, соответствие представленных документов всем установленным для них требованиям. В случае необходимости уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, разъясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению. Затем вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов и оформляет расписку о приеме документов по установленной форме.

Регистрация заканчивается внесением записи в ЕГРП на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрационный процесс  после этой стадии переходит в стадию правовой экспертизы в случае принятия документов на государственную регистрацию либо в стадию обжалования в случае необоснованного отказа в приёме документов.

Под правовой экспертизой  подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении²⁰.

При проверке законности сделки необходимо учитывать следующее. Законность сделки определяется ее соответствием  закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Эта норма применяется  во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима. Другими словами, речь идет об условиях действительности сделок.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства:

• обладают ли стороны гражданской правоспособностью и дееспособностью;
• соответствует ли волеизъявление участника сделки его действительной воле;
• имеют ли представители сторон надлежащие полномочия;
• находится ли имущество в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении или принадлежит заявителю на основании другого вещного права);
• соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу;
• и, наконец, что договор заключен в требуемой законом форме и содержит все существенные условия.

При проверке действительности сделки не будут регистрироваться любые  сделки, в которых нарушены какие-либо из вышеназванных условий, даже если речь идет об оспоримых сделках.

После осуществления  правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и  уже зарегистрированными правами  на данный объект недвижимого имущества  регистратор принимает одно из трех возможных решений:

1. зарегистрировать право, сделку или ограничение (обременение) права;
2. приостановить оформление сделки;
3. отказать в её государственной регистрации.

В случае отсутствия оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав вносятся записи в ЕГРП на недвижимое имущество, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Стадия совершения акта государственной регистрации, во время которой производится внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сопровождается совершением регистрационной надписи на правоустанавливающих документах и подписанием свидетельства о государственной регистрации права.²¹

Следует обратить внимание на то, что до внесения в ЕГРП записи о праве, об ограничении (обременении) права или о сделке, либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права регистрационный процесс может быть прекращен на основании письменных заявлений сторон договора.

Информационная стадия включает: выдачу документов, подтверждающих государственную регистрацию прав в соответствии с п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в том числе  свидетельств о государственной  регистрации прав и документов, выражающих содержание сделки, имеющих специальную регистрационную надпись; выдачу мотивированного отказа в приеме документов (п. 3 ст. 18 Закона о регистрации); письменное уведомление заявителя о приостановлении государственной регистрации прав (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации); направление заявителю сообщения о причине отказа в государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации); предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации).

Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве.