Государственная регистрация сделок с недвижимостью

 

 

 

МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Санкт-Петербург

Юридический факультет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

 

   Дисциплина

«Гражданское право»

 

ДОПУЩЕНА К ЗАЩИТЕ

 

Преподаватель

доцент, к.ю.н. Яненко Е.В.

 

«    »_______________2013г.

 

 

Курсовая работа

 

Тема: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество»

 

 

Выполнил студент:

4-го курса заочного отделения

группы Ю-204

Мюристая Александр  Сергеевич

Оценка ___________

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013 год

 

 

Содержание

Введение 3

Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом 5

1.1. Сущность и значение государственной регистрации  5

1.2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав 9

Глава 2. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество 14

2.1. Процедура государственной регистрации прав на жилое помещение 14

2.2. Государственная регистрация ипотеки 24

Заключение 29

Библиографический список  32

 

         Введение.

 

Недвижимость в современном  общественном укладе является наиболее востребованным и необходимым видом собственности. Для физических лиц, т.е. людей она является домом, крышей над головой и стенами, которые, как известно, помогают.  Для лиц юридических, в свою очередь, недвижимость выступает в роли помещений для офисов, торговли, складов и того самого пространства, без которого была бы немыслима их хозяйственная деятельность. Безусловно, трудно переоценить её значение.

Недвижимое имущество  обладает повышенной ценностью по сравнению  с другими объектами гражданских  прав, а значит, требует особых мер для охраны интересов покупателей и продавцов. Законодателем было принято во внимание целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости, его реакция выразилась в установлении определенных ограничений на совершение сделок с ней, её участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав на недвижимость.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью и его, как правило, немалая цена, требует  признания и подтверждения государством прав их участников.  Государственная регистрация сделок позволяет сделать рынок недвижимости прозрачней, ограничить возможности применения криминального таланта отдельных лиц  для мошенничества и преступлений в этой сфере. Поэтому обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью была законодательно закреплена, включила в себя проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В моей  работе рассматривается  институт государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и участвующие в ней лица и государственные органы.

21 июля 1997 года был  принят Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним», который подробно регламентирует порядок проведения такой регистрации, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Целью курсовой работы является рассмотрение вопросов государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

Для того, чтобы разобраться в них, необходимо рассмотреть суть и значение государственной регистрации на сегодняшний день, определить систему и определить сферу полномочий органов, осуществляющих её, а также выяснить, какими характерными чертами обладает государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Исходя из мнений многих авторитетных правоведов,  целями введения государственной регистрации недвижимости являлось, во-первых, обеспечение законной защиты прав собственников, а во-вторых, осуществление государственного контроля над совершением сделок с недвижимым имуществом и упорядочение процедуры регистрации прав на недвижимость на всей территории РФ.

На мой взгляд, важнейшей целью  государственной регистрации здесь  является имущественная защита прав и интересов собственников недвижимости.

Актуальность темы государственной  регистрации  в сфере недвижимости на сегодняшний момент явно высока в силу сравнительно молодого и недостаточно проработанного правового механизма  регулирования отношений в сфере  недвижимости.

В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные  участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически  единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих недвижимость выступает  источником дохода, часто выступает в качестве предмета аренды, объекта залога при получении кредита и т.д.

Безусловно, государство  обязано принимать все необходимые  меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.

 

1. Сущность и значение государственной регистрации.

недвижимый имущество  кадастр сделка ипотека

В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность  во введении норм права, устанавливающих  обязательность государственной регистрации вещных прав на неё. В соответствии с Конституцией Российской Федерации в нашей стране признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности¹. В первую очередь для их защиты и был разработан механизм государственной регистрации.

Преобразование экономического строя России, переход к доминированию  таких институтов, как частная  собственность, свобода договора, государственные  гарантии влекут за собой качественные, коренные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства в частности. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение².

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим. Он заключается в  том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной  юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества  с позиции гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость.

Институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней основывается на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательности государственной регистрации. Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации³.

Обязательность государственной  регистрации может быть установлена только федеральным законодательством. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав.

Недавно Гражданский  кодекс РФ был дополнен⁴ новой статьёй 8.1. под названием «Государственная регистрация прав на имущество», которая гласит о том, что «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр».

Регистрации подлежат: право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами⁵.

Обязательность регистрации  права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений  этих прав, их возникновения, перехода и прекращения была установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ с 1 января 1995 года. Однако до введения в действие Закона о регистрации сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона о регистрации в действие (пункт 2 статьи 4)⁶.

Ежедневно появляются сотни  и тысячи новых объектов недвижимого  имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью. В этой связи  встает вопрос о создании гарантий для собственников-участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так  и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему⁷. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости⁸.

Государственная регистрация  перехода прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру  с целью признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов⁹.

Тем самым государственная  регистрация создает гарантии надлежащего  выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению  и стабильности гражданского оборота  в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности¹⁰.

Подтверждающим наличие у лица права собственности на недвижимое имущество документом является свидетельство о государственной регистрации,  выданное Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Таким образом, исходя из вышесказанного, установленная обязательная государственная регистрация – важнейшая и наиболее стабильная (так как обеспечивается государством) гарантия права частной собственности на недвижимое имущество, обеспечивающая его защиту для граждан и юридических лиц.

 

1.2 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

 

В 2004 году проводилась  реформа в управлении государством, в результате которой Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и  структуре федеральных органов  исполнительной власти»¹¹ была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти, которая позднее была уточнена Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти»¹².

В соответствии с вышеупомянутыми  Указами в структуре подведомственных Министерству юстиции Российской Федерации федеральных органов исполнительной власти было предусмотрено образование Федеральной регистрационной службы. Через четыре года Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации, затем Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847¹³ переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.