Договір найму в цивільному праві України

Договором може бути передбачений і більш підвищений, проти звичайного, знос майна.

Строк повернення майна може бути передбачений у договорі. Невчасне повернення наймачем майна дає право  наймодавцю вимагати його в примусовому  порядку і стягнути з наймача  збитки, заподіяні затримкою повернення. За прострочення повернення майна може бути передбачене в договорі стягнення  з наймача неустойки.

Якщо майно не може бути повернене у зв'язку з його загибеллю  або втратою з вини наймача, він  зобов'язаний відшкодувати наймодавцю його вартість.

Наймач несе відповідальність за загибель або втрату майна і  в тому випадку, якщо майно в силу закону або договору повинне було бути застраховане наймачем, а він  цього не зробив.

Оскільки предметом договору є індивідуально-визначене майно, при його припиненні наймач зобов'язаний повернути наймодавцю саме те майно, яке ним було отримане. У разі загибелі або втрати майна в період дії договору не з вини наймача, воно не підлягає поверненню наймодавцю, оскільки останній несе ризик випадкової загибелі або втрати цього майна як його власник.

У разі розірвання договору оренди державного і комунального майна, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини,

Якщо наймач не виконує  обов'язків щодо повернення речі, наймодавець  має право вимагати від наймача  сплати неустойки в розмірі подвійної  плати за користування річчю за час  прострочення⁸.

У правовідносинах, що виникають  на підставі договору найму, виникає ситуація правової невизначеності унаслідок того, що в главі 58 ЦК використовуються суміжні видові поняття припинення, розірвання договору найму та відмова від нього. Йдеться про те, що ст. 781 встановлює підстави припинення договору, ст. 782 ЦК передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, ст. 783 та 784 ЦК закріплюють підстави, що породжують право на розірвання договору найму. Проблема полягає в тому, що обов’язок наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено в договорі, передбачається тільки у разі припинення договору (ст. 785 ЦК). Очевидно, що зазначені наслідки мають наставати не тільки у разі припинення договору з підстав, передбачених ст. 781 ЦК, а й при припиненні договору з будь&яких підстав, зокрема при спливі строку договору та у разі його розірвання відповідно до ст. 782-784 ЦК, у тому числі шляхом відмови від договору⁹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Розділ 4. Окремі різновиди договору найму

ЦК в главі 58 передбачає регулювання таких різновидів договору найму: прокат (§ 2), найм земельної ділянки (§ 3), найм будівлі або іншої капітальної споруди (§ 4), найм транспортного засобу, лізинг (§ 5).

Також різновидом договору найму є найм житла (гл. 59 ЦК). Але розглядати його особливості в межах цієї роботи недоречно, бо особливості договору найму житла виходять за межі мети роботи.

Розглянемо деякі особливості цивільно-правового регулювання правовідносин цих договорів.

Прокат — це договір, за яким наймодавець, який здійснює під-приємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобо-в'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. Вирізнення такого виду договору пов'язане із суб'єктним складом. Як наймодавець може виступати лише суб'єкт підприємницької діяльності.

Прокат є різновидом договору найму і за своєю правовою природою — договором приєднання. Договором  приєднання відповідно до ст. 634 ЦК України  є договір, умови якого встановлені  однією із сторін у формулярах або  інших стандартних формах, який може бути укладений лише приєднанням  другої сторони до запропонованого  договору в цілому. Тому наймач не має  права запропонувати свої умови  до договору. Наймодавець може встановлювати  типові умови договору прокату, але  вони не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище  наймача порівняно з тим, що встановлено  типовими умовами договору, є нікчемними.

Договір прокату є публічним  договором, тобто договором, в якому одна сторона — підприємець взяла на себе обов'язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (ст. 633 ЦК України).

Предметом договору прокату  є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (телевізор, холодильник тощо).

Предмет договору прокату  може використовуватися для вироб¬ничих  потреб, якщо це встановлено договором. Зокрема, це можуть бути вимірювальні прилади.

Оскільки договір прокату  є договором приєднання і публічним  договором, то плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця і є однаковою для всіх наймачів.

Договір прокату має свої особливості щодо надання прав наймачу:

1) наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст. 790 ЦК України);

2) наймач не має права на укладення договору піднайму і переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (пункти 1, 2 ст. 791 ЦК України);

3) на наймача не можна покладати проведення капітального та поточного ремонту речі, оскільки це є обов'язком наймодавця, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (п. З ст. 791 ЦК України)¹⁰.

Договір оренди (найму) земельної ділянки. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України).

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насаджен¬нями, будівлями, спорудами, водоймами, що знаходяться  на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються  ст. 792 ЦК України та Законом України  «Про оренду землі». Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.

При передачі в оренду земельних  ділянок громадянами, які мають  право на земельну частку (пай) у  недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог  раціональної організації території  і компактності землекористування  відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, що затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерному товаристві — загальними зборами товариства.

Орендодавцями земельних  ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями  земельних ділянок, що перебувають  у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями  земельних ділянок, що перебувають  у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська  міські державні адміністрації, Рада міністрів  Автономної Республіки Крим та Кабінет  Міністрів України у межах  їхніх повноважень.

Відповідно до ст. 13 цього  Закону договір оренди земельної  ділянки укладається у письмовій  формі. Невід'ємною його частиною є  план (схема) земельної ділянки, що посвідчується  нотаріально за її місцезнаходженням:

на строк до 5 років  — за бажанням однієї зі сторін договору;

на строк більше 5 років  — в обов'язковому порядку.

Стаття 14 цього Закону передбачає перелік істотних умов договору, до яких включає: об'єкт оренди (місце  розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендну плату (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і  перегляду); цільове призначення, умови  використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки  орендодавцеві; існуючі обмеження  та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для  відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі ст. 18 цього  Закону, яка встановлює, що укладений  договір оренди земельної ділянки  підлягає державній реєстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої  на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів  оренди землі».

Державна реєстрація договорів  оренди здійснюється виконавчим комітетом  сільської, селищної та міської ради, Київською та Севас-топольською  міськими державними адміністраціями  за місцем розташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів  оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні  відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Внесення орендної плати  на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року.

У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним  одержана орендодавцем орендна плата  за фактичний строк оренди землі  не повертається.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній  або комунальній власності, централізується  на спеціальних бюджетних рахунках, поділяється і використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого зазначеним Законом.

Орендна плата за землю  може встановлюватися у таких  формах:

1) грошовій;

2) натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, що одержується з орендованої земельної ділянки);

3) відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити  у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми  плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній  і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Умови договору оренди про  розмір орендної плати можуть пере-глядатися  за згодою сторін. Орендар має право  вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої  земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності  орендаря.

Права та обов'язки орендодавців і орендарів регулюються статтями 22-24 Закону України «Про оренду землі».

Найм будівлі  або іншої капітальної споруди регулюється статтями 793-797 ЦК України, які встановлюють такі особливості цього виду договору найму:

1) договір завжди укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України);

2) договір, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України);

3) передання та повернення будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору і з цього моменту починається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ст. 795 ЦК України);

4) одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 ЦК України).

Договір найму будівлі  є відплатним та двостороннім. Він  може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору найму  будівлі є наймодавець та наймач. Наймодавцем може бути власник будівлі  або особа, якій належать майнові  права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник цивільних відносин, а також особа, уповноважена на укладення договору найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предмета цього договору, наймачем, як правило, є суб'єкт підприємницької діяльності.

Договір найму будівлі  вважається укладеним з моменту, коли сто-рони у належній формі досягли  згоди з усіх істотних його умов, якщо момент укладення договору не пов'язаний з передачею будівлі наймачу. В зв'язку з тим, що законом не встановлено спеціальних істотних умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умовою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.

Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства відсутнє визначення понять «будівля» та «капітальна споруда». У Державному класифікаторі будівель подається наступне їх визначення.

Споруди - це будівельні системи, пов'язані із землею, які створеніз  будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів¹¹.