Договір найму в цивільному праві України

Оглавление

Вступ 2

Розділ 1. Поняття та загальні положення про договір найму (оренди) 3

Розділ 2. Права та обов’язки сторін договору найму (оренди) 7

Розділ 3. Підстави припинення договору найму 16

Розділ 4. Окремі різновиди договору найму 20

Висновки 34

Література 35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вступ

Найм є одним з видів цивільно-правових договорів, які отримали широке розповсюдження як у підприємницькій діяльності, так і в інших сферах, включаючи побутову. Так, наприклад, більшість організацій, не маючи можливості придбати будівлю, споруду або приміщення для здійснення своєї діяльності, змушені орендувати їх.

Особливо поширене використання в господарській діяльності орендованого майна в організаціях торгівлі та громадського харчування. Це стосується торгових і складських площ, будівель, споруд, а також транспортних засобів.

Найм дає можливість задовольняти потреби громадян і юридичних осіб, які потребують в тимчасовому користуванні певними речами, і в той же час забезпечує власнику майна, не використовує його в даний період, отримання доходу у вигляді орендної плати. Це вигідно для обох сторін.

Мета роботи: вивчення особливості  регулювання правовідносин договору найму (оренди) та його різновидів.

В межах мети поставлено такі завдання:

1. Дати визначення поняття договору найму (оренди) та проаналізувати основні положення про договір найму(оренди);
2. Дати характеристику правам та обов’язкам сторін договору найму (оренди);
3. Проаналізвати особливості регулювання окремих різновидів договору найму (оренди).

 

 

 

 

 

Розділ 1. Поняття та загальні положення про договір найму (оренди)

За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) передає  або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).

Виходячи з такого визначення, основними ознаками договору найму  слід вважати надання наймодавцем  наймачеві майна:

1) у користування;

2) на певний строк; 

3) за плату.

Саме ці ознаки й дають  підстави для виділу найму (оренди) в окремий тип договірних зобов'язань.

Договір найму (оренди) є  двостороннім, оскільки права однієї сторони договору кореспондують  обов'язкам іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов'язки сторін за договором можуть виникати як з  моменту досягнення сторонами згоди  за всіма істотними умовами, так  і з моменту передання наймодавцем  майна наймачеві. За критерієм наявності  зустрічного надання він є  оплатним. До того ж договір найму  є строковим, оскільки майно передається  наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого  воно підлягає поверненню.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка  передає або зобов'язується передати майно у користування другій стороні. Наймачем є особа, котра приймає  це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату  за користування.

Наймодавцем може виступати  будь-яка фізична чи юридична особа як приватного, так і публічного права. У той же час законом можуть бути передбачені певні обмеження щодо суб'єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди державного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст,761 ЦК наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші речові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).

Обмеження щодо суб'єктного  складу учасників правовідносин  з найму майна закон може встановлювати  й на стороні наймача. Зокрема, Законом  України «Про фінансовий лізинг» допускається участь у зазначених правовідносинах лише суб'єктів підприємницької діяльності.

Оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору найму можуть бути:

— річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами;

— майнові права, наприклад земельні паї;

— підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України).

Особливості оренди окремих  видів майна можуть встановлюватися законами. Так, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює порядок оренди майна цих видів власності. Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктом такого договору може бути майно цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств, їх структурних підрозділів. Ця сама стаття визначає майно, яке не може бути предметом оренди, відносячи до нього таке: цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних під¬приємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною пер¬шою ст. 4 Закону України «Про підприємництво» (діяльність, пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, здійснюється відповідно до Закону України «Про обіг в Україні наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів») цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Особливості оренди водних об'єктів регулюються Водним кодексом України. Так, відповідно до ст. 51 цього Кодексу у користування на умовах оренди водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що перебувають у басейнах річок загальнодержавного значення, можуть надаватися водокористувачам лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також у лікувальних та оздоровчих цілях.

Закон України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» встановлює, що передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України (ст. 7 Закону).

Порядок та умови проведення конкурсів на право укладення  до¬говорів оренди військового майна  затверджено спільним наказом Фонду  державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 р. № 1549/241, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 10 серпня 2000 р. за № 490/4711. Крім цього, постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 р. № 778 затверджений Порядок надання  дозволу військовим частинам Збройних Сил України на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна  в оренду¹.

Характерною ознакою класичного договору найму є те, що законодавство  не вказує, яке майно може бути предметом  найму та на які цілі воно може використовуватися².

Крім предмета, у договорі найму (оренди), зазвичай, міститься  умова про плату за користування майном та визначається строк договору найму (оренди).

Той факт, що відповідними нормами  ЦК існування договірних відносин з найму не ставиться в залежність від наявності у договорі умов, які встановлюють плату за користування майном та строк найму, не дає підстави вважати, що зазначені умови не є істотними. Положення ЦК містять норми диспозитивного характеру, згідно з якими визначають умови про строк та плату за найм у тому випадку, якщо вони не врегульовані безпосередньо у договорі.

Так, зокрема, ч. 1 ст. 762 ЦК визначено, що розмір плати за корис-тування  майном встановлюється у договорі найму. Якщо сторонами розмір плати за користування майном у ньому не визначено, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК він визначається з  урахуванням певних об'єктивних критеріїв (споживчих якостей речі та інших  обставин, які мають істотне значення).

Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений сторонами у  договорі. Якщо ж ними строк найму  не встановлено, то договір вважається укладеним на невизначений строк, і  кожна із сторін має право відмовитися  від нього у будь-який час, письмово попередивши другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Дане положення  є диспозитивним, оскільки договором  або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк³.

 

 

Розділ 2. Права та обов’язки сторін договору найму (оренди)

Основним обов'язком наймодавця є обов'язок передати наймачеві майно  належної якості та у належний строк (ст.765 ЦК). Під передачею майна  слід розуміти дії наймодавця, спрямовані на переміщення цього майна з  його майнової сфери у майнову  сферу наймача.

Якщо наймодавець не передає  наймачеві майно, останній має право  за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування  збитків, завданих затримкою, або ж  відмовитися від договору найму  і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК). У той же час на наймодавця при укладенні договору найму  покладається обов'язок повідомити наймача  про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Якість майна, яке передається, є належною, якщо його комплект та стан відповідає умовам укладеного договору і воно є придатним для використання за цільовим призначенням, тобто стан його повинен бути таким, який забезпечить можливість його нормального господарського використання (ст. 767 ЦК). У тому разі, якщо наймодавець надав майно у неналежному стані, наймач має право вимагати зменшення орендної плати.

Якщо наймодавцеві відомі особливі властивості або недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача  чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час  користування нею, він зобов'язаний попередити про них наймача. При  невиконанні наймодавцем зазначеного  обов'язку наймач звільняється від  відповідальності за шкоду, завдану  третім особам у зв'язку з користуванням  річчю, і вправі вимагати від наймодавця відшкодування збитків, якщо шкода  була заподіяна йому. Відповідно до ч. 2 ст. 780 ЦК шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується  наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих  властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був  попереджений наймодавцем і про  які він не знав і не міг знати. Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Передача наймодавцем  наймачеві майна у користування відбувається негайно після укладення  договору або у передбачений у  цьому договорі строк. Відповідно, на наймачеві лежить обов'язок прийняти дане майно. Цей обов'язок є кредиторським, оскільки він є умовою виконання  обов'язку боржника (наймодавця) з передачі майна. При прийнятті майна наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі не переконається  у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному  стані (ч. З ст. 767 ЦК). Якщо наймач при  цьому виявив недоліки речі, але  не пред'явив вимогу наймодавцеві про  їх усунення, він втрачає право  на стягнення спричинених передачею  речі неналежної якості збитків, оскільки, приймаючи майно за таких обставин, він фактично погоджується з його якістю.

Беззаперечно, у тому випадку, якщо наймодавець гарантує якість речі протягом всього строку найму або  його частини, правове становище  наймача є набагато кращим. Якщо у речі, переданої наймачеві з  гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору в період строку дії  такої гарантії, наймач має право  за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення  розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування  завданих йому збитків (ч. 2 ст. 768 ЦК).

Наймач зобов'язаний користуватися  річчю відповідно до її призначення  та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК). Цей обов'язок визначений тимчасовим характером права  користування і наступним обов'язком  наймача повернути майно наймодавцю у справному стані з нормальним ступенем зносу. Використання ж його не за цільовим призначенням може негативно позначитися на його стані як у частині справності, так і у частині зносу.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наимодавець має  право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Одним з основних обов'язків  наймача є внесення плати за користування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма  плати за користування майном встановлюється договором найму (ч. 2 ст. 762 ЦК). Законом  не передбачено будь-яких обмежень щодо форми плати за договором  найму.

Сторони можуть змінювати  розмір та форми плати за користування майном шляхом внесення відповідних  змін до договору. Підставою для  перегляду, зміни (індексації) розміру  можуть бути інфляційні процеси тощо. Частиною 4 ст. 762 ЦК встановлено право  наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він  не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. За цих  же обставин наймач звільняється від  плати за весь час, протягом якого  майно не могло бути ним використане (ч. 6 ст. 762 ЦК). Умовами застосування зазначених положень ЦК є те, що обставини, з якими пов'язується істотне  зменшення можливості користування майном або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об'єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача. Не враховуються також суб'єктивні причини (наприклад, хвороба наймача, виїзд у відрядження  тощо). Тобто наймач звільняється від  внесення плати за певний період часу, якщо протягом нього існували обставини  непереборної сили, які унеможливили використання майна.