Договір найму в цивільному праві України

Розмір плати за користування може бути зменшеним на вимогу наймача, якщо наимодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Наймач зобов'язаний вносити  плату за користування майном своєчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК).

Наймач зобов'язаний зберігати  майно, передане йому в найм, не допускати  його пошкодження та псування. Отже, у наймі наявні деякі елементи зберігання. Наймач повинен ставитися  до найнятого майна з бережливістю власника, не припускати його погіршення, здійснювати відповідний догляд та обслуговування цього майна.

Відповідно до ст. 779 ЦК наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наимодавець  має право вимагати відшкодування  завданих йому збитків Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося  внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Способом підтримання  майна у належному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, є ремонт. Відповідно до ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої  у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов'язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

Капітальний ремонт речі, переданої  у найм, провадиться наймодавцем  за його рахунок, якщо інше не встановлено  договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться  у строк, встановлений договором. Якщо останній договором не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має  бути проведений у розумний строк.

Аналізуючи зміст обов’язку  зі здійснення капітального ремонту, необхідно  визначити, що ж є капітальним  ремонтом, оскільки ЦК не дає визначення поняття капітального ремонту. Капітальним, очевидно, буде такий ремонт, який викликаний істотним руйнуванням, псуванням або  зношенням основних складових частин, вузлів або агрегатів майна, тривалий у часі і вимагає великих витрат на його проведення⁴.

Якщо наимодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає  її використанню відповідно до призначення  та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши  вартість ремонту в рахунок плати  за користування нею, або вимагати відшкодування  вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При ремонті відновлюються  втрачені якості майна. Проведення ремонту  не пов'язано з конструктивними  змінами у майні, які мають  місце при здійсненні поліпшень, хоча й змінює його певною мірою (наприклад, покращується стан майна і його зовнішній  вигляд). У тому випадку, якщо при  проведенні ремонту мають місце  конструктивні зміни у майні, які підвищують ефективність його використання, мова йде про те, що поряд з  ремонтом поліпшується майно.

Під час ремонту і при  здійсненні поліпшень наймач несе певні  витрати. Проте у першому разі вони спрямовані на підтримання майна  у такому стані, який забезпечує його нормальне використання. Внаслідок  ремонту відновлюються його попередні  якості, втрачені у процесі зношення. При поліпшенні майна воно набуває  нові додаткові якості, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.

Відповідно до ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом  договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після  припинення договору.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право  на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування нею. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності  відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

При здійсненні наймачем без  згоди наймодавця поліпшень, які  не можна відокремити без шкоди  для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Зазначене  є свого роду санкцією і кореспондується  із загальним правилом, встановленим ч. З ст. 773 ЦК, відповідно до якої наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

Поліпшення – це такі зміни в орендованому майні, які  підвищують ефективність використання цього майна порівняно з його звичайним, нормальним використанням. Необхідно уточнити, що поліпшення повинні підвищувати корисність використання саме за цільовим призначенням⁵.

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

При укладенні договору найму  наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

На наймача відповідно до умов договору або закону може бути покладений обов'язок застрахувати річ, яку він отримує за договором  найму (ч. 2 ст. 771 ЦК). Зокрема, згідно зі ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на орендаря покладається обов'язок застрахувати орендоване майно.

Повернення речі після  припинення договору найму є одним  з основних обов'язків наймача, який обумовлено самою суттю зобов'язань  з найму майна і тимчасовим характером користування найнятим майном. Відповідно до ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.

У тому разі, якщо внаслідок  винної поведінки наймача стан речі погіршився, наймодавець вправі вимагати її відновлення, а у разі неможливості цього - відшкодування завданих йому збитків. У той же час наймач не буде нести відповідальність за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок  нормального її зношення або упущень  наймодавця (ст. 779 ЦК).

ЦК також встановлює відповідальність наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві. У цьому випадку  наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки  у розмірі подвійної плати  за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК).

Встановлюються й інші негативні наслідки для наймача  за прострочення повернення речі наймодавцеві, зокрема у ст. 772 ЦК визначено, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового  знищення або випадкового пошкодження.

 Наймач зі згоди наймодавця може здати найняте ним майно іншій особі у піднайм, уклавши з такою особою договір піднайму.

Однак не всяке майно може бути предметом договору піднайму. Законодавство забороняє передачу в піднайм майна, отриманого за договором  побутового прокату.

Унаслідок договору піднайму наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно у тимчасове користування за плату. Сторонами договору виступають наймач і піднаймач, причому наймач виконує функції наймодавця. Піднаймач  у правових відносинах із наймодавцем  не перебуває. Наймодавець має права  і несе обов'язки тільки стосовно наймача. У свою чергу, наймач відповідає перед  ним за виконання всіх обов'язків  за договором, в тому числі і за наймача. Наприклад, він зобов'язаний відшкодувати збитки наймодавцю у разі поломки або псування майна, навіть якщо воно сталося з вини піднаймача.

Відносини піднайму мають  похідний, залежний характер від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тому піднаймач  може користуватися майном тільки відповідно до призначення, визначеного в договорі найму. Строк договору піднайму не повинен  перевищувати строк договору найму. Припинення договору найму викликає припинення договору піднайму.

Права і обов'язки за договором  піднайму повинні відповідати змісту договору найму. Перевищення наймачем при здачі майна в піднайм  прав, наданих йому за договором  найму, викликає недійсність договору піднайму повністю або у відповідній  його частині.

Здача майна в піднайм  допускається лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачене законом  або договором. Таку згоду може бути надано при укладенні договору найму, і тоді не треба окремої згоди  наймодавця на здачу майна у піднайм.

Договір піднайму не треба  плутати з договором перенайму, в силу якого з дозволу наймодавця наймач передає свої права і обов'язки третій особі, яка стає наймачем. Така зміна наймача може мати місце  в порядку договірного відступу від вимоги й переводу боргу та в силу правонаступництва юридичних  осіб при їх реорганізації.

Згідно із Законом України  «Про оренду державного та комунального майна» передача цілісних майнових комплексів у піднайм не допускається. Орендар має право передати у піднайм нерухоме та інше індивідуально-визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором найму. Плата за піднайм не повинна перевищувати орендної плати орендаря⁶.

ЦК стимулює належне виконання  наймачем своїх обов'язків. Наймач, який належно виконує обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК). Переважне право на укладення договору наймач має на умовах рівних з особами, які також бажають укласти договір найму. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. У тому ж випадку, якщо наймодавець укладе з третьою особою договір найму на тих умовах, на яких він не погодився укласти договір з наймачем, останній може вимагати переведення прав та обов'язків наймача за укладеним договором на нього.

Існування переважного права  орендаря на укладання договору найму  на новий строк дещо обмежено у  часі. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не передбачений договором, - в розумний строк.

Наймач, який належно виконує  свої обов'язки за договором найму, в разі продажу власником речі, переданої у найм, має переважне  право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК). Зазначене  право наймач має протягом строку дії договору найму; в разі припинення договору воно припиняє своє існування. У випадку продажу речі третім особам на умовах, рівних із запропонованими  наймачем, останній має право вимагати переведення на нього прав та обов'язків  покупця.

Розділ 3. Підстави припинення договору найму

Договір найму припиняється за спеціальними підставами, визначеними  ЦК. Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у  разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором  або законом. Смерть фізичної особи - наймодавця не є підставою припинення договору найму, оскільки права та обов'язки у цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).

Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб'єкта, до якого  переходять у цьому разі права  та обов'язки. Підставою для при¬пинення  договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2 ст. 770 ЦК).

Окрім зазначених спеціальних  підстав припинення договору найму, його припинення може відбуватись і  на загальних підставах, але тільки у тому разі, якщо вони не протирічать  сутності найму. Зокрема, договір найму  припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.

Закон пов'язує розірвання договору найму з винною поведінкою його сторін. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав  у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

Підставою для розірвання договору на вимогу наймача є порушення наймодавцем обов'язку про повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК). У цьому разі наймач може вимагати не лише розірвання договору, а й відшкодування збитків.

Наймодавцеві закон надає  право вимагати розірвання договору в тих випадках, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню  речі; без дозволу наймодавця передав  річ у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює  загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту речі у разі, коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК).

Як і будь-який договір, договір найму не може бути розірваний у односторонньому порядку. Виняток  становить ст. 782 ЦК, якою передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору⁷. 
Майно, отримане у найм, при припиненні договору найму має бути повернене в своєму первинному стані з урахуванням нормального зносу. Стан майна визначається сторонами, виходячи з існуючих правил або технічних норм, а при їх відсутності і в разі спору сторін - проведенням експертизи.