Договор строительного подряда

Заказчик, выявивший недостатки, но не сообщивший о них подрядчику и не потребовавший их устранения, теряет право в дальнейшем ссылаться  на обнаруженные им недостатки (п. 2 ст. 748 ГК). Иными словами, закон исходит  из того, что заказчик не должен заниматься простым сбором сведений о допущенных подрядчиком недостатках, с тем чтобы заявить о них лишь тогда, когда строительство объекта будет завершено. Напротив, при осуществлении надзора за строительством заказчик должен вести себя активно и своей деятельностью способствовать созданию качественного продукта. Устранить своевременно выявленные недостатки значительно проще и дешевле, чем делать это тогда, когда объект фактически уже построен. Рассматриваемое правило не должно, однако, трактоваться в том смысле, что заказчик лишен возможности выявлять недостатки выполненных работ в ходе их приемки. Речь в данном случае идет лишь о тех недостатках, о которых заказчик определенно знал еще в ходе выполнения работ, но никак на них не реагировал [33,С.273].

Если заказчик располагает соответствующими кадрами и имеет в установленных законом случаях право на осуществление технического надзора за строительством, он может выполнять связанные с этим функции самостоятельно. Однако ему предоставляется возможность заключить специальный договор об оказании услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст. 749 ГК). В сущности, инженер (инженерная организация) выступает в качестве доверенного лица заказчика и принимает от имени последнего все решения во взаимоотношениях с подрядчиком в части, касающейся ведения строительных работ. Появление особой фигуры инженера (инженерной организации) – новое положение в российских правилах о строительном подряде. Однако пока эта схема отношений, которая давно применяется в строительной практике западных стран, в ГК лишь обозначена. В соответствии с обычной западной практикой такой инженер выступает не только как представитель заказчика, но и как своего рода независимый арбитр, принимающий окончательные решения по спорам технического характера, возникающим между заказчиком и подрядчиком.

В качестве третьей важной особенности содержания договора строительного  подряда целесообразно выделить такой момент, как сотрудничество сторон, поскольку для обычного подряда  он в целом не характерен. Конечно, принцип сотрудничества в той или иной степени проявляется в любом гражданско-правовом договоре, ибо, заключая договор, стороны уже начинают сотрудничать. Духом сотрудничества проникнуты и многие конкретные правила закона, рассматривающие права и обязанности сторон. Например, ст. 747 ГК особо упоминает о возможности возложения на заказчика ряда дополнительных обязанностей, способствующих выполнению подрядчиком его собственных обязательств (передача подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов в его адрес, временная подводка сетей энергоснабжения, водо-, паропровода и т.п.).

Однако наряду с этим сотрудничество сторон понимается законом  и в особом смысле, а именно как  совместная деятельность сторон, направленная на достижение общей цели. Необходимость в объединении усилий заказчика и подрядчика возникает тогда, когда в ходе строительства и выполнения связанных с ним работ обнаруживаются неожиданные препятствия, преодолеть которые можно только общим усилиями. В этом случае каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий (п. 2 ст. 750 ГК). Например, если из-за сильных морозов, выхода из строя источников энергоснабжения, массового заболевания работников подрядчика и т.п. последний вышел из графика ведения работ и для преодоления отставания требуется привлечь дополнительную рабочую силу, подключить резервные энергетические мощности и т.п., и если заказчик может оказать подрядчику в этом необходимое содействие (например, предоставить помещение для размещения дополнительной рабочей силы, подключить дополнительные энергетические мощности и т.п.), он обязан это сделать. В противном случае он, равно как и подрядчик, не оказавший заказчику содействие в аналогичной ситуации, утратит право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующее препятствие не было своевременно преодолено и это повлекло неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной своих обязанностей.

Поскольку в устранении препятствий к исполнению договора заинтересованы обе стороны, закон устанавливает, что расходы, понесенные заказчиком и подрядчиком на их преодоление, каждая из сторон несет самостоятельно (п. 2 ст. 750 ГК). Впрочем, данное правило является диспозитивным, так как в договоре строительного подряда может быть предусмотрено и иное. Разумеется, это правило не применяется также в тех случаях, когда соответствующее препятствие возникло из-за виновных действий какой-либо из сторон.

Рядом важных особенностей обладает, далее, сдача-приемка законченного строительством объекта. Приемка выполненных работ осуществляться в порядке, установленном законом и договором строительного подряда. В тех случаях, когда заказчиком по договору выступала государственная организация либо строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка производится в два этапа: вначале объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов, а затем – государственной приемочной комиссией, состав и уровень которой определяются в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Если же строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления.

Обязанность по организации  и проведению приемки результата работ возлагается на заказчика, если иное не предусмотрено договором. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий персонал, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и т.п. Все это заказчик делает за свой собственный счет, если иное не предусмотрено в договоре. Приемка законченного строительного объекта должна быть организована заказчиком в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результатов строительных работ к сдаче. Просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ (п. 2 ст. 705 ГК) и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.

Договор строительного  подряда может предусматривать  как сдачу-приемку объекта в целом. Так и сдачу-приемку его по частям (этапам, очередям). Если объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.д. На заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа работ, по общему правилу, переходит риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК).

Нередко приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка объекта  строительства оформляется специальным  актом, который подписывается обеими сторонами. А также представителями  уполномоченных государственных органов. Отказ стороны от подписания акта сдачи-приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка и акт подписывается другой стороной. Такой односторонний акт сдачи или приемки результата работы имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и поскольку по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными или нет.

Чаще всего на практике от подписания акта приемки объекта  отказывается заказчик. Его отказ  от приемки объекта обоснован лишь тогда, когда им обнаружены такие недостатки, которые исключают возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п. 6 ст. 753 ГК). Наличие в построенном объекте иных недостатков не препятствует его приемке. Все выявленные в ходе приемки недостатки и недоделки фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены договором, но сам результат работ должен быть принят заказчиком. В противном случае подрядчик может составить односторонний акт сдачи работ, из которого придется исходить в дальнейшем, если только заказчик не добьется признания его недействительным в судебном порядке.

Если по не зависящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы по договору строительного подряда приостановлены, объект строительства должен быть законсервирован подрядчиком за счет заказчика. Кроме того, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. По смыслу ст. 752 ГК в случае, когда работы на объекте приостановлены по не зависящим от заказчика причинам, например по решению компетентного государственного органа, его обязанности ограничиваются компенсацией подрядчику только прямых издержек последнего на консервацию объекта и прекращение работ. Упущенная подрядчиком выгода возмещается лишь тогда, когда объект законсервирован из-за действий заказчика. Но при этом заказчик может требовать зачета тех выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Завершая анализ особенностей содержания договора строительного  подряда, необходимо указать, что на сторону, несущую риск случайной  гибели или случайного повреждения  объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого при осуществлении строительства вреда другим лицам, обычно возлагается обязанность застраховать соответствующие риски и представить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования (ст. 742 ГК). При этом, однако, специально подчеркивается, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Особенности договора строительного подряда:

1. Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, то к этому договору применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о прах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК РФ).

2. В риск подрядчика входят и последствия действий третьих лиц, причем ст. 741 ГК РФ носит в отличие от общего подряда ст. 705 ГК РФ императивный характер, то есть договором нельзя предусмотреть иное.

Подрядчик вправе требовать  оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ, если:

- докажет, что причиной гибели объекта послужило ненадлежащее качество предоставленного заказчиком материала или выполнение его ошибочных указаний:

- исполнил свою обязанность по предупреждению о недоброкачественности материала, неблагоприятных последствий выполнения указаний заказчика и другие требования, предусмотренные п. 1 и 2 ст. 216 ГК РФ (ст. 741 ГК РФ).

3. Если договором предусмотрена обязанность стороны застраховать свои риски, то само страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (ст. 742 ГК РФ).

4. Неотъемлемой частью договора является техническая документация и смета. В договоре должны быть определены состав и содержание технической документации, а также какая из сторон и в какой срок должна ее предъявить.

Если подрядчик в  ходе строительства обнаружит неучтенную в технической документации необходимость  проведения дополнительных работ и  соответственно увеличения сметной  стоимости, он сообщить об этом заказчику. При неполучении ответа в течение десяти дней подрядчик обязан приостановить дополнительные работы с отнесением убытков, вызванных простоем, за счет заказчика.

Если же подрядчик  не выполнит данные обязанности, то лишается права требовать оплаты дополнительных работ за исключением случаев, когда докажет необходимость их немедленного проведения в интересах заказчика, в частности, что приостановление было вызвано повреждением объекта. Подрядчик может отказаться от проведения дополнительных работ, если:

- они не входят в сферу его профессиональной деятельности;

- не могут быть выполнены подрядчиком по независящим от него причинам (ст. 743 ГК РФ).

Заказчик может изменить техническую документацию, если дополнительные работы не превышают 10 % общей стоимости строительства.

Подрядчик также вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость  работ превысила смету не менее  чем на 10 %.

5. На заказчика возложены дополнительные обязанности:

-  своевременное предоставление земельного участка;

- передача, если это предусмотрено договором, в пользование подрядчика здания и сооружения, обеспечение транспортировки грузов, временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказание других услуг (ст. 747 ГК РФ).

6. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за строительством (ст. 748 ГК РФ) и в этих целях заключать договор с инженером (инженерной организацией). Функции инженера определяются в договоре подряда (ст. 749 ГК РФ).

7. Подрядчик может сдавать работу по этапам, если заказчик дал на это согласие в договоре. В этом случае риск по результату принятого этапа работ переходит к заказчику.

В ходе строительства  возможна его консервация. Если это  произошло по не зависящим от сторон причинам, заказчик должен оплатить все  выполненные работы и возместить расходы, вызванные прекращением работ.

8. При строительном подряде предельный срок обнаружения недостатков равен не двум, как в общем подряде (ст. 724 ГК РФ), а пяти годам (ст. 756 ГК РФ).