Договор социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения  заключается в простой письменной форме.

 

                         2. Договор социального найма жилого помещения

 

Договор социального найма  жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся  в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности  или установленных условий внеочередного  получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный  документ, подтверждающий права указанных  в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право  на получение жилых помещений  социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых  помещений;

граждане, обеспеченные общей  площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в  помещении, не отвечающем установленным  для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье  больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором  совместное проживание с ним в  одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается  Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены  исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального  найма:

гражданам, жилые помещения  которых признаны в установленном  порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции  не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и  детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях  социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного  типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в  Вооруженных Силах РФ или по возвращении  из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими  формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается  Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или  направляются гражданам не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия решений. Данное решение  является основанием заключения договора социального найма в установленный  им срок.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени  уполномоченный государственный или  местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма  жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  являются наниматель - только гражданин  и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон. Волкова М.А. Гражданское право. Часть 2. Учебный курс

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст.65 ЖК РФ).

3. Коммерческий наем жилого  помещения

Понятие договора коммерческого  найма дано в п.1 ст.671 ГК РФ, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения договора коммерческого  найма жилых помещений нет  необходимости соблюдения административных процедур, достаточно только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Особенностью субъектного  состава договора коммерческого  найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда  предлагается считать такие категории  нанимателей, которые не подпадают  под действие договора социального  найма жилого помещения. В сферу  применения этого договора входят также  граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать  в жилом помещении, предоставляемом  государством либо муниципалитетом. Отношения  по договору коммерческого найма  жилого помещения регулируются нормами  гл.35 ГК РФ.

Договор  коммерческого  найма  заключается в простой письменной форме (ст.674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Срок договора: срочный, определен  договором (ст.683 ГК РФ). В ГК РФ установлены  два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок в  договоре не определен, то договор считается  заключенным на 5 лет.

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо.

Как правило, договор коммерческого  найма жилого помещения заключается  между физическими лицами. Юридические  лица могут участвовать в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п.2 ст.671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п.2 ст.671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным  пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с  проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК (п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации").

В соответствии со ст.677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В отличие от договора социального  найма, где размер предоставляемых  жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой  площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор. Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами, как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.

Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Договором     могут   быть     установлены   права  и  обязанности   как нанимателя, так и наймодателя найма жилого помещения. Так, в основные обязанности наймодателя входит:

- передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

 

 

Заключение

 

Таким образом, проведенное  исследование свидетельствует о  сложности и многочисленности проблем  гражданско-правового регулирования  договора найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Сторонами договора найма  жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем - только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная. Срок договора найма жилого помещения  может быть как определенный, так  и неопределенный.

Действующее законодательство различает договоры социального (в  государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования) и коммерческого (в иных разновидностях жилищного фонда) найма жилого помещения.

Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются  между собой: основаниями их заключения; формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение; размером жилого помещения, являющегося предметом договора; сроком действия договора; способом определения оплаты за пользование жилым помещением; условиями договора; правомочиями сторон договора; источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл.35 ГК, однако к договору социального  найма относятся только семь из восемнадцати статей. Кроме них указанный вид  договора регулируется ЖК Ф, Законом  РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. и рядом  других нормативных актов.

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Гл.35. - Ст.410.

2. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29.12.2004. №188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст.14.

3. Закон РФ "О введение  в действие Жилищный кодекса  Российской Федерации" от 29.04.2004 №189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст.14.

4. Постановление Пленума ВС РФ от 2.07.2009 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ от 02.07.2009. - №14.

5. Андреев И.А. Гражданское  право: учебник: в 3 т. Т.2/И.А.  Андреев [и др.]; Под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; 2011. - 439 с. - С.159-161.

6. Волкова М.А. Гражданское  право. Часть 2. Учебный курс / М.А. Волкова. - М.: МПСЭИ, 2010. - 54 с.

7. Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Л.Ю. Грудцына. - М.: ЮРКОМПАНИ, 2009. - 408 с.

8. Мокроусова Л.М. Договоры  коммерческого найма жилого помещения  / Л.М. Мокроусова // Нотариус. - 2003. - №2. - С.13.