Договор ренты

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни по­лучателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не пре­дусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Прекращение договора. Естественным основанием прекращения обя­зательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты' договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нужда­ется в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может доби­ваться досрочного прекращения договора, является существенное наруше­ние договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреп­лены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика. На­рушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в зна­чительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при за­ключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопо­ставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора прида­но существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льго­той. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бес­платно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имуществен­ные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновре­менном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компен­сации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предус­мотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее вы­куп.

Элементы договора пожизненного содержания с иждивением. Субъектами рассматриваемого договора высту­пают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной рен­ты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в свя­зи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограни­чиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или' иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как прави­ло, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический кон­такт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получа­теля ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержа­ния, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивени­ем как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфи­чен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может от­чуждаться лишь недвижимое имущество жилой дом, квартира, земель­ный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной фор­ме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получате­ля ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщи­ка ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным до­говором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость все­го объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конк­ретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предо­ставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выра­жении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержа­ния в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индек­сации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он мо­жет быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принци­пами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором по­жизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возмож­ность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связыва­ющее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обя­зательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, дан­ная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необхо­димости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

Во-первых, более широ­ким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, ко­торые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия по­лучателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному сни­жению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном наруше­нии плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе по­требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспече­ние пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего ли­ца, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество бы­ло передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику рен­ты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специ­ально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенса­ции расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

                                                                      Заключение

Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты.

Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

Список литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации

2.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова)

3.Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: Общие положения», Москва, 1997 г.

4.Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 848 с.

5.Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для вузов / отв. ред. – Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер 2005. – 800 с.

6.Гражданское право. В 2-х т. Том 2: Обязательственное право (учебник для высших юридических учебных заведений / Отв. ред. В.В. Залесский); Международный юридический институт, НИИ правовой политики и проблем правоприменения – М.: МТК «Восток экспресс», 1998. – 646с.

23