Договор ренты

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава I. Понятие, основные положения и элементы договора

ренты и пожизненного содержания с иждивением………………………….….4

1)Договор постоянной ренты……………………………………….9

2)Форма и размер постоянной ренты…………………………..…11

3) Сроки выплаты постоянной ренты…………………………..…11

Глава II. Особенности договора постоянной ренты………………………...…13

Глава III. Особенности договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением………………………………………………………18

Заключение…………………………………………………………………….…23

Список используемой литературы…………………………………………...…24

Введение

В своей работе я раскрою такую тему как договор ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал весьма популярным, поэтому, я хотел бы остановиться на его особенностях.

В последнее время различные издания пестрят объявлениями о продаже квартир по нереально низким ценам, часто с отсрочкой заселения. Это не что иное, как предложение заключить договор ренты, суть которого заключается в том, что одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщиц ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание или указанного им третьего лица, в иной форме.

Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Соответственно, именно этот вид договора рента предлагается заключить для того, чтобы стать собственником квартиры за треть цены, и именно этот договор вызывает наибольшие сложности при его исполнении.

Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что под выплату ренты происходит отчуждение недвижимого имущества, при этом получателем ренты может быть только физическое лицо и рента должна выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включая в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и т.д.

Необходимо отметить, что в отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее правовую конструкцию.

Глава 1. Понятие, основные положения и элементы договора

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собст­веннику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появи­лись в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с усло­вием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была сущест­венно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением со­циально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регла­ментации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить об­разовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачи­вать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предо­ставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Из опреде­ления договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуете» передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества полу­чатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь пра-. вами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмезд-ность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на пре-_ доставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на от­чуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правил), обладателем всех правомочий соб­ственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты Я указанных выше договоров позволила законодателю распространить на от­ношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оп­латой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,— правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоре­чат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Как я уже упоминал выше, в качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

б) третье лицо

в) бывший собственник и третье лицо

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

Надо заметить, что при отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Как я уже говорил, несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары.

Наряду с этим, действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости. Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Так, в ст.602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем ренты являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получение ренты являются равными.

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т.е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т.д.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в ос­новном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сфор­мулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в са­мом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые Должны быть прямо оговорены в договоре, .достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обяза­тельств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.

Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора.

Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера  платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной рен­ты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован импе­ративным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гаранти­ями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получате­лей ренты.

Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых догово­ров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а ес­ли дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения до­говора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет зе­мельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижи­мым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору рен­ты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал, о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имуще­ства покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рен­той, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее сущест­вовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обременен­ного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поста­вить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответст­венность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.