Договор ренты

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть лю­бые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не уста­новлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организа­циями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению , получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не слу­жит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, от­чуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исклю­чение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и разви­ваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Са­ма суть данного вида ренты — неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком — предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммер­ческая организация — переходить в порядке правопреемства к вновь обра­зуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласова­ния данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, за­ключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содер­жит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при ус­ловии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься тако­го рода деятельностью.

Кроме того, следует учитывать, что для осуществле­ния отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут перехо­дить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных дого­воров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получате­лю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограниче­ний, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные Участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором мо­жет быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, вы­полнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денеж­ной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным пе­риодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодич­ность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рент­ных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного харак­тера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов рен­ты, размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минималь­ный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой рен­ты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторона­ми не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация пря­мо не исключена.

Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к уста­новлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ееi получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго.

Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно явля­ется вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являю­щимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом сторо­ны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, произ­водится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, вы­плачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых основа­ний. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты перехо­дят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже ука­зывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия. Например, должен ли плательщик ренты выкупать ее в случае смерти получателя ренты, не имевшего наследников по закону и не оставившего завещания, поскольку государство, к которому переходит имущество, получателем ренты быть не может? Как представляется, в этом и подобных ему случаях по смыслу закона соответствующая обязанность с плательщика ренты просто снимается и он продолжает оставаться собствен­ником имущества.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, пе­реданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязатель­ства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения иму­щества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательст­ва является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмот­ренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачи­вает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сто­рон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отли­чие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предо­ставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как платель­щику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и мо­жет быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что вы­куп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, при­чем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по вы­плате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона являет­ся диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмот­рен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в бу­дущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств.

В частности, таки­ми основаниями могут служить:

а) просрочка плательщиком ренты ее вы­платы более чем на один год, если иное не предусмотрено договором посто­янной ренты;

б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспече­нию выплаты ренты;

в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствую­щих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) поступление недвижимого имущества, передан­ного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущест­ва между несколькими лицами.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой граж­данско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежа­щих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее оп­ределена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты иму­щества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естествен­ный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важно­сти данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу су­щественных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установ­лена, она определяется по правилам, предусмотренным п.п. 2—3 ст. 594 ГК. В том случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей вы­плате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в вы­купную цен наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Глава 3. Особенности договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

Элементы договора пожизненной ренты. Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складываю­щимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожиз­ненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК). Таким образом, получа­телями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу не­скольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других полу­чателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в по­рядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожиз­ненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умер­шим приводит к прекращению обязательства.

Социальное обслуживание по закону «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» от 02.08.95г. № 122-ФЗ осуществляется в городах России комплексными центрами социального обслуживания по месту жительства. Практика показала: работа по договорам пожизненной ренты – комплекс дополнительных социальных гарантий совершенно нового направления:

материальная поддержка пенсионерам, зачастую с пенсией значительно выше прожиточного уровня;

мероприятия по улучшению быта; лечение и оздоровление;

оснащение индивидуальными средствами реабилитационного назначения.

Пожизненная рента резко обозначила проблемы социально- бытового, лечебно-оздоровительного и психологического характера.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недви­жимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Примени­тельно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу су­щественных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть от­менено соглашением сторон.