Договор наймы жилых помещений и его виды

Обязанности нанимателя жилого помещения  по договору коммерческого найма  в общем виде перечислены в  ст. 678 ГК РФ. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность  использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется  с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК РФ , которая  допускает использование жилого помещения и для осуществления  профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить  наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы  за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором  находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется  такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Договором может быть установлена  обязанность нанимателя вносить  соответствующие платежи наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма  значительно уже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права  пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных  жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем  из числа граждан, проживающих совместно  с ним.

Фактически наниматель жилого помещения  по краткосрочному договору найма может  использовать предоставленное жилое  помещение исключительно в целях  проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В  обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности  жилого помещения, поддержание его  в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и  коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя  по договору коммерческого найма  может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение  виновных лиц в случаях, предусмотренных  законом (ст. 687 ГК РФ ).[4]

 

2.3 Расторжение договора  коммерческого найма жилых помещений.

Основания расторжения договоров  социального и коммерческого  найма во многом совпадают. Договор  коммерческого найма. может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Наниматель по договору коммерческого  найма вправе с согласия проживающих  с ним граждан в любое время  расторгнуть заключенный договор, но ГК РФ обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор  коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке  и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований - невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного  договора коммерческого найма это  последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы  за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем  по договору краткосрочного найма договор  расторгается в случае невнесения платы  более 2 раз по истечении срока  платежа.

Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем  или гражданами, за действия которых  он отвечает, однако его регламентация  в отличие от договора социального  найма имеет особенности. Расторжению  договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для  устранения повреждений. Если в течение  назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть  договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить - по просьбе нанимателя - отсрочку исполнения указанного решения на срок не более  года. Правила о предоставлении срока  для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы  к договорам краткосрочного найма.

В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор  коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или  порче жилого помещения.

По требованию наймодателя договор  коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том  случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений  и отсрочку исполнения своего решения  на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому  основанию допускается, в отличие  от ЖК РФ, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и  др.).

ГК РФ  предусматривает ряд  случаев, когда требование о расторжении  договора коммерческого найма в  судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К  их числу относятся аварийность  жилья, иная непригодность его для  постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение  нанимателя и всех граждан, проживающих  с ним, без предоставления другой жилой площади.[10]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Договор представляет собой важнейшее  средство регулирования гражданско-правовых отношений. Заключение договора ведет  к установлению юридической связи  между его участниками. Договор  – это прежде всего юридический  факт, относящийся к правомерным  действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление,  изменение, прекращение  гражданских прав и обязанностей). Договором является также обязательственное  правоотношение, возникающее из соглашения сторон. Под договором понимается сам документ, то есть письменный текст  соглашения.

 По  договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

  Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

   ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

   Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные  договоры имеют определенные общие  черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров («Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме», -  ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор найма жилых помещений  заключается между  собственником, предоставляющим жилье (наймодатель) и стороной нанимающей это жилое помещение  для проживания в нем и пользования им за плату.

Социальный найм – это возможность получить жилье в бессрочное пользование семьям-очередникам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а также малоимущим семьям, по минимальной ставке найма. Договор социального найма заключается с государством или муниципалитетом, т.е наниматель становится обладателем жилого помещения, находящегося в собственности государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда по нормам предоставления жилья.

Коммерческий найм -  это соглашение на срок до пяти лет, на пользование жилыми помещениями по коммерческой цене, в домах любых жилищных фондов.

- социальный найм является бессрочным, а коммерческий заключается на условленный срок (не больше чем на 5 лет);

- по договору социального найма норма предоставления общей площади зависит от региона и города, в котором предоставляется жилье (например в Чебоксарах  от 16 кв.м до 18 кв.м. на человека), а коммерческий  без нормирования;

- как уже писалось выше, социальный найм может заключаться на пользование жилыми помещениями в домах муниципального и жилищного фонда, а коммерческий – во всех видах жилищного фонда;

- договор коммерческого найма,  в отличие от социального не  требует того чтобы гражданин  был признан нуждающимся в  жилом помещении или малоимущим;

- независимо от того по какому  договору получено жилье (коммерческому  или социальному), наниматели обязаны  оплачивать не только коммунальные  услуги, но и услуги по ремонту  и содержанию жилья. Правда, те, кто занимает жилье по найму  социальному, получает льготы  на платежи по коммунальным  услугам. Плата за наем социального  жилья ниже, чем за наем коммерческого. 

 

 

 

  

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)8.  Гражданское право. Том 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2011. – 798с.

2.  Гражданское право. Том 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2011. – 798с.

3.  Жилищный кодекс Российской  Федерации: Федеральный закон  от 29  декабря 2004 года (в ред.  от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства  РФ. 2005.

4. Комментарии к Гражданскому  кодексу Российской Федерации (учебно-практический)(часть1-4) 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.

5. Комментарий к Жилищному кодексу  Российской Федерации (постатейный). Шешко Г.Ф. М.: Инфра-М, 2008. – 335 с. 

6. Постановление администрации  г. Чебоксары от 15.04.2005г. №129 «Об  установлении учетной нормы площади  жилого помещения и нормы предоставления»

7. Постановление Правительства  Российской Федерации от 21 мая  2005 г. N 315 г. Москва «Об утверждении  Типового договора социального  найма жилого помещения» 

8. Постановление Правительства  Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 г. Москва «Об утверждении  Правил пользования жилыми помещениями» 

9.   http://www.consultant.ru/

10.  http://www.garant.ru/

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 

                                                                                                                                   Приложение 1

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 мая 2005 г. N 315

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ      

Во  исполнение статьи 63 Жилищного кодекса  Российской Федерации Правительство  Российской Федерации постановляет:      

1. Утвердить прилагаемый Типовой  договор социального найма жилого  помещения.     

2. Установить, что договоры социального  найма жилого помещения, заключенные  до вступления в силу настоящего  Постановления, переоформлению не  подлежат.     

3. Признать утратившими силу:     

пункт 1 Постановления Совета Министров  РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении  Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения  в домах государственного и общественного  жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10) в части, касающейся утверждения Типового договора найма  жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда  в РСФСР, и подпункт "б" пункта 2 этого Постановления;     

подпункт "д" пункта 2 Постановления Правительства  Российской Федерации от 18 января 1992 г. N 34 "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров  РСФСР по вопросам регулирования  жилищных правоотношений" (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);     

пункт 4 приложения N 2 к Постановлению Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726 "О  признании утратившими силу и  внесении изменений в некоторые  решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием  Закона Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики" (Собрание актов Президента и Правительства  Российской Федерации, 1993, N 31, ст. 2860).