Договор наймы жилых помещений и его виды

 

• СОДЕРЖАНИЕ

 

 

• Введение……………………………………………………………………...........................................5

1. Договор социального найма  жилых помещений.………………………………………………….4

    1.1. Понятие договора социального найма жилых помещений…………...……………………...4

    1.2. Типовой договор социального найма жилых помещений………..……………………...…...6

 1.3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения……………8

2. Договор коммерческого найма  жилых помещений……………………………………………….10

    2.1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений………………………….........10

    2.2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилых помещений…......11

    2.3. Расторжение договора коммерческого найма жилых помещений…………………15

Заключение……………………………………………………………………..……………...17

Список использованной литературы...………………………………………………………19

Приложение……………………………………………………………………………………20

 

 

Введение

Статья 40 Конституции РФ предусматривает  право каждого на жилище. Однако сегодня лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность. В данных условиях особое значение приобретает наем жилых помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности граждан в жилище.

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор  по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно  заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который  сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о  найме различается в зависимости  от прав арендодателя на жилплощадь. Сдача  жилья производится на условиях договора найма жилого помещения.

Под договором понимается сам документ, то есть письменный текст соглашения. По  договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).  Договор найма жилого помещения  является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится  ко всем договорам найма жилого помещения  независимо от того, кто является собственником  сдаваемых внаем жилых помещений  и кто выступает их нанимателем. 

Гражданский  Кодекс Российской Федерации (далее  ГК РФ) выделяет два его  вида: договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и  договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает  как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор  коммерческого найма".

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные  договоры имеют определенные общие  черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых  помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах  именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров («Договор найма жилого помещения заключается  в письменной форме», -  ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту  сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это  общее в их природе реализуется  в законодательстве на принципиально  разных основаниях. [2]

Таким образом, основной целью контрольной  работы является изучение понятия договора найма жилого помещения и его  видов.

В работе ставились следующие задачи:

1) изучить Гражданский кодекс  РФ;

2) изучить Жилищный кодекс РФ;

3) изучить понятие договора найма  жилых помещений и его видов.

 

1.  Договор социального  найма жилых помещений

 

1.1. Понятие договора  социального найма жилого помещения.

Социальный договор по найму  жилья составляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ), предусмотренным статьей  60, главой 8. По договору социального найма  жилые помещения предоставляются  в жилищном фонде социального  использования (ст. 19 ЖК РФ). Это положение  содержится в Гражданском кодексе  РФ. Статья 672 Гражданского кодекса  Российской Федерации предусматривает, что в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилье предоставляется по договору социального найма.

Договор социального найма характеризует  ряд существенных признаков.

Во-первых, жилые помещения по этому  договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что  основано на положениях статьи 19 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ.

Во-вторых, эти жилые помещения  предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным  законом или законом субъекта Российской Федерации, что предусмотрено  статьей 49 ЖК РФ.

В-третьих, договор социального  найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ).

В-четвертых, в данной сфере действует  норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Например, Постановлением администрации г. Чебоксары  от 15.04.2005г. №129 «Об установлении учетной  нормы площади жилого помещения  и нормы предоставления» с 1 марта 2005 г. по г. Чебоксары учетная норма  площади жилого помещения установлена  в размере 14,5 кв.м. общей площади  жилья на человека.[6]

Согласно ст. 60 ЖК РФ, по договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный  орган или уполномоченный орган  местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных  ЖК РФ.

В числе правовых регуляторов пользования  жилым помещением ст.61 ЖК называет только нормы Жилищного кодекса РФ и  договор социального найма жилого помещения. Вместе с тем ст. 17 ЖК РФ обязывает Правительство РФ утвердить  правила пользования жилыми помещениями. Эти Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.[8]

Статья 17 предусматривает также, что  жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, ст. 17 допускает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности (ч. 2).

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и  обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность  за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 61 наниматель жилого помещения в многоквартирном  доме приобретает право пользования  общим имуществом в этом доме.

Под общим в данном случае понимается имущество, которое не является частями  квартир и предназначено для  обслуживания более одного помещения  в доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и  иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы (ст. 36 ЖК РФ)).

 Часть 1 статьи 62 дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Согласно статьи 15 ЖК РФ предметом договора является изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом.

 Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.

Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для  жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилье (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения((часть  комнаты, комната, связанная с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная)), помещения вспомогательного использования(кухни, коридоры), а также  общее имущество в многоквартирном  доме.

Как правило, по договору социального  найма предоставляется отдельная  квартира. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным  образом освобождающегося, может  заселяться покомнатно. Предоставление комнаты по договору социального  найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ (когда жилье  предоставляется в связи с  выселением из комнаты в коммунальной квартире).[3]

 

1.2. Типовой договор социального  найма жилых помещений.

Договор как социального найма, так и коммерческого заключается  в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Нарушение письменной формы  не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать  в договоре социального найма  членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ  от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое  положение при доказывании своих  прав.

Статьей 63 предусматривается утверждение  типового договора социального найма  жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя раскрыты в Типовом договоре социального  найма, утвержденном Постановлением Правительства  РФ от 21.05.2005 N 315(приложение 1).

Следует отметить, что Типовой договор  социального найма не во всем соответствует  нормам ЖК РФ. Так, подпункт "в" п. 6 Типового договора предусматривает  сохранение права на жилое помещение  при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса  предусматривает, что временное  отсутствие нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и  обязанностей по договору социального  найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе  РФ права по договору социального  найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор  игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт "д" п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживающих совместно с ним  членов семьи) изменения договора в  случаях, установленных законодательством  РФ.

Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального  найма изменяется в следующих  случаях:

- заключение одного договора  социального найма на помещения  в квартире, занимаемые по отдельным  договорам социального найма,  при объединении граждан, проживающих  в квартире, в одну семью;

- признание нанимателем одного  из членов семьи вместо первоначального  нанимателя (замена нанимателя).

Предложенный Типовым договором  порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Добавим, согласие членов семьи в  этом случае не обязательно должно быть письменным.

Необходимо уточнить и подп. "б" п. 8 Типового договора о праве наймодателя  требовать допуска в жилое  помещение своих представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права. Необходимым условием права требовать  должны быть определенные последствия  неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя  своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.[7]

 

 

1.3. Расторжение и прекращение  договора социального найма жилых  помещений.

Согласно ст. 83 ЖК договор может  быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон - нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного  согласия членов семьи расторгнуть  договор жилищного найма при  отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

При этом необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 и ст. 71).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали  в другое место жительства, не сообщив  наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального  найма считается расторгнутым со дня выезда.[9]