Договор наймы жилых помещений и его виды

Если же с нанимателем выехала  только часть семьи, остальные сохраняют  право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

              По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

1) если наниматель не вносит  плату за жилье и коммунальные  услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). По смыслу этой нормы  неуплата должна длиться 6 месяцев  без перерыва. Отсюда следует,  что если она прервется даже  незначительным платежом, оснований  к расторжению договора нет;

2) если наниматель, члены его  семьи и другие граждане, за  действия которых он отвечает (например, временные жильцы):

а) разрушают или повреждают жилое  помещение (п. 2 ч. 4);

б) систематически нарушают права  и законные интересы соседей, что  делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Договор социального найма может  быть расторгнут по требованию наймодателя  только в судебном порядке.

Предусмотренный ч. 4 ст.83 перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель  не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального  найма в любых иных случаях, помимо обозначенных.

Однако в ч. 4 ст. 83 перечислены  основания расторжения договора только в качестве ответственности  за неисполнение обязанностей, возложенных  законодательством. Вместе с тем  расторжение договора социального  найма возможно в случаях: сноса  дома, в котором находится жилое  помещение; переоборудования жилого помещения  в нежилое; признания жилья непригодным  для проживания; если жилое помещение  в результате капитального ремонта  дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с  таким ремонтом.

Расторжение договора социального  найма имеет место и при: самовольном  переустройстве или реконструкции  жилого помещения; приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением  положений, признанных утратившими  силу с 1 марта 2005 г., до 1 марта 2010 г.); обмене жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).

ЖК РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право  следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении  интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жильем в подобных случаях касается лишь виновного лица, договор же социального  найма продолжает действовать в  отношении всех остальных его  участников.

Таким образом, договор социального  найма может быть расторгнут в  соответствии со ст/ 83, только если семья  в целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо претензии о нарушении прав и интересов соседей можно  адресовать всей семье. Что касается использования жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое  помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о  расторжении договора. Дело в том, что подобные случаи предполагают виновными  и нанимателя, и всех членов его  семьи (см., в частности, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В случаях, предусмотренных п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие  совместно с ним, должны выселяться без предоставления другого жилья.

Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и  обязанностей по договору социального  найма. Статья не устанавливает последствий  неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении  договора, в частности, если жилье  используется не по назначению (сдано  под офис и т.п.) или не оплачивается.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями  по договору, например не участвует  в оплате жилья (см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), правомерна постановка вопроса об утрате им права  пользования жилым помещением.

Согласно ч. 5 ст 83 ЖК РФ договор  социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи  со смертью одиноко проживающего нанимателя.[5]

• 2.  Договор коммерческого найма жилых помещений

2.1. Понятие договора  коммерческого найма жилых помещений.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого  найма являются наймодатель и  наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать  не только юридические лица, но и  граждане, а нанимателями - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет  ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в  отличие от договора социального  найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и  нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи  не рассматриваются в качестве сонанимателей  по договору, если иное не установлено  их соглашением. Заключению договора коммерческого  найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения  решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному  лицу; в отличие от договора социального  найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения  определяется по соглашению сторон и  не нормируется. Коммерческий наем заключается  на срок до 5 лет, в том числе и  тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный  наем до одного года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному  найму жилые помещения для  малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует ЖК РФ.

Объект (предмет) договора коммерческого  найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность - не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты  общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого  найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход  права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение  не влечет расторжения или изменения  ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.[1]

2.2 Права и обязанности  сторон в договоре коммерческого  найма жилых помещений.

Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей может предусматриваться  соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Наниматель и постоянно проживающие  с ним граждане (ст. 677, 679 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, обладают равными нравами пользования  жилым помещением. Вместе с тем  по общему правилу ответственность  этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность  за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого  найма, несет сам наниматель. Это  не исключает возможности заключить  соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность  перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК РФ). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается  с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно  с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади  на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная  комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением  сторон, однако не может превышать  срока самого договора коммерческого  найма.

В ГК РФ нет требований к форме  договора поднайма, что допускает  его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем  жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным  помещением определяются соглашением  сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании  срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных  норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться  в конкретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого  найма, аналогично соответствующей  регламентации, содержащейся в ЖК РФ. Прекращение договора коммерческого  найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность  временных жильцов покинуть жилое  помещение.

Изменение договора коммерческого  найма (ст. 686 ГК РФ). В ГК РФ предусматривается  единственное основание изменения  договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно  проживающим с нанимателем. Такая  замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих  с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой  гражданин из числа постоянно  проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между  ними. В противном случае все постоянно  проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор  продолжает действовать на тех же условиях.

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК РФ). Это право обусловлено  получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для  переустройства и реконструкции  требуется и их согласие. Реконструкция  жилого помещения означает изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и  качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать  работы по реконструкции как относящиеся  в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более  правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в  гл. 4 ЖК РФ, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Помимо переустройства ГК РФ допускает  переоборудование жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение. Понятие «переоборудования» в ГК  РФ не содержится, нет его  и в ЖК. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих  работ существенно изменятся  условия пользования жилым помещением.

Под существенными изменениями  следует понимать уменьшение площади  предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Окончание  срока договора коммерческого найма  не является безусловным основанием для его расторжения. В целях  защиты прав нанимателя как более  слабой стороны договора ГК РФ предусматривает  его преимущественное право заключить  договор на новый срок. Вместе с  тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот  же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления  договора; 2) если наймодатель не позднее  чем за 3 месяца до окончания срока  договора не предложил нанимателю заключить  договор на иных условиях. Для продления  договора на других условиях, в том  числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При  согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа  лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного  отказа наймодателя продлить ранее  заключенный договор служит положение  п. 4 ст. 684 ГК РФ , в соответствии с  которым отказ от пролонгации  договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение  года сдавать это жилое помещение  внаем. Невыполнение данной обязанности  и сдача внаем жилого помещения  другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке  по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать  возмещения убытков.