Договор купли-продажи предприятия

  Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника. Здесь, как мы видим, особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия в виду банкротства должника. Они состоят в следующем: в состав имущества не включаются денежные обязательства продажа осуществляется путем проведения аукциона при проведении открытых торгов победитель аукциона и организатор подписывают протокол, имеющий юридическую силу.

Третью сферу применения договора о продажи предприятия  составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятии частным  собственникам между собой и  при продаже частных предприятий  государству. В этой сфере следует  различать куплю-продажу предприятия  как объекта недвижимости и продажу  зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным  комплексом.

Необходимо подчеркнуть, что действующее законодательство и прежде всего Гражданский кодекс (ст. 132), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только как объект гражданских прав, а не в качестве субъекта. Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие»,  имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия.  С введением в действие части первой Гражданского кодекса законодательство избавилось от этого порока. Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить взгляд на продажу предприятия, в том числе и в качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

Договор продажи предприятия  является консенсуальным, то есть он вступает в силу с момента, когда стороны  оговорили существенные условия, возмездным так, как покупатель обязуется уплатить стоимость предприятия, двухсторонним  так, как у обоих сторон есть взаимные права и обязанности.

Существенными условиями  договора продажи предприятия являются: предмет и цена, и подлежат обязательному согласованию сторонами.

  При отсутствии в договоре соответствующего условия он считается не заключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

Состав и стоимость  продаваемого предприятия определяется в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. Помимо инвентаризационного  акта, до подписания договора, составляется заключение независимого аудитора о  составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов включаемых в состав предприятия с указанием  кредиторов. Данные, содержащиеся, в  указанных документах рассматриваются  сторонами и используются ими  для  определения цены предприятия. Иные условия договора продажи предприятия  не относятся к существенным.

В Гражданском кодексе РФ не определены стороны договора, но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенного для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон являются субъекты предпринимательской деятельности. Продавцом предприятия, как правило, является его собственник, однако продавать его могут так же субъекты права хозяйственного ведения, оперативного управления, предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права оперативного управления могу продавать только те предприятия которые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Продавцами предприятий  находящихся  в государственной  собственности субъектов Российской Федерации  выступают юридические  лица, которым предоставлены соответствующие полномочия.  «Предприятия, составляющие муниципальную собственность, продаются лицами, специально назначенными органами местного самоуправления».  Покупателями, по таким договорам, могут выступать физические и юридические лица, то есть дееспособные граждане и юридические лица, обладающие достаточным объемом правоспособности.

Итак, объектом договора является предприятие в целом как имущественный  комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом случае необходимо выделить две категории прав продавца, в отношении которых в гражданском  кодексе предусмотрены два противоположных  правила. К первой категории относятся  права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания, а  так же принадлежащие ему на основании  лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи, то эти права переходят к покупателю. Вторую категорию составляют права полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.  Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом.

  2.2. Заключение договора. Форма. Цена. Удостоверение состава.

 Договор продажи предприятия  считается заключенным после  достижения сторонами согласия  по всем существенным условиям, и его государственной регистрации.  Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что Гражданский кодекс обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, Гражданский кодекс содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ). Стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие, какого либо из названных документов расценивается как не соблюдение формы, что влечет его не действительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ).  Требования, предъявленные к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы  указаний:

1. состоит в указании о форме договора, его регистрации;
2. указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим.

Несоблюдение и тех  и других требований влечет недействительность                                              договора.

В результате проведения инвентаризации могут быть выявлены как недостачи, так и излишки имущества. Излишки  имущества приходуются и относятся  на финансовые результаты, а недостачи  в пределах норм естественной убыли  относятся на издержки, а сверх  того на виновных лиц.

Бухгалтерский баланс должен быть составлен продавцом и подписан. Аудиторское заключение должно быть составлено профессиональным аудитором, действующим в соответствии с  Ф. З. от 07.08.2001 г. “Об аудиторской  деятельности. Аудитор может дать любое по содержанию заключение. Если покупатель согласится с ним, то оно может быть признано надлежащим основанием для заключения договора, даже если аудитор установит недостоверность учета и отчетности.

В случае приобретения государственных  и муниципальных предприятий  обязательным условием для оформления договора является представление покупателями, юридическими лицами учредительных документов, балансовых отчетов за последние три года, а так же справки из налоговой инспекции, если цена предприятия более 10000 минимальных размеров оплаты труда. Если покупателем по договору, цена которого превышает 2000 минимальных размеров оплаты труда, выступает физическое лицо оно так же должно представить справку из налоговой инспекции (п. 3 ст. 9  Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). (14)

В § 8 гл. 30 Гражданского кодекса  отсутствуют, какие либо специальные  правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие  о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В этом случае подлежат применению нормы, содержащиеся в статье 555 Гражданского кодекса (о цене в договоре продажи  недвижимости). Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, что бы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе здании, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание так же права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом. А так же права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Предприятие может продаваться  по одной из известных видов цен:

1. по балансовой стоимости, то есть стоимости предприятия подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, не конкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой,
2. по доходам продаются высокодоходные, престижные предприятия,  имеющие выгодное место нахождение,
3. аукционная цена определяется в результате проведения соответствующей процедуры,
4. существует так же понятие рыночной цены, которой могут подтверждаться  данные о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемых государственными органами, экспертными заключениями.

2.3. Государственная  регистрация. Передача предприятия.

Договор продажи предприятия  подлежит обязательной государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Регистрация осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 закона). Согласно ст. 22 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрированное право на предприятия как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр.

Следует отметить то, что  в законодательстве все еще продолжается смешение понятий, предприятие-объект гражданского права и предприятие-субъект гражданского права. Статья 22 предусматривает возможность регистрации предприятия как юридического лица. Не означает ли это возможность регистрации в качестве юридических лиц  других объектов гражданского права перечисленных в гражданском кодексе? Сущность государственной регистрации недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности на объекты недвижимости  предполагает обязательность не только  соблюдения письменной формы, но и особой регламентируемой процедуры признания и закрепления соответствующими государственными инстанциями.

Как справедливо отмечает Б. М. Гонгало «в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества сводится к следующему: индивидуализация объекта недвижимости, отражение юридической судьбы этого объекта. Эта система пока не распространяется на имущественные комплексы потому, что закон фактически пропустил предприятие как объект недвижимости.

Требование о государственной  регистрации обязательно и в  случае, когда договор продажи  предприятия включен в другой договор, то есть когда заключается  смешанный договор. Документы, предоставляемые  на государственную регистрацию:

• Заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или управомоченного ими лица.
• К заявлению должны быть приложены все необходимые документы для проведения регистрации
• Документ об оплате регистрации.
• Документ, удостоверяющий личность

Требования к документам:

• Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
• Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращения, с указанием их места нахождения.
• Не подлежат приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а так же документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.
• План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
• Все необходимые документы представляются не менее чем в                двух экземплярах.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (п. 3 ст. 563 ГК).

Передача предприятия  должна осуществляться до государственной  регистрации права собственности, если договором не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются  данные о составе предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его продаже. Передаточный акт  составляется продавцом за его счет, то есть расходы по его составлению  не должны включаться в баланс предприятия.