Договор купли-продажи недвижимости

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована  в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только  после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и  покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого  имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или  договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое  определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором  купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной  гибели или случайного повреждения  имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило  о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или  случайного повреждения имущества  несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или  договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит  от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество). Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Под случайной  гибелью (случайным повреждением) имущества  следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку  гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать  другой стороне убытки, вызванные  неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в  силу указанных обстоятельств наступила  невозможность исполнения, то обязательство  прекращается (ст. 416 ГК РФ).

Определение момента перехода права собственности  по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности  у приобретателя имущества по договору возникает с момента  передачи вещи, если иное не предусмотрено  законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет  вещно-правового эффекта (не порождает  права собственности). Право собственности  на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации  перехода права собственности, если иное не установлено законом.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник  становится собственником с момента  открытия наследства. При реорганизации  юридического лица право собственности  на недвижимость переходит с момента  государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному  балансу при выделении или  разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить  ситуацию правовой неопределенности в  отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.

Как уже  говорилось, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять  и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого  имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество  являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения).

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество  предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается  исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности  включает в себя не только непосредственно  платеж, но и в некоторых случаях  принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления  платежа (открытие специального банковского  счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью.

Договором купли-продажи может устанавливаться  и продажа товара в кредит, в  кредит с рассрочкой платежа или  предусматривается предварительная  оплата.

В отношении  договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной  оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный  характер. Если же договором предусмотрена  продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении  двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока  оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно  установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке  оплаты, то, во-первых, исключается одновременное  исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества  не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным  рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).

Свидетельства о праве собственности на имя  покупателя) о регистрации перехода права, собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема - передачи).

Таким образом, под исполнением обязательства  понимается совершение (воздержание  от совершения) конкретных действий (в  частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором  суммы).

 

 

Заключение

 

Таким образом, существуют различные виды сделок с  недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и другие Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью — инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков. В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи  недвижимого имущества могут  быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в  виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое  лицо могут налагаться ограничения  на приобретение и отчуждение недвижимого  имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может  выступать собственник недвижимого  имущества. Продавцом также может  быть лицо, уполномоченное собственником  в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское  законодательство не содержит. Специальные  правила, адресованные к покупателям  недвижимости, могут быть установлены  специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1.    Конституция Российской Федерации  от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993.- № 237.

2.    Гражданский кодекс Российской  Федерации от 26 января 1996 г. №  14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и  доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

3.    Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 г. №  136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. –  2001. - № 44. - Ст. 4147

4.    Семейный кодекс Российской Федерации  от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с  изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - №  1. - Ст. 16.

5.    Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп.) // Российская  газета. – 1993. - № 5

6.    Федеральный закон от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594

7.    Федеральный закон от 8 февраля  1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах  с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1998. - № 7. - Ст. 785

8.    Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений  и дополнений в Гражданский  кодекс Российской Федерации  и Закон Российской Федерации  "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001 г. - № 21. - Ст. 2063

9.    Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном  земельном кадастре" // СЗ РФ. –  2000. - № 2. - Ст. 149