Договор купли-продажи недвижимости

 

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный  университет экономики и управления

«НИНХ»

 

 

 

Кафедра Гражданского права и процесса

Учебная  дисциплина:   Гражданское право

Тема курсовой работы (проекта): Договор купли-продажи  недвижимости       

Номер группы: ЮРП12Г 

Наименование  направления и профиля подготовки: Юриспруденция

Студент: Бочкарёв Андрей Михайлович                    

Номер зачетной книжки:124335

Дата регистрации  кафедрой: «_____» __________________ 201__ г.

 

Проверил: ________________________________________________

                                                     (фамилия, имя, отчество) 

                         

 

 

 

 

 

2013 г.

Содержание

 

Введение

 

1. Понятие недвижимости по законодательству  РФ

 

1.2. Виды недвижимости

 

2. Договор купли–продажи недвижимого  имущества

 

2.1. Понятие и признаки договора  купли–продажи недвижимого имущества

 

2.2. Элементы договора купли–продажи  недвижимого имущества

 

2.3. Права и обязанности сторон  по договору купли–продажи недвижимого  имущества

 

Заключение

 

Список  использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Действующая Конституция РФ, отражающая смену  возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход  к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства  на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства  всех форм собственности, введение частной  собственности на жилье, землю и  т. д.

В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который  продается и покупается на рынке. Однако недвижимость — это товар  особого рода, к которому неприменимы  обычные нормы. Это обусловлено  как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство  не может самоустраниться от правового  регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование  рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В течение  длительного времени развитие рынка  недвижимости тормозилось отсутствием  необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части  первая и вторая), который дал  общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Однако требовалась  более конкретная и подробная  регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После  принятия Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и некоторых  других правовых актов ситуация стала  меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

 

В наше время  сделки с недвижимостью приобретают  актуальное значение, так как объем  и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как  в наше время появилось большое  количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение  между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической  точки зрения приобретает большой  смысл. Так как наше общество развивается  по принципам правового государства  правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости по законодательству РФ

 

Понятие недвижимости вошло в гражданский  и хозяйственный оборот нашей  страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось  право собственности граждан  на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

 

Все остальные  вещи относят к движимым.

 

В связи  с развитием рыночных отношений  в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан  и юридических лиц значительно  возросла.Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость  представляет собой особый объект права  собственности. Права владения, пользования  и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических  лиц. Кроме того, недвижимое имущество  по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит  такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь  с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким  ограничениям, которые чужды движимым вещам. Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

 

1.2. Виды недвижимости

 

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся  земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому  требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  других лиц, передавать им, оставаясь  собственником, права владения, пользования  и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом .

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться  своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального  найма, вправе заключать договор  обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе  и недвижимые) делятся на изъятые  из оборота (т.е. те, которые не могут  переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят  от одного лица к другому при наличии  специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в  качестве объектов, которые отчуждаются  или переходят от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра в границах территории РФ являются государственной  собственностью. Участки недр не могут  быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться  в иной форме.

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками. Одним из не урегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия как имущественные  комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

 

2. Договор купли-продажи недвижимого  имущества

 

2.1. Понятие и признаки договора  купли-продажи недвижимого имущества

 

Одним из признаков договора купли-продажи  недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения, возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

В отличие, например, от договора мены, встречное  предоставление (плата) в договоре купли-продажи  обязательно должно осуществляться в виде денег. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа в силу своей природы  является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью. Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.