Договор купли-продажи недвижимости

Из приведенного понятия договора купли-продажи  следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество  одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого  права. Речь идет о тех случаях, когда  продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне  покупателя — субъект, который приобретает  на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными  законами и другими правовыми  актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем  которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения. Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как  обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

В ходе реформирования российской экономики  законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее  время субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих  органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические  лица (как коммерческие, так и  некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах купли-продажи  недвижимости определяется объемом  их дееспособности, а юридические  лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному  или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества  в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.

2.2. Элементы договора купли - продажи  недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при  его совершении. Первоначально —  внешняя форма договора служила  только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма  договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую  письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения  о форме сделок применяются и  к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила.

Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для договоров купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся в городе или поселке городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлся гражданин, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (см. ст. 7 ФЗ РФ от 26.01.96 № 15 «О введении в действие части второй ГК РФ»).

Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи  недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи  нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать  такое нотариальное действие. Удостоверение  договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор является средством индивидуального  регулирования отношений между  отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего  поведения. По общему правилу, договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Иное  значение форме договора придает  норма пункта 1 статьи 434 ГК РФ, которая  устанавливает, что «если стороны  договорились заключить договор  в определенной форме, он считается  заключенным после придания ему  условленной формы». Буквальное толкование указанной нормы позволяет сделать  вывод о том, что в случае несоблюдения условленной формы, договор не считается  заключенным. Следовательно, обусловленная  соглашением форма договора имеет  конститутивное значение, а законная форма такого значения не имеет. По-видимому, такое различие объясняется тем, что если контрагенты договорились об определенной форме соглашения, значит, они придают форме значительную роль и соблюдение обусловленной формы является существенным условием договора.

Гражданское законодательство разграничивает форму  сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации  последний считается заключенным.

Так, если «покупатель» (по договору, который  не считается заключенным) в счет продажной цены передал всю или  часть покупной цены, а «продавец» не передает имущество, то налицо обогащение со стороны «продавца» за счет «покупателя». Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент. Ситуация осложняется, если в счет переданной «продавцу» суммы «покупатель» получает обусловленное соглашением имущество. Здесь налицо взаимное имущественное предоставление (обе стороны фактически исполнили договор, не признаваемый заключенным), и говорить об экономическом обогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится. Но в данном случае все же возникает обязательство из неосновательного обогащения вследствие незаконности получения «продавцом» и «покупателем» чужого имущества (основание передачи денег или имущества отсутствовало уже в момент совершения соответствующих действий).

Для защиты права, нарушенного исполнением  договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или  должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Необходимо  обратить внимание на то, что если произошла  передача недвижимого имущества  по незаключенному договору продажи  недвижимости, собственник такого имущества («продавец») должен заявлять свои требования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконного владения на основании норм главы 20 ГК РФ («Защита  права собственности и других вещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательного обогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном (дополнительном) порядке, при условии, что такое  применение не противоречит правовым актам, существу этого отношения.

Государственная регистрация проводится по истечении  некоторого времени после предоставления всех необходимых для государственной  регистрации документов, но не позднее  месячного срока после их предоставление. Государственная регистрация при  наличии оснований, указанных в  законе, может быть приостановлена (например, если у регистратора есть сомнения в наличии оснований  для государственной регистрации). Регистратор, при государственной  регистрации сделки, проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность совершаемой  сделки (ст. 13 Закона о регистрации прав) .

Таким образом, все сделки, предметом которых  является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

2.3. Права и обязанности сторон  по договору купли-продажи недвижимого  имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили  побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства  купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под  исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства  достигается его цель, поэтому  само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения  обязательства (см: п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные  обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму.

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество  устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом  в разумный срок после возникновения  обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в  семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении .

Установление  срока передачи имущества имеет  двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные  правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться  как простая обязанность. При  просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает  право требовать возмещения причиненных  убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием  исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока  его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор  при нарушении определенного  в нем срока продавец вправе исполнить  только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи  недвижимости, должно быть реально  исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии с  определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей  стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления  определенного согласованным волеизъявлением  сторон действия (передачи объекта) можно  говорить о том, что обязательство  было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого  товара, сроке обязательства), то имеет  место нарушение требования надлежащего  исполнения обязательства.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно  обеспечивающую интересы покупателя в  обязательстве по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у  продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.