Продавец обязан:
1) передать в собственность
покупателя недвижимое имущество
на основании передаточного акта
или иного документа о передаче
(п. 1 ст. 556 ГК РФ),
2) не уклоняться от
государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое
имущество и государственной
регистрации договора продажи, если
предметом договора является
недвижимое имущество жилого
назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);
3) возместить покупателю
убытки, причиненные задержкой государственной
регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
4) не уклоняться от
подписания передаточного акта
или иного документа о передаче
недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК
РФ).
Покупатель вправе:
1) в случае передачи
продавцом недвижимого имущества,
не соответствующего условиям
договора продажи о ее качестве,
по своему выбору требовать
от продавца: соразмерного уменьшения
покупной цены, безвозмездного устранения
недостатков недвижимости, возмещения
своих расходов на устранение
недостатков недвижимости (ст. 557, п.
1 ст. 475 ГК РФ);
2) в случае существенного
нарушения требований к качеству
недвижимости отказаться от исполнения
договора продажи и потребовать
возврата уплаченной за недвижимость
денежной суммы. Существенным нарушением
требований к качеству недвижимости
признаются:
а) неустранимые недостатки,
б) недостатки, которые не могут
быть устранены без несоразмерных расходов
или затрат времени,
в) недостатки, выявляемые неоднократно,
г) недостатки, проявляющиеся
вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ,
п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в
собственность недвижимого имущества
на основании передаточного акта или иного
документа о передаче;
4) в случае уклонения
продавца от государственной
регистрации перехода права собственности
или государственной регистрации
договора в судебном порядке
требовать возмещения убытков, вызванных
задержкой государственной регистрации
(п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков
не освобождает сторону от исполнения
обязанности по государственной регистрации
договора.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную
сторонами денежную сумму (цену)
недвижимого имущества в сроки,
установленные договором;
2) не уклоняться от
государственной регистрации перехода
права собственности и государственной
регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от
подписания передаточного акта (иного
документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу
убытки, причиненные задержкой государственной
регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
2.2 Исполнение и прекращение
договора продажи недвижимости
Главное обязательство,
подлежащее исполнению продавцом и покупателем,
состоит в передаче недвижимости
продавцом и принятии ее покупателем
по передаточному акту или иному документу
о передаче. Приведенная императивная
норма устанавливает юридически обязательную
процедуру передачи недвижимости. Уклонение
одной из сторон от подписания документа
о передаче недвижимости на условиях,
предусмотренных договором, считается
отказом соответственно продавца от исполнения
обязанности передать имущество, а покупателя
— от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного
акта или иного документа о передаче наряду
с фактической передачей недвижимого
имущества является обязательным условием,
позволяющим говорить об исполнении обязательства
по передаче и приему недвижимого имущества.
Вместе с тем в случаях, предусмотренных
законом или договором, это обязательство
по передаче недвижимого имущества будет
считаться исполненным при наступлении
дополнительных юридических фактов .Например,
стороны могут включить в договор условие,
согласно которому обязательство продавца
по передаче имущества будет считаться
исполненным, только когда он:
1)подпишет передаточный акт;
2)фактически передаст недвижимое имущество;
3) оплатит расходы по государственной
регистрации перехода права собственности
к покупателю.
Наряду с обязанностью
принять купленную недвижимость главной
обязанностью покупателя по договору
продажи недвижимости является обязанность
по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты
определяются сторонами договора самостоятельно.
Законом допускается оплата купленной
недвижимости в рассрочку и в кредит, а
также предварительная оплата. При продаже
недвижимости в кредит в соответствии
с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается
находящейся в залоге у продавца для обеспечения
исполнения покупателем обязательств
по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об
ипотеке ипотека, возникшая на основании
п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления
отдельного заявления одновременно с
государственной регистрацией права собственности
лица, чьи права обременяются ипотекой.
Договор продажи недвижимости может
быть расторгнут как до момента государственной
регистрации перехода права собственности,
так и после такой регистрации при условии,
что он не исполнен сторонами в полном
объеме. Государственная регистрация
перехода права собственности не является
препятствием для расторжения исполненного
договора продажи недвижимости в тех случаях,
когда законом или договором предусмотрена
возможность расторжения договора с возвращением
полученного сторонами по основаниям,
предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе
в связи с неоплатой покупателем имущества.
Для расторжения договора купли-продажи
недвижимости недостаточно факта отказа
продавца или покупателя от договора,
так как сам по себе такой факт не может
служить основанием для регистрации обратного
перехода права собственности к продавцу.
Необходимо обращение в суд, который должен
принять решение, содержащее предписание
регистрирующему органу о регистрации
перехода права собственности от покупателя
к продавцу в силу расторжения договора19).
Суд может вынести такое решение только
в случае, когда в договоре продажи недвижимости
стороны оговорили возможность возврата
исполненного до момента расторжения
договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Я бы хотела привести
пример из судебной практики ,
касающийся расторжения договора.
Стороны заключили самый простой
договор купли-продажи квартиры. Договор
и переход права собственности зарегистрированы
в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теперь по закону продавец не собственник,
а покупатель – новый хозяин квартиры.
Покупатель въехал в квартиру и живет
в ней, правда за квартиру он так и не заплатил.
Продавец подал в суд заявление о расторжении
договора купли-продажи и возвращении
ему квартиры. Основание для иска – существенное
нарушение другой стороной своих обязательств,
а именно неоплата приобретенной квартиры.
Казалось бы, факт нарушения покупателем
своих обязательств налицо. И для продавца
такое нарушение является существенным.
Но суд решил этот вопрос по-другому. Разрешая
спор по существу, суд исходил из вывода
о том, что законных, то есть предусмотренных
п. 1 (существенное нарушение условий договора)
и п. 2 (иных оснований, предусмотренных
законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований
для расторжения договора купли-продажи
квартиры не имеется, в том числе по основанию
существенности нарушения договора одной
из сторон. Суд указал на то, что в Гражданском
кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие
расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать
возникшее у покупателя право собственности
на объект недвижимости в связи с неуплатой
им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты
не может трактоваться как существенное
нарушение условий договора. Такую существенность
необходимо доказать. По мнению суда, последствия
неуплаты покупателем денежных средств
специально предусмотрены в законе. Они
заключаются в следующем: продавец имеет
право потребовать оплаты товара и дополнительно
уплаты процентов в соответствии со ст.
395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса
РФ) (Определение
Верховного суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Данная точка зрения ранее
нашла свое отражение и в п. 65 постановления
пленума Верховного суда Российской Федерации
и пленума Высшего Арбитражного суда №
10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав», где сказано, что
при разрешении споров, связанных с расторжением
договоров продажи недвижимости, по которым
осуществлена государственная регистрация
перехода к покупателям права собственности,
судам необходимо учитывать следующее:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал
переход права собственности, однако не
произвел оплаты имущества, продавец на
основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса
РФ вправе требовать оплаты по договору
и уплаты процентов в соответствии со
ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Вывод:
для того чтобы не оказаться в подобной
ситуации, необходимо грамотно составлять
договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было
прописать, что при неоплате покупателем
денежных средств за приобретаемое жилое
помещение (указать срок, до которого должна
быть оплата, порядок оплаты), договор
подлежит расторжению. В этом случае суд бы встал на
сторону продавца и вынес решение о расторжении
договора купли-продажи, так как это бы
подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса
РФ, а именно случай расторжения договора
по основанию, предусмотренному договором
купли-продажи.
Решение суда о расторжении
договора продажи недвижимости не означает
признания недействительности предшествующего
акта государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю. Данная
регистрационная запись о переходе права
собственности от продавца к покупателю,
как осуществленная на законном основании
– договоре продажи недвижимости, остается
в силе. Регистрационная запись об обратном
переходе права собственности от покупателя
к продавцу, осуществленная на основании
решения суда о расторжении договора продажи
недвижимости и возврате недвижимого
имущества продавцу, будет существовать
в реестре наряду с предшествующими записями.
При расторжении договора купли-продажи
недвижимости на основании судебного
решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ
основанием для государственной регистрации
изменения прав будет служить вступившее
в законную силу судебное решение, представленное
в органы государственной регистрации
в виде судебного акта. Сложнее решается
вопрос о возможности осуществления государственной
регистрации перехода прав по договору
продажи недвижимости при его расторжении
путем одностороннего отказа от исполнения
договора. Как известно, односторонний
отказ от исполнения представляет собой
одностороннюю сделку, основанную на нормах
закона или договора и осуществляемую
без участия судебных инстанций20 ).Такая сделка
по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального
закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" может служить основанием для
государственной регистрации перехода
прав. Эта сделка должна быть осуществлена
в той же форме, что и основной договор.
В случае одностороннего отказа от исполнения
договора это может быть только письменный
документ, представляющий собой акт волеизъявления
управомоченной на отказ от договора стороны
о своем решении расторгнуть договор.
Перечисленные особенности договора купли-продажи
недвижимости не могут не отражаться на
специфике его изменения и расторжения.
На практике весьма редко встречаются
ситуации, когда такого рода договоры
расторгаются на основании соглашения
сторон, хотя следует признать, что такой
способ расторжения договора купли-продажи
недвижимости является самым желательным
в силу его бесконфликтности.
Заключение
Договор купли-продажи
недвижимости в последние несколько лет
в нашей стране в связи с ростом количества
и качества предпринимательства приобретает
все большее значение. Этот вопрос исследуется
не только учеными - юристами, но и специалистами
в других областях. Недвижимое имущество
играет особую роль в экономической и
социально-культурной жизни любого общества,
выступая в качестве важнейшего экономического
ресурса и играя роль той пространственной
среды, в которой осуществляется любая
человеческая деятельность.
Завершая анализ договора купли-продажи
недвижимости, необходимо отметить,
что действующие законы и иные
нормативно-правовые акты полно
и подробно регулируют комплекс
достаточно сложных отношений, возникающих
из этого договора.
Тем
не менее, существуют и нерешенные, а также
дискуссионные вопросы как в науке, так
и в практике правоприменения. В целях
совершенствования правового регулирования
договора купли-продажи недвижимости
нами предлагается внести следующие изменения и дополнения в
Гражданский кодекс РФ.
Во-первых,
представляется необходимым дополнить
п.1 ст.551 ГК РФ следующей нормой: «если
иное не предусмотрено договором купли-продажи
недвижимости, право собственности на
недвижимость подлежит государственной
регистрации непосредственно после передачи
недвижимого имущества покупателю».Внесение
подобного изменения объясняется обеспечением
стабильности гражданского оборота недвижимого
имущества, исключения приобретения «номинального»
права собственности невладеющим покупателем.
Во-вторых, в процессе исследования обнаружилось,
что в судебной практике встречаются дела
о признании договора купли-продажи недействительным
ввиду того, что обнаружились скрытые
недостатки недвижимого имущества. Поэтому
мы предлагаем вести в Гражданский кодекс
РФ диспозитивную норму, предусматривающую
участие экспертов при передаче продавцом
недвижимого имущества покупателю, которую
можно поместить после статьи 557 ГК . Она
может выглядеть следующим образом: «При
передаче продавцом недвижимого имущества
покупателю, последний имеет право привлечь
к принятию недвижимости эксперта, для
обнаружения скрытых недостатков недвижимого
имущества, если по мнению покупателя
такие имеются.» В этом случае покупатель обезопасит
себя от того, что в процессе эксплуатации
здания возникнут скрытые недостатки,
которые возникли до передачи недвижимости
по договору. Конечно, у покупателя есть
права, которые он может реализовать в
случае, если товар окажется ненадлежащего
качества, но реализация этих прав требует
много времени и сил. Привлечение экспертов
требует материальные затраты, поэтому
предлагается сделать эту норму диспозитивной.
Стороны договора и сейчас могут привлекать
экспертов при передаче недвижимости
в собственность. Однако, если эта возможность
будет закреплена в законе, то заключение
эксперта будет иметь законную силу и
сможет защитить стороны договора.
В-третьих,
в целях защиты интересов продавца, добросовестно
исполнившего свои обязанности, целесообразно
дополнить пунктом 3 статью 556 следующим
содержанием : «Если покупатель своевременно
не оплачивает переданное в соответствии
с договором купли-продажи недвижимое
имущество, продавец вправе по своему
выбору потребовать оплаты товара и уплаты
процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ
либо отказаться от договора и требовать
возврата переданного имущества».